四川成都房地产别墅市场分析报告

2011年成都别墅市场年报 ..................................................

第一部分 2011年中国宏观经济与分析 ..........................................................

一、宏观经济总结精要 ....................................................................................... 二、宏观总结与发展预测 ........................................................................... 三、2011年中国房地产市场总结 ...................................................................... 第二部分 2011年成都别墅市场 ...............................................................................

一、土地市场 ........................................................................................................ 二、别墅市场分析 ................................................................................................ 三、销售排行榜 ....................................................................................................

第一部分 2011年中国宏观经济与分析

一、宏观经济总结精要 1、全国经济情况

? 预计2011年中国GDP确保增长9.2%左右

初步测算，2011年前三季度国内生产总值(GDP)320692亿元，按可比价格计算，同比增长9.4%。其中，一季度同比增长9.7%，二季度增长9.5%，三季度增长9.1%。从环比看，三季度GDP增长2.3%。从主要指标变动来看，尽管增长速度有小幅的回落，但是运行还是比较平稳，经济从刺激向自主增长有序转变的态势非常明显。

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中国国家统计局公布的宏观经济数据显示，前三季度，中国固定资产投资212274亿元，同比名义增长24.9%（扣除价格因素实际增长16.9%），比上半年回落0.7个百分点。其中，国有及国有控股投资73481亿元，增长12.7 %。分产业看，第一产业投资同比增长25.5%，第二产业投资增长26.9%，第三产业投资增长 23.4%。分地区看，东部地区投资同比增长22.3%，中部地区增长29.9%，西部地区增长29.5%。前三季度，全国房地产开发投资44225亿元，同比增长32.0%，比上半年回落0.9个百分点。其中，住宅投资31788亿元，增长35.2%。全国商品房销售面积712万平方米，同比增长12.9%。其中，住宅销售面积增长12.1%。

2011年1-11月，中国社会消费品零售总额约为16万亿元，同比增长17.0%，扣除价格因素，实际增长率为11.4%，创下自2005年以来实际增速最低点。前11个月餐饮消费增长16.7%，比去年同期增幅低1.3个百分点，创下多年来最低纪录。《2012版

1-9月份，全国进出口总值26774亿美元，同比增长24.61%，贸易顺差1070亿美元。其中，出口总值13922亿美元，同比增长22.7%。进口总值12852亿美元，同比增长26.7%。

2011年12月，中国制造业采购经理指数（PMI）为50.3%，比上月回升1.3个百分点，略高于扩张与收缩的临界点50%，是2009年3月以来的次低点，并低于历史同期均值2.0个百分点。表明在消费旺季临近的带动下，企业生产增长，制造业经济总体略有回升，但在国内外市场需求持续放缓的情况下，未来制造业经济发展趋势仍有待进一步观察。

2011年1-11月累计比为5.9%,其中1月份最低为4.1%,6月份以后均在5.6%以上,8月份最高达6.4%,这是2008年以后的最高涨幅.1-11月份类商品呈“七涨一平”格局,其中食品、烟酒、衣着、家庭设备用品及维修、医疗保健及个人用品、交通和通信、居住累计比分别上涨14.9%、5.1%、1.4%、1.6%、2.1%、0.2%、4.7%，娱乐教育文化用品及服务累计比持平。

2011年CPI的涨幅为高开高走，见顶回落的趋势，预计年内CPI指数涨幅为5.5%。 2011年1-10月，中国财政收入90851.68亿元，比去年同期增加19951.86亿元，增长28.1%。其中，本级收入46638.27亿元，同比增长24.8%；地方本级收入44213.41亿元，同比增长31.8%。财政收入中的税收收入79634.28亿元，同比增长26.6%；非税收入11217.4亿元，同比增长40.1%，其中非税收入2352.06亿元，同比增长13.8%。

全年财政收入增长呈前高后低走势。分季度看，一季度中国财政收入增长33.1%，二季度增长29.6%，三季度增长25.9%，其中9月增幅回落至17.3%，10月增长16.9%。后两个月中国财政收入累计增幅还会有所回落。

2、全国房地产情况

开发投资总额：1-11月房地产及住宅开发投资总额同比增速继续高位回落

1-11月，全国房地产开发投资额为55483亿元，绝对值创历史新高。同比来看，1-11月相比去年同期增长29.9%，增幅比1-10月下降1.2个百分点，但仍在高位运行。整体来看，房地产开发投资同比增速继续保持在2007年以来的历史高位，但近月降幅逐渐加大。

1-11月，全国住宅开发投资额为39857亿元，绝对值亦创近年来新高。同比来看，1-11月比去年同期增长32.8%，增幅比1-10月下降1.5个百分点。

需求：累计销售面积和销售额增速均放缓，单月销售面积继续同比下降

1-11月，全国商品房累计销售面积为9.0亿㎡，同比增长8.5%。增速与1-10月相比下降1.5个百分点；住宅累计销售面积同比增长7.5%，增速也下降1.5个百分点。11月全国商品房销售面积为9941万㎡，同比下降1.7%，住宅销售面积为8668万㎡，同比下降3.3%。

