惠阳新城市房地产开发项目可行性研究报告
一、项目概况
该地块位于惠阳市淡水镇中心新区泗水地段，深汕高速公路以北，紧靠著名的棕榈岛高尔夫球场，距离“中海壳牌”约18KM。地块占地面积约100万平方米，用途为商住,出让期限70年，地价165元/平方米（包括出让金、搬迁安置及补偿费、青苗赔偿费等征地所涉及的费用），折合11万元/亩，总金额1。65亿元.同时,惠阳市无偿提供与此相邻的约100万平方米土地，作为休闲、体育用地，要求由投资方建设为对公众开放的免费公园(经营性项目除外)，但准许建设部份经营性商业配套设施。惠阳市对项目建设中给予一定的优惠.
二、 项目背景
1、合作条件：由中建蛇口发展有限公司出资50%，南山公司出资50％，共同组成合资公司开发此项目。中建公司拟建容积率在1。0~1.5之间的多层住宅。 2、合作方式：项目公司成立后，体育公园的投资建设和经营管理由南山公司单独负责，投资风险由南山实业承担，投资收益归南山公司所有;项目统一规划、统一方案设计，各自负责50%的土地的开发建设。
三、 市场调研分析
(一)惠阳总体经济发展状况
惠阳位于珠江三角洲东南部，南抱大亚湾，与隔海相望，西连深圳，中部与惠州市相接.惠阳于2003年6月10日撤市设区，现下辖淡水、秋长、新圩、镇隆、沙田、永湖、良井、平潭、澳头、霞涌10个镇和1个三和经济开发区,区位于其中心城镇--——-淡水，距深圳58公里。撤市设区后，惠阳的功能定位是:建设成为惠州市“现代数码石化名城”的重要组团、惠州滨海城市组团中的璀璨明珠和中海壳牌南海石化项目的后勤服务基地。
惠阳区总面积1262平方公里，人口50.77万.2002年实现工业总产值131.75亿元，合同利用外资2.16亿美元，实际利用外资1。8亿美元。原惠阳市2002年GDP 为126.48亿元，同比增长12％，地方财政收入3.34亿元，按可比口径
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增长20。69%。
目前大亚湾“中海壳牌”项目已于2002年11月正式开工建设。中海壳牌是中国目前最大的中外合资项目，总投资43亿美元,预计2005年建成投产，年产值将达到17亿美元。据有关部门预测，中海壳牌建成后，将带动50倍以上的下游产业链的形成，总体年产值可望达到6500亿人民币，相当于目前广东省工业总产值的二分之一，必将对惠州乃至整个广东的经济发展产生巨大而深远的影响。
(二）、惠阳房地产市场情况 1、市场主体商品房供应及销售
惠阳是与海南、北海齐名的国内三大烂尾楼盘“重灾区”之一，从93年至今,已经10年左右没有新开发项目,目前仅有位于区中心地段的2个项目开盘销售,均价在2200元/M2左右，但销售情况较好。占市场交易主体的是存量房交易,年交易量在2000套左右，平均价格水平为800元/M2左右（均为前几年建成的二手楼盘）。
2、目前市场在售新楼盘
序 号 楼盘名称 地理位置 总占地/总建面 (万平方米) 容积率 产品定位 目前均价 （元/平方米） 1 2 3 4 5 6 棕榈岛高尔夫 中铭豪园 昊康广场花园 康汇公寓 熊猫碧富新城 华南建材项目 深汕高速惠阳出口旁 区对面 区广场旁 大亚湾管委会北侧 大亚湾汽车电子工业区 大亚湾汽车电子工业区 140 / 28 7.8 / 24。5 3。2 / 6。7 2.3 / 5。8 83 / 120 26 / 45 —---- 3.1 2。1 2.5 1.5 1.7 别墅、多层公寓 小高层 小高层 小高层 小高层、别墅 商场、住宅 6500 2200 2300 2200 未定 5000、1200 70％以上 一期40％ 内部认购 40％以上 内部认购 内部认购 销售率 备注：棕榈岛高尔夫是紧邻本项目的高档楼盘,由新世界地产开发，总占地面积为1.4平方公里，其中80%已建成27洞锦标级高尔夫球场，剩余20％用于房地产开发.目前主要客户为壳牌外籍高级行政管理人员及技术专家，均采取1—6年的租约方式进住,租金水平在50—80元/M2，棕榈岛目前带租约的别墅售价为5500-9000元/M2（精装修)，共推出约150套，8月份将推出自住型别墅30套，售价预计在10000元/M2.
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3、 目前进入惠阳地产市场的三家深圳企业
振业——秋长镇项目：位于莲塘三和开发区，占地3000亩，地价在300元/M2左右，于2003年初签约,预计将先建星级酒店、大型购物商场及环境，由于目前振业董事会变动，项目具体开发进度待定.