供应：累计新开工面积增速继续高位下降，开发投资增速降至30%以下

1-11月，各类供应指标继续保持较高增速，房地产开发投资5.5万亿元，同比增长29.9%；房屋新开工面积达17.5亿㎡，同比增长20.5%，增速比1-10月下降1.2个百分点。其中，住宅新开工面积为13.5亿㎡，同比增长17.6%，增速较1-10月下降1.5个百分点。自去年5月新开工面积同比增速达到72.4%的历史最高点以来，增速持续下降，但仍高于2006-2008年平均水平。

1-11月全国房屋施工面积继续增长，达49.1亿㎡，同比增长27.9%，增速比1-10月下降0.5个百分点。其中，住宅施工面积为37.6亿㎡，同比增长26.0%，增速比1-10月下降0.8个百分点。

1-11月，全国房屋竣工面积为5.9亿㎡，同比增长22.3%，比1-10月增加3.8个百分点。其中，住宅竣工面积为4.8亿㎡，同比增长21.5%，增速比1-10月增加3.9个百分点。

价格：全国住宅销售均价连续四个月下降，百城住宅均价连续三个月环比下跌

1-11月，全国商品房和住宅销售均价分别为5474元/㎡和5096元/㎡，较1-10月销售均价分别下降0.5%和0.7%，比去年同期分别上涨6.8%和5.8%，增速继续放缓。数据显示，11月全国100个城市住宅平均价格为8832元/㎡，与10月环比下降0.28%，其中43个城市价格环比上涨，57个城市环比下跌。

资金来源：开发企业资金来源总额创历史新高，国内贷款占比创新低

1-11月，房地产开发企业资金来源共计7.5万亿元，同比增长19.0%，增速较1-10月下降1.2个百分点。除国内贷款增速有所增长外，其余各项资金来源的增速均保持下降态势。国内贷款占比下降，定金及预付款和利用外资占比不变，其他资金来源占比略有上升。

小结：量价齐跌势头继续，供应、资金增速仍在高位

价格方面：从百城价格指数来看，11月100个城市住宅均价同比涨幅继续缩小，均价连续第三个月出现环比下跌。

需求方面：1-11月，全国商品房累计销售面积和销售额的同比增速继续减小；11月，商品房单月销售面积和销售额增速大幅放缓，连续第二个月同比下降。值得注意的是，数据显示11月新房和二手房的成交量都明显低于去年。

供应方面：开发商加速推盘，近两年的高速增长也使得供应方面压力越来越大。另一方面，货币微调将缓解房地产业的压力，但房地产仍不放松还是接下来房地产市场不得不面临的问题。

二、宏观总结与发展预测

1、全国 时间 措施 央行上调存款类金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点。 要点 中国人民银行决定，从2011年6月20日起，上调存款类金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点。 房地产价格评估机构由被征收人在规定时间住建部《国有土地上房屋征收评估办法》 内协商选定；在规定时间内协商不成的，由房屋征收部门通过组织被征收人按照少数服从多数的原则投票决定，或者采取摇号、抽签等随机方式确定。 自6月1日起，广州将实施新的规划管理建2011.6.1 新《规划管理建筑面积计算办法》 行为。其中规定，阳台、入户花园要算全部面积。 要求各开发企业，按时报送年度商品房项目《关于报送年度商品房项目预（销）预（销）售计划，如实填报《年度商品房项 售计划和商品房预售方案有关事项目预（销）售计划表》，在每年1月31日前的通知》征求意见稿 报送至广州市房屋交易监管中心。不报销售计划不发预售许可证。 央行上调存款类金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点。 中国人民银行决定，从2011年5月18日起，上调存款类金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点。 明确提出要防范和杜绝擅自利用农村集体土地兴建公租房，严肃查处\"小产权\"房，维护良好的管地用地秩序。 房地产开发企业违反明码标价规定未实行\"国家发展改革委关于开展商一套一标\"，按《价格法》和《价格违法行为行政处罚规定》，每套处5000元罚款。构成筑面积计算办法，严厉遏制开发商\"偷面积\" 2011.6.7 国土资源部《关于加强保障性安居工程用地管理有关问题的通知》 品房销售明码标价专项检查的通知 价格欺诈的，责令改正，没有违法所得，处5万元以上50万元以下罚款。 2011.5.1 国家发展改革委《关于降低部分建自5月1日起降低和规范住房交易手续费、设项目收费标准规范收费行为等有施工图设计审查费、部分行业环境影响评价关问题的通知》 收费和招标代理服务费等收费标准和行为。 央行上调存款类金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点。 中国人民银行决定，从2011年4月21日起，上调存款类金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点。 这是我国第一个专门规范房地产经纪行为的部门规章。该《办法》明确房地产经纪机构2011.4.1 《房地产经纪管理办法》 和人员不得从事赚取差价、协助签订\"阴阳合同\"、为不符合交易条件和禁止交易的房屋提供经纪服务等违法违规行为。 央行上调存款类金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点。 中国人民银行决定，从2011年3月25日起，上调存款类金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点。 从5月1日起商品房销售实行一套一标价，明确公示代收代办收费和物业服务收费,商 国家《商品房销售明码标价品房经营者不得在标价之外加收任何未标明规定》 的费用。 商品房销售价格明码标价对外后,可以自行降价,打折销售,但涨价必须重新申报备案。 央行上调存款类金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点。 中国人民银行决定，从2011年2月24日起，上调存款类金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点。 根据办法，出租住房的，应当以原设计的房间为最小出租单位，人均租住建筑面积不得 2011.2.1 《商品房屋租赁管理办法》 低于当地规定的最低标准。厨房、卫生间、阳台和地下储藏室不得出租供人员居住。 上海于1月28日起对上海居民家庭新购第二套及以上住房和非上海居民家庭的新购住房 上海重庆开征房产税 征收房产税，税率因房价高低分别暂定为0.6％和0.4％。 重庆从1月28日开始向个人房产征收房产税。重庆主城9区内存量增量独栋别墅、新购高档商品房、外地炒房客在重庆购第二套房，将被征收房产税，其税率为0.5％~1.2％。 个人将购买不足5年的住房对外销售的，全额征收营业税；个人将购买超过5年（含5 财政部:关于调整个人住房转让营年）的非普通住房对外销售的，按照其销售业税的通知 收入减去购买房屋的价款后的差额征收营业税；个人将购买超过5年（含5年）的普通住房对外销售的，免征营业税。 房地产1号文件（新\"国\"） （1）对贷款购买第二套住房的家庭，首付款比例不低于60%，贷款利率不低于基准利率的1.1倍。 （2）在一定时期内，对已拥有2套及以上住房的当地户籍居民家庭、拥有1套及以上住 房的非当地户籍居民家庭、无法提供一定年限当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非当地户籍居民家庭，暂停在本行政区域内向其售房。 （3）合理确定本地区年度新建住房价格控制目标，并于一季度向社会公布。 条例规定，作出房屋征收决定的市、县级对被征收人给予的补偿包括：被征收 《国有土地上房屋征收与补偿条例》 房屋价值的补偿；因征收房屋造成的搬迁、临时安置的补偿；因征收房屋造成的停产停业损失的补偿。不得责成有关部门强制拆迁。 央行上调存款类金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点 中国人民银行决定，从2011年1月20日起，上调存款类金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点。 2、金融类