赛格———群星广场项目：位于区旁，占地7.8万平方米，总建筑面积24.5万M2，小高层结构,销售价格为1880-2360元/M2。赛格集团下属一家公司准备投资合作开发该项目。
中建南山——-惠阳淡水镇项目（本项目）。 4、 消费层面
目前惠阳的新楼盘价格在2000～2500元/M2左右。 (三）、惠阳土地市场 1、
土地现状
惠阳由于受90年代初期“炒地”的影响，造成对土地市场的失控，当时土地价格均在1000～1500元/M2以上（折60~100万元/亩)，资金来源绝大部分是银行贷款。目前大量土地主要在企业、私人手中，沉淀了大量资金。而手里却没有土地,据土地交易中心许所长介绍,近两年开始采取措施盘整土地，计划以区为中心，逐步向四周推进，去年共计盘整约100万平方米的土地，但土地储备中心至今尚未正常运作，总体成效不大.
2、
土地价格
惠阳目前公布的基准地价略高于市场交易价格,在惠阳区范围内，土地价格在500—2000元/M2之间(折合33—133万元/亩）,一般来说，城镇中心区域小块土地价格在1500—2000元/M2（折合100-133万元/亩）左右，周边大面积土地在500元/M2（折合33万元/亩）左右.因此,对比本项目地块以165元/M2（折11万元/亩）的低价取得，即使目前暂不开发建设,其本身的升值潜力也极为可观。
3、
交易方式
凡经营性开发用地，均已采取公开出让方式(招标、拍卖、挂牌）。
（四)、大亚湾开发区房地产市场 1、
土地价格：500-650元/M2(折合33—43万元/亩)，略高于惠阳区。
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2、 3、 4、
土地现状：同惠阳类似,零散分布在各企业、私人手中。 房产价格：1800--2200元/M2。
消费市场特征：由于外企管理人员的大量涌入，在住房消费方式上外企
一般都只租不买，致使大亚湾新商品房出现完全的租方市场，月租金高达50-80元/M2，以平均销售价格2000元/M2计算，若投资住房，年资金回报率高达30％左右。
5、
整体规划：大亚湾整体规划中发展重点为“一港两区”，“一港”为惠州
港（10KM2),“两区”为石化工业区（27.8KM2）和西部工业区（9。98KM2),其中，西部工业区又划分为响水河工业区、电子、汽车工业区和西区，但在开发区管委会周边，仍预留了一部分的商住用地。东部的霞涌整体规划作为旅游开发区。
（五）、惠城区、惠阳区、大亚湾开发区之间的规划协调关系
按照惠州市规划，沿惠澳大道一线，在未来5年内将形成新的经济带，该经济带所带动的由北向南方向分布着惠城区、惠阳区和大亚湾开发区。惠阳区将惠阳定位为大亚湾经济开发区的后花园,主要为其提供后勤生活服务基地。为更好地改善环境和市政建设，区已确定投入3个亿的资金全部用做城市绿化环境改造；而大亚湾管委会在重点抓好“一港两区”的建设外，也在规划中充分考虑了自身的综合配套，预留了部分的商住用地。但据惠阳规划局朱益明介绍，在大亚湾区域内，如果南海炼油项目、华德石化增建油库和LNG惠州电厂项目都按计划顺利实施,大亚湾实际上已经再没有更多的土地用于开发建设，其生活配套必然要落在惠阳地区.
四、项目SWOT分析 一)地块的主要优劣势
优势：
a 位置好：处于惠阳中心地区新区规划范围内； b 规模大：整体规模为2平方公里；
c 价格低：低于土地市场正常价格,有较强的竞争优势和升值空间; d 周边环境优美:棕榈岛高尔夫的优良环境在当地消费者心目中已得到普遍认同；
e 地块现状目前基本平整， 地上无大量待拆迁建筑；
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f 紧临深汕高速惠阳出口，符合大型TOWNHOSE项目条件。 劣势:
a 地块离目前惠阳的经济中心稍远； b 目前周边配套设施还不够完善；
c项目的开发进度、销售主要依托中海壳牌及其相关产业链所带来的客户资源，当地市场容量有限，但目前中海壳牌尚处于建设初期，相关配套产业也尚未兴建,因此销售对象特征有待进一步明确。 d 地块的地势较低,目前的交通条件一般。
二）未来市政配套设施利好
城区内环路从棕榈岛高尔夫北侧北环路交点至大亚湾交界处的西一路，道路红线宽80米，双向六车道,线路长4.5公里，目前已作为近期重点改造路段纳入工作日程；同时淡水河整治工程目前也已进入施工图设计阶段:一期工程从坑梓交界处至河背山子顶垃圾处理厂,全长约12公里，整治标准为：行洪河面宽度为100米,在两侧50米防洪控制带内修建宽度为16米的沿河路；二期工程从河背山子顶垃圾处理厂至永湖陂，全长约14公里,裁弯取直现有的淡水河鼓山径、牛郎径两处瓶颈地带，拆除淡水河现有的淡水水陂、乌边水陂、水围水陂和角塘水陂.该淡水河整治方案已经省专家评审通过.