2011年 央行7次调整存款准备金率、3次加息 措施 实施时间 要点 1月14日，央行宣布从2011年1月20日起，2011-1-20 上调存款类金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点 2月18日，央行宣布从2011年2月24日起，2011-2-24 上调存款类金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点 3月18日，央行宣布从2011年3月25日起，2011-3-25 上调存款类金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点 调整存款准备金率 4月17日，央行宣布从2011年4月21日起，2011-4-21 上调存款类金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点 5月12日，央行宣布从2011年5月18日起，2011-5-18 上调存款类金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点 6月14日，央行宣布从2011年6月20日起，2011-6-20 上调存款类金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点 11月30日，央行宣布从2011年12月5日2011-12-5 起，下调存款类金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点，为近三年来首降 央行2月8日晚间宣布，自2011年2月9日起上调金融机构人民币存贷款基准利率。金上调存贷款基准利率 融机构一年期存贷款基准利率分别上调25个2011-2-9 基点。在其他各档次存贷款基准利率中，中长期存款利率多加，中长期贷款利率少加，活期存款利率于2008年11月份以来首次调整，上调4个基点。 央行4月5日晚间宣布，自2011年4月6日起上调金融机构人民币存贷款基准利率。金融机构一年期存贷款基准利率分别上调25个2011-4-6 基点。在其他各档次存贷款基准利率中，中长期存款利率多加，中长期贷款利率少加，活期存款利率于2008年11月份以来第二次调整，上调5个基点。 中国人民银行6日决定，自2011年7月7日起上调金融机构人民币存贷款基准利率。金2011-7-7 融机构一年期存贷款基准利率分别上调0.25个百分点，其他各档次存贷款基准利率及个人住房公积金贷款利率相应调整。 3、成都 时间 2011.6.1 措施 要点 关于经济适用住房上市交易有关问关于经济适用住房上市交易有关问题的补题的补充通知 充通知 就申购经济适用住房的家庭收入认定有关事项通知如下：家庭年收入5万元以下，户关于进一步明确申购经济适用住房的家庭收入认定有关事项的通知 籍属于成都市行政区域；家庭成员拥有两人（含两人）以上，其中主申请人在主城区缴纳综合社会保险或城镇职工社会保险；在成都行政区域内城镇无城市自有产权住房。 2011.4.8 成都市城乡房地产抵押融资担保评成都市城乡房地产抵押融资担保评估操作估操作规则（试行） 规则 限价商品住房实行定价，销售价格比同地段同品质商品住房市场价低15%-20%。限价商品住房配售标准为单身居民购买面2011.4.6 《成都市限价商品住房销售规则》 积不超过50平方米、2人家庭购买面积不超过75平方米、3人及以上家庭购买面积不超过90平方米，超过限购面积部分，按市场价购买。 对成都市限价商品住房的申请条件、申请《成都市中心城区限价商品住房申程序、销售价格、限购面积以及上市交易等问题作出全面规定，年收入7万元以下2011.4.6 请审核配售及监督管理暂行办法》 (单身居民年收入在3.5万元以下)，并符合其他相关规定的家庭可申请购买限价房。 成都市城乡房产管理局、成都市联合印发了《关于进一步加强商品住房价格监2011.4.6 关于进一步加强商品住房价格监管管的通知》，明确商品住房价格实行申报备的通知 案管理，申报的平均价格不得高于同时期同地段同品质楼盘成交均价；商品住房的申报价格一经确定，不得上调。 根据住房市场价格变化情况，并报经市政关于2011年第一次公布成都市中府同意，现将调整后我市中心城区（五城区，含高新区，下同）享受优惠普通住房平均交易价格公布如下：：二环以内：9980元/平方米；二环至三环之间：7500元/平方米；三环以外： 7400元/平方米。 通知正式公布，只允许距离城区较远的工矿企业和住房困难户较多的企业，且符合相应条件前提下利用单位自用土地进 心城区享受优惠普通住房平均交易价格的通知 关于进一步规范中心城区单位集资行集资建房，机关、事业单位一律不建房有关问题的通知 得组织职工集资建房。单位集资建房只能向符合经济适用住房供应条件的家庭出售，房屋面积60平方米左右，价格不高于经济适用住房的最高限价。 截至31日下午，我省18个设区城市和14个县级市已全部按照和省相关四川32个城市公布新建住房价格控制目标 规定，公布今年新建住房价格控制目标。约80%的城市公布的是低于城乡居民人均可支配收入增长幅度，部分城市公布的是低于人均GDP增长幅度，也有少数城市目标兼顾了两项指标。 成都2011年度新建住房价格控制目标公布成都市发布《关于 公布2011年度新建住房价格控制目标的通知》 如下：加大住房保障力度，进一步扩大住房保障覆盖面，廉租住房应保尽保，公共租赁住房保障能力明显提高，新建普通住房价格涨幅明显低于全市本年度城乡居民人均可支配收入的增长幅度。 落实\"国\" 成都出台房地产细则《关于贯彻落实进一步加快推进住房保障做好房地产工作要求的实施意见》 通过加快保障性住房建设、加强房地产市场监管、暂时实行住房限购措施等方式，维护市场平稳健康发展态势。 一、进一步加大保障性住房建设力度。进 一步加大保障性住房建设力度，提高住房保障标准，扩大住房保障范围，加强监管，确保住房保障公平公正。 二、进一步落实房地产市场措施。努 力实现新建住房价格控制目标，进一步强化房地产市场管理和监督检查，主城区暂时实行住房限购。 四川首个涉及房屋共用部位项目划分的区域性地方标准——《房屋共用部位、共用设房屋共用部位、共用设施设备维修项目分类 施设备维修项目分类》已通过省质监局批准，并正式实施。这是全国首次以地方标准的形式来规范房屋共用部位、共用设施设备的维修、管理行为，在行业内具有广泛指导意义。 4、成都限购令

2011年成都重磅：成都限购令、一房一价 4.1成都限购令

1月26日，总理在主持常务会议时提出了进一步做好房地产市场工作的“国”。2月15日晚间，成都市房管局联合国土局、财政局等5大部门联合发布了“新国”成都细则，进一步贯彻落实关于做好房地产的工作要求，成都版限购令也随之浮出水面。

4.2一房一价

日前成都市城乡房产管理局和成都市发展和改革委员会联合印发了《关于进一步加强商品住房价格监管的通知》。“商品房价格不得高于同时期同地段同品质楼盘成交均价，而且价格一旦申报就不能进行上调。”明确商品住房价格实行申报备案管理，商品住房的申报价格一经确定，不得上调。

三、2011年中国房地产市场总结

1.环境：房地产持续加码，措施进一步落实细化

2011年，在“调整结构、稳物价”的大背景下，继续加强房地产：1月，“国”，房产税试点改革先后落地，“限购”、“限价”、“限贷”等全面升级，限购城市从2010年的不足20个大幅增加到40多个；7月初，常务会议明确“二三线城市也要限购”，随后台州、珠海等城市跟进，限购城市数量增加到近50个；10月底，1000万套保障房建设计划提前实现；始于2010年的这一轮房地产在2011年不断细化和落实，抑制需求与增加供给两手抓，行政与经济手段进一步细化。

（1）商品房：限购、限价、限贷等行政手段加码，税收、利率等经济手段跟进，全面升级

限购范围和严厉程度递增，限价令陆续出台，年初，“国”中明确提出限购条件，并制定必须限购的城市，将2010年“国十条”和“9.29新政”的限购要求具体化、严格化，限购范围扩大至40多个城市，标准严厉程度大大提高。7月“常务会议”又将限购范围扩大到地级县级城市，限购城市进一步扩大至近50个城市。价格方面，规定商品房明码标价防止房地产企业坐地起价，要求各地制定房价控制目标，并以问责制确保地方执行力度，地方“限价令”陆续出台。

首套、二套房们看提高，三套房停贷，各类需求均受到一定抑制，从2010年1月“国十一条”到2011年1月“国”，首套房贷款首付比例全面调到30%以上；二套房首付比例不低于60%，贷款利率不低于基准利率1.1倍；三套及以上住房贷款暂停发放贷款；不能提供1年以上当地纳税或社会保险缴纳证明的非本地居民暂停发放购房贷款。

住房转让营业税调整、房产税改革试点正式落地，紧随“国”之后，2011年1月27日，财政部发通知，将购买不满5年的普通住宅对外销售由按差额征收营业税改为按全额征收；同日，上海、重庆开始实施房产税改革试点，进一步打击炒房行为，10月会议已经表明今后会扩大房产税改革试点范围。

（2）保障房：资金、土地等配套措施跟进，促使大规模建设计划落实到位

投入资金增加，多项支持保障房融资，2011年10月住建部姜伟新在十一届全国常委会上表示，今年实际已投资1520多亿元，好于历年水平。姜伟新还表示，明年的任务更重要，的投入肯定不会少，而且会有所增加。另外，发布《关于利用债券融支持保障性住房建设有关问题的通知》、《关于多渠道筹措资金确保公共租赁住房项目资本金足额到位的通知》等多项支持保障房融资，确保建设进度。

1000万套保障房计划提前实现。2011年，《国民经济和社会发展第十二个五年规划纲要》中提出，未来五年，我国将开工建设3600万套保障房，2011年和2012年各1000万套，后面三年1600万套，“十二五”末使保障性住房的覆盖率达到20%。根据住建部统计数据，截止2011年10月底，全国保障房已开工1033万套，超额完成年初计划任务。

（3）货币：上半年持续收紧，新增房地产贷款下降显着，近期货币微调 为抑制通货膨胀，央行在2011年上半年持续收紧货币，但下半年收紧步伐明显放缓。2011年1-7月，央行共加息三次（2010年以来共5次），上调存款准备金率6次（2010年以来共12次）。一年期存款利率提高到3.5%，大型金融机构存款准备金率达到21.5%的历史高点，进入下半年以后，随着物价过快上涨的势头得到遏制（CPI由7月的6.5%高位回落至10月的5.5%，11月进一步下降至4.2%），及时调整货币收紧步伐，7月-11月共计五月里，央行未上调利率和存准率

10月，总理在常务会议提出，更加注重的针对性、灵活性和前瞻性，适时适度进行预调微调，保持货币信贷总量合理增长；央行三季度货币执行报告中也没有再提“把稳定物价总水平作为宏观的首要任务”，而是指出继续实施稳健的货币，更加注重的针对性、灵活性和前瞻性，密切监测国内外经济金融形势发展变化，把握好的力度和节奏，适时适度进行预调微调。

央行下调存准率，释放货币微调信号。2011年11月30日，央行公布从12月5日起下调存款准备金率0.5个百分点，这是近三年来央行首次下调存准率，释放2012年货币微调信号。

2.新房：效果在限购城市显现，百城价格指数连续三个月下跌 （1）价格：9月起百城住宅均价开始下降，且跌幅持续扩大

百城价格指数环比涨幅持续缩小，9月起持续环比下跌且跌幅有所扩大。根据中国房地产指数系统百城价格指数对100个城市的全样本调查数据显示，2011年1月以来，环比涨幅逐渐缩小，价格上涨速度持续放缓；9-11月，连续三个月环比下跌，且跌幅不断扩大，11月环比下跌0.28%。今年1月100个城市全部环比上涨，到11月只有43个城市仍为上涨。

由于十大城市全部为限购城市，受影响较大，房价涨幅下滑幅度大于百城平均水平。具体来看，各城市表现不同，杭州、苏州、成都对市场反应较为敏感，在5、6图二分已经开始呈现环比下降趋势；深圳、上海8月开始降价；而广州、北京、天津直到10月环比才开始下降，价格调整幅度不大。

（2）需求：主要城市成交量低于去年，近三个月降幅扩大

注：二线代表城市包括天津、杭州、武汉、苏州、大连、厦门、长沙、无锡、沈阳 一线城市成交量已低于2008年历史地位，二三线城市略好于2008 年。整体来看，2011年1-11月，一二线代表城市月均成交面积分别为万㎡和57万㎡，同比分别下降15%、7%；三线代表城市为36万㎡，与去年同期基本持平。与历年水平相比，今年1-11月，一线城市月均成交面积已低于2008年历史低点（76万㎡），与2009年的较高水平（131万㎡）相比降幅达51%；二线代表城市月均成交面积接近一线城市水平，达57万㎡，虽明显高于2008年水平（36万㎡），但较2009年喝2010年分别下降22%和10%；三线代表城市月均成交面积为36万㎡，与2009年和2010年相比，降幅分别为18%、8%。