三）土地性价比很高
根据实地调研走访的情况来看,本项目以1.65亿元(折合165元/M2,11万元/亩）的价格拿到的100万平方米的商住开发土地，在惠阳乃至大亚湾地区,是享受了给予相当大的优惠的，土地的性价比很高。该价位低于正常市场价格，更远低于公布的基准地价。具有明显的竞竞争优势和升值空间.
四） 相关对项目地块的评价
惠阳区大项目协调办主任郑炳旺认为,本项目地块是目前进军惠阳的深圳三家企业中最好的地块，也是未来惠阳地区最具发展前景的大项目；惠阳规划局朱益明更是认为地块的价格是给到的最低限度. 五） 风险分析
1、地块本身地势较低,易受洪涝灾害的影响，如果人工加高地势，需要的土石方
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量很大,会增加一定的建安成本。
2、由于惠阳当地消费市场容量有限，项目主要依托中海壳牌及其相关产业链所带来的客户资源，因此中海壳牌的建设尤其是中下游产业链形成的时间、速度对项目影响较大.
3、公园（高尔夫球场）我们没有经营和管理经验，所以在经营模式方面，将有待于进一步的探讨。
五、 项目定位与目标市场
该项目拥有远处的山景和近处的淡水河水景等优美的自然环境资源， 又与140万M2的棕榈岛高尔夫、100万M2的体育公园相临,完全具备定位于中高档精品住宅项目的客观条件,项目公司取名为“新城市”，就是要在惠阳区将惠阳定位于中海壳牌项目的后花园的大背景下，将项目建成惠阳的顶极精品项目,引导一种新的生活方式和生活理念，提升惠阳人的生活品质，真正成为惠阳及周边成功人士的理想家园。
一）项目定位:通过实地调研发现,地理位置适中、环境幽雅、价位在3000-5000元/M2的综合质素较高的楼盘,是惠阳房地产市场的一个空白点。而随着中海壳牌的建成投产，将有大量的下游配套产业链出现，其管理阶层及壳牌企业本身的中方白领阶层对此类住宅将会产生很大的市场需求，因此,项目定位为中高档的精品住宅。
二）产品定位:容积率在0。7左右，环境优美、有山有水、毗邻大型体育公园 的大型低密度花园社区.
三）物业品种：TOWNHOUSE 建筑面积在180—250M2左右;
多层低密度洋房： 建筑面积在120———200M2左右； 少量的别墅: 建筑面积在300——500M2左右。
四）价格定位:住宅销售均价为2880—--4300元/M2。其中可大致分为:
第一期均价为2880元/M2(方案一） 第二期均价为3100元/M2 第三期均价为3400元/M2 第四期均价为3700元/M2
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第五期均价为4000元/M2
第一期均价为2880元/M2（方案二）
第二期均价为3100元/M2 第三期均价为3300元/M2 第四期均价为3600元/M2 第五期均价为3800元/M2
第六期均价为4000元/M2 第七期均价为4300元/M2
商业销售均价为5000元/M2
五)目标客户：中海壳牌产业链各企业的中高层管理人员；中海壳牌的中方白领阶层；惠阳区（现大多居住在惠州市内）;私营企业主及当地富裕阶层； 与惠阳、大亚湾开发区有紧密经济联系的、深圳、东莞、粤东等地区客户 。
六、投资估算 （一） 公园部分 一） 公园总投资
1、
18洞高尔夫球场约3000万元左右(其中：球道建设费用2000万元；设备设施500万元；会所500万元）；
2、 3、
体育场馆及其他体育、休闲设施1000万元； 道路、水电及环境绿化500万元;
4、 由于公园地势较低，回填土方约需100万M3,按10元/M3计,约1000
万元；
合计：6000万元
另外建设商业、服务设施20000M2，投资约3000万元（建安成本1500元/M2）。
二）投资回收估算及效益评估
1、高尔夫球场今后日常营运、管理费用每年约420万元左右（约35万元/月）,按人均消费用300元/天计,实际营业日按300天/年计,平均每天需有50人次
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左右，即可达到收支平衡.