成交量持续低迷，但多数城市成交金额并未明显下降。2011年1-11月，一二三线代表城市月均成交金额分别为100亿元、46亿元和27亿元，均高于2008年。与上年相比，一线城市下降11%，二线代表城市基本持平，三线代表城市涨幅较为明显，同比增长12%。

（3）供给：重点城市总体供应量与去年同期基本持平

一线城市新上市量低位运行，二三线城市高位运行。整体来看，2011年1-11月，一线城市住宅月均新批上市面积78万㎡，与去年同期基本持平，但出于近五年的最低水平。二线代表城市延续之前的上升态势，月均新批上市面积略高于一线城市，达83万㎡，同比上升15%，是近五年的最高水平；三线代表城市为37万㎡，增幅最为明显，同比增长20%。今年11月，一线城市单月新

批上市面积达104万㎡，同比由9月的下降28%回升至增长26%；二线代表城市单月新批上市面积近三月呈下行态势，11月同比微降3%，为96万㎡；三线代表城市为35万㎡，同比增长35%。

（4）供求对比：销供比持续低于1，库存压力不断加大

2011年，大部分重点城市供销比持续下降，已接近或低于2008年低点。二季度开始，所检测的重点城市销供比普遍低于1，且大部分城市持续下行。北京、深圳、沈阳销供比在第二季度出现大幅下降，销供比在0.5-0.8之间波动。11月份数据显示，深圳的销供比仅有0.3，北京为0.58，武汉为0.56，上海为0.61，沈阳为0.81，均创2008年以来低点。

2011年，各重点城市库存量持续攀升，出清周期继续延长。2011年，重点城市库存量持续走高，部分城市可售面积同比增速明显提高，武汉三季度可售面积同比增速超过60%。受可售量上升和成交低位运行的影响，2011年重点城市出清周期持续延长。11月，9个重点城市平均出清周期为15个月，连续11月上升，一线城市中北京出清周期较年初延长9个月，深圳、上海分别延长3、4个月；二线城市除苏州周期仅延长3个月外，其余重点城市延长8-11个月不等，三线城市惠州出清周期在上月小幅缩短后出现两个月的延长。与历史水平相比，2011年各重点城市出清周期相对于2008年的高位仍有一定距离，形势相对缓和。

（5）全国总体情况：投资、新开工增速高位回落，商品房销售再创新高 需求：商品房销售依然增长，但增速略低于去年，住宅销售增速与去年基本持平

全国商品房销售面积增速低于去年，住宅销售面积增速与去年基本持平。2011年1-11月，全国商品房销售面积达到8.96亿㎡，同比增长8.5%，增速较去年全年下降1.6个百分点。其中住宅销售面积为7.96亿㎡，同比增长7.5%，增速较去年全年缩小0.5个百分点。四季，商品房单月销售面积同比增速有所下降。10-11月，全国商品房单月销售面积分别同比下降9.4%个1.3%，是去年9月以来首次出现连续两个月同比下降。

供应：房地产开发投资增速高位回落，新开工增速明显下降但仍接近近年平均水平 全国房地产开发投资额及住宅开发投资额增速均有所下降，但仍高于近五年复合增长率，住宅开发投资增速高于全行业开发投资增速。2011年1-11月，全国房地产开发投资额达到5.55亿元，同比增长29.9%，增幅较去年同期下降6.6个百分点，但仍高于近五年复合增长率（24.9%）。其中，住宅开发投资额为3.99亿元，同比增长32.8%，增幅较去年同期下降1.4个百分点。

房屋新开工面积同比增速较去年同期大幅下降，但仍接近近年复合增长率，住宅新开工面积同比增速低于商品房。2011年1-11月。全国房屋新开工面积达到17.5亿㎡，同比增长20.5%，增幅较去年同期下降28.2个百分点，但仍与近年复合张作霖19.2%持平。其中，住宅新开工面积为13.5亿㎡，同比增长17.6%，增幅较去年同期下降28.6个百分点。

3.二手房：受影响更大，主要城市成交量和价格降幅大于新房

9-11月，重点 二手价格平均环比跌幅持续扩大，效果逐渐显现。1-11月主要城市二手房价格屏幕内涨幅连续缩小，从9月份开始环比持续下跌，跌幅从0.7%扩大至11月的1.8%。2011年1-11月，11个重点城市价格指数平均累计涨幅仅为5.1%，而2010年同期累计上涨26.9%，2009年1-11月为20.2%，2008年同期下降9.4%。

1-11月，主要城市二手房成交量明显低于去年同期，下八年下行趋势更为明显。2011年1-11月，北京等重点城市二手房共成交44.1万套，较去年同期下降34%，但依然高于2008年水平33万套。同比来看，8-11月同比降幅均在40%以上，且降幅呈逐渐扩大趋势，从8月份的同比下降42.2%，到9月的53.5%，11月降幅达到57.5%。

4.土地：土地出让总量略有增长，出让金总额基本持平，但住宅用地量价持续下降 2011年，受影响，全国住宅用地量价全面下行，北京、上海等重点城市降幅更为显着。1-11月，全国133个城市住宅用地楼面均价同比下降9.9%，溢价水平为13.9%，不及去年同期的一半，其中10、11月均在6%以下，处于近三年低位。供求方面，全国各类土地总供应及成交面积仍高于去年，但住宅用地市场受影响较为显着，其供应和成交面积同比分别下降9.8%和11.0%；十大城市分别下降18.2%和23.5%，降幅高于全国水平。

（1）土地价格：住宅用地楼面均价显着回落，溢价率持续下行至历史低位

住宅用地楼面均价持续低于去年同期。2011年1-11月，全国133个城市住宅用地平均楼面地价为1462元/㎡，同比下降9.9%。溢价率持续下行，10月跌破3%，创历史新低。2011年1-11月，全国133个城市住宅用地成交平均溢价率为13.9%，比去年同期下降19个百分点，比2009年同期下降35个百分点。

十大城市住宅用地溢价水平降幅大于全国水平，北京、上海、广州下滑幅度最为明显。前11个月十大城市住宅用地成交平均溢价率为11.9%，略低于全国水平，比去年全年下降33%。各城市溢价率相比去年均下降，其中广州下降77个百分点，下降幅度最大。

（2）土地成交：出让总量仍有增长，但住宅用地下降，十大城市降幅尤为显着

土地总成交面积保持增长。2011年1-11月，全国133个城市招拍挂市场共成交各类土地9.7亿㎡，同比增长15.6%。住宅用地近几个月成交陷入低迷，降幅持续扩大。2011年1-11月，全国133个城市住宅用地共成交3.4亿㎡，同比下降11.0%，而同期商办用地、工业用地则分别增长18.3%、40.6%。

十大城市住宅用地成交面积降幅大于全国水平，天津、武汉、杭州等二线城市降幅较大。1-11月，十大城市住宅用地成交面积达6332万㎡（占全国18.9%），同比下降23.5%，降幅比全国大12.5个百分点，其中10-11月降幅达36.5%。

（3）土地供应：住宅用地推出面积下降，前11个计划完成率仅在五成左右

土地总推出面积仍高于去年。2011年1-11月，全国133个城市共推出土地面积12.1亿㎡，同比增长9.2%，延续了2010年以来持续增长的态势。10月起土地推出总量开始下降，10-11月推出土地总面积分别为1.0亿㎡、1.2亿㎡，同比分别下降7.0%和10.8%。

住宅用地推出面积下降明显，前11个月计划完成率仅在五成左右。2011年1-11月，共推出住宅用地4.3亿㎡，同比下降9.8%，而商办用地、工业用地则分别增长12.4%、25.4%。前11个月有7个月住宅用地成交面积同比下降，而其他类型用地多数月份为增长。2011年国土资源部公布的土地供应计划高达21.8万公顷，预计全年计划完成率仅在六成左右。

（4）土地出让金：总出让金额与去年基本持平，住宅用地出让金降幅显着

各类土地总出让金小幅下降。2011年1-11月，133个城市土地招拍挂总出让金达1.7万亿元，同比小幅下降1.8%。仅住宅用地出让金下降且降幅较大。1-11月，住宅用地出让金总额为1.1万亿元，同比下降15.4%，而其他各类用地皆同比增长。上半年住宅用地出让金与去年同期基本持平（微幅下降0.8%），但下半年同比大幅下降29.1%。同期，住宅用地出让金占比为67%，比去年同期下降了10个百分点。7-11月，住宅用地出让金占比进一步降至%，比上半年下降5个百分点，比去年同期下降13个百分点。

5.企业：品牌房企销售业绩增长，市场份额持续上升，总体经营风险不大 （1）销售业绩：品牌房企全年销售业绩总体有所增长，但下半年下滑明显

多数品牌房企销售额同比仍然增长。2011年1-11月，除绿城、富力外，其他品牌房企销售额较去年同期均有上升，平均增幅为16%。其中恒大增长最快，增速达66%，而其他企业增速均未超过40%。

（2）拿地情况：开发企业减少拿地，三、四线城市拿地比例上升

大部分品牌房企拿地面积低于去年同期。1-11月，十大品牌房企拿地面积平均同比下降19%。除中海、绿城、金地外，品牌房企拿地面积低于去年，世茂、富力、龙湖、保利同比降幅均超50%，其中世茂降幅高达85%。

第二部分 2011年成都别墅市场

一、土地市场

1、土地市场供应情况

根据成都市国土资源局网站公布的土地拍卖挂牌公告，2011年全市商住土地供应为203宗，总面积14124亩（其中主城区4127亩，近郊区4762亩，远郊区5235亩），规模同比下降61.46%。由于受限购及持续紧缩信贷影响，新增土地大幅锐减，主城区、近郊区、远郊区土地放量处于相当水平。