2、公园总投资约6000万元，商业、服务设施20000M2，考虑70%部份作为销售，销售均价为3500元/M2，销售收入约4900万元左右，基本可以收回全部投资的82%。
3、公园每年的管理费用估计约120万元左右,通过剩余物业的出租收入能够基本持平（出租面积4000M2，租金30元/M2。月）。
4、回填土方及商业、服务设施的投资成本约4000万元计入商品住宅的开发成本。
三） 建设周期
公园(包括高尔夫球场）建设周期约24个月。
（二)商住部分 1、主要经济指标
商住部分占地50万M2(50%部份）,容积率为0。7,总建筑面积为35万M2，其中公建配套设施14000M2(其中包括学校7000M2，幼儿园2000M2，会所4000M2，其他管理用房1000M2），商业10000M2，住宅326000M2。 2、建设进度计划（暂按二种方案考虑）。 方案一:
开发周期6年,其中项目前期准备工作半年,最后清盘扫尾工作半年,实际建设周期5年，年开发面积分别为5.8万M2、 5万M2、 8万M2、8万M2、8。2万 M2，如下所示：
03.8至04.6 04。6 04.12 05。6 05.12 06。6 前期工作 一期开工 一期封顶 一期竣工
二期开工 二期封顶 二期竣工
三期开工 三期封顶
06。12 07。6 07.12 08.6 08。12 09。6
三期竣工
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四期开工 四期封顶 四期竣工
五期开工 五期封顶 五期竣工 清盘
方案二：
开发周期8年，其中项目前期准备工作半年，最后扫尾清盘工作半年，实际建设周期7年，年开发面积均为5万M2，如下所示:
03.8至04。6 04.6 04.12 05。6 05.12 06.6 前期工作 一期开工 一期封顶 一期竣工
二期开工 二期封顶 二期竣工
三期开工 三期封顶
06。12 07。6 07.12 08。6 08。12 09。6 三期竣工
四期开工 四期封顶 四期竣工
五期开工 五期封顶 五期竣工
六期开工 六期封顶 六期竣工
七期开工 七期封顶 09.12 10。6 10。12 11.6 七期竣工
八期开工 八期封顶 八期竣工 清盘
3、财务测算（不含公园部分）
方案一：
项目总投资约833万元（其中地价为8250万元，前期费用为3500万元，配套费用为10500万元，建安工程费用为45260万元，期间费用为72万元，税费为6212万元，不可预见费用1750万元），总销售收入为19544万元,税后利润为24241万元,实际投入资金为20000万元,投资利润率为30。38%，税后资金回报率为126.63%，税后年资金回报率为21.10％.
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方案二:
项目总投资约83926万元(其中地价为8250万元,前期费用为3500万元，配套费用为10500万元，建安工程费用为45260万元,期间费用为8305万元，税费为6361万元,不可预见费用1750万元）,总销售收入为122499万元，税后利润为25844万元，实际投入资金为18650万元，投资利润率为32。17%，税后资金回报率为144。78%，税后年资金回报率为18.10%。
以上数据详见《惠阳新城市项目商住部分财务测算表（表一至表五）》。
六、 初步结论
综上所述,对于惠阳项目，我们认为地块位置好、规模大、土地价格低,是惠阳乃至大亚湾地区综合性价比很高的地块，具备极高的储备价值。在目前国家加大对土地的实施力度情况下，今后惠阳土地市场将很快得到逐步完善，再要取得类似本项目这样的好地段、大规模、低价格且能够依托国家级大型投资项目的地块，机会几乎很少.同时根据惠阳、大亚湾开发区未来经济发展前景来看,该地块可以肯定具有较大的升值的空间。
虽然目前惠阳当地经济发展水平不高,市场容量有限，项目的开发进度、销售主要寄望于中海壳牌项目及下游产业链的形成，但可以肯定,该项目作为土地储备和中长期发展项目,一定会有很高的投资回报。
按照与惠阳区签署的协议，承诺在未来5年内，将不再在中心区范围内批准与该项目相似规模、类型的房地产开发项目，从而也保证了该项目的抗风险能力,同时需要着重提出的是，公园（包括高尔夫球场)的投资可以通过建设配套商业服务设施直接回收，未来长期的管理成本和经营收入基本可以持平，即使公园（包括高尔夫球场）本身没有利润，但它作为大环境配套提升了整个项目的档次，相应提高了住宅的销售价格.
根据财务测算结果,项目实际投入资金量较小(在2亿元以内），投资利润率达到30%左右、税后年资金回报率达到20%左右。因此，该项目是一个极好的项目,对南山地产来说,更是一个极好的发展机遇。相信房地产事业部在积累了新康花园、海湾大厦等项目运作经验的基础上，将以全新的开发理念、管理理念融入惠阳新城市项
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目的开发运作，该项目的成功,将成为南山地产一个新的里程碑项目。 - 11 -
房地产事业部
二00三年九月十五日