注：图表数据为商住用地，工业略

2、土地市场成交情况

2011年全市共出让土地175宗，规模为12296亩，成交金额401.70亿，成交规模同比下降52.75%，成交金额同比下降39.98%。从成交单价来看，市区以锦江区1052万/亩最高，近郊区成交均价在200万/亩左右，远郊区邛崃、崇州、都江堰成交地价较高。由于受影响较大，土地成交价与去年相比相对较低，多数土地以略高于起拍价或起拍价成交，甚至土地流拍现象非常严重。

注：图表数据为商住用地，工业略

3、典型地块信息一览（见附件1） 二、别墅市场分析 1、新增供给情况 1.1、新增供给月度走势

? 2011年成都市累计新增别墅8502套，规模为187.2万㎡，同比下降9.10%，其中5、9、11月出现集中放量，2、10月放量较小，其余月度供给平稳。

1.2、新增供给之行政区域比较

? 从大区域来看，近郊区、远郊区新增占绝对主力，新增量占了总量的88%，由于土地越渐稀缺，主城区别墅供给较小。

? 从小区域来看，新增别墅供给主要来自双流、温江、都江堰、新津、新都，双流新增主要来自麓湖新城、国奥村、复地御香山、三盛翡丽山；温江新增主要来自金马湖1号、悦水蓝山、芙蓉锦绣；都江堰新增主要来自龙湖小院青城、中铁水映青城、置信芙蓉青城、云栖谷、香颂湖国际；新津新增主要来自龙湖悠山郡、置信牧山丽景、金科廊桥水乡；新都新增主要来自万科五龙山、保利公园198。

1.3、新增供给之物业类型比较

? 2011年别墅供给主要以联排别墅为主，其次是花园洋房，独栋，双拼新增较少。 2、销售情况 2.1、销售月度走势

? 本年共成交别墅7222套，规模为159.7万㎡，成交套数和面积分别同比下降27.68%、27.59%。整体而言，受影响，别墅成交出现下降，但从月度新增走势来看，别墅每月成交平稳，基本保持在10-16万㎡/月。

2.2、销售之行政区域比较

? 从大区域来看，别墅销售套数依次为近郊、远郊、主城区，其中近郊、远郊成交占了总量的84%。

? 从小区域来看，销售面积前三位分别为双流、温江、都江堰、新津、大邑。

? 双流成交主要来自三盛翡丽山、麓湖新城、锦绣尚郡、国奥村、雅居乐花园；温江成交主要来自悦水蓝山、芙蓉锦绣、蓝光紫檀山；都江堰成交主要来自中信云栖谷、香颂湖国际；新津成交主要来自龙湖悠山郡、金科廊桥水乡、亚特兰蒂斯；大邑成交主要来自恒大山水城。

2.3、销售之物业类型比较

? 联排别墅、花园洋房分别以35%比例排在前列，其次是独栋、双拼。 3、供销比情况

3.1、整体供销比月度走势

? 本年供销比1.2，其中4、11月别墅集中放量，供销比均在2.0以上，其余月份供销比在1.0左右。

3.2、供销比之物业形态比较

? 独栋、双拼、联排、花园洋房供销比分别为0.9、0.7、1.6、1.1，别墅和双拼物业供小于求，联排别墅严重供大于求，花园洋房基本保持供需平衡。

4、存量情况

4.1、存量之行政区域比较

? 大区域来看，存量套数依次为远郊、近郊、主城区，累计存量面积为240.9万㎡，环比上升26.81%，目前市场上别墅存量依然较大，主要集中在郊县。

? 行政区域来看，别墅存量套数双流领头，其次是都江堰、新都、温江、新津，存量面积均在20万㎡左右，其中双流存量高达55.5万㎡。

4.2、存量之物业类型比较

? 花园洋房（叠拼）以5905套、88.1万㎡排在第一，联排以3265套、87.2万㎡紧跟其后。 三、销售排行榜

? 2011年成都别墅销售量及成交套数而言，华侨城跃居首位，其次是麓山国际、恒大山水城。

四、别墅市场小结

? 新增而言，2011年累计新增187.2万㎡，同比下降9.10%，从本年月度新增走势来看，春、秋交会前后出现集中放量。

? 销售而言，全年累计成交159.7万㎡，同比下降27.68%，由于受影响，对高端物业受影响较明显，年底成交下降幅度较大。

? 存量而言，截止12月底，全是别墅累计存量面积为240.9万㎡，按照2011年月均去化13.3万㎡计，需要1年半时间才能消化完毕，市场存量较大。

? 成都高端别墅要有所突破，绝不是单纯的堆砌奢华，按需出发，从居住者长期居住的实际角度去改善，从内部最大程度地去理解和满足住房需求才是真正高标准豪宅。虽然由于城市发展水平而导致豪宅价值有所不同，但是对城市稀缺资源的独享绝对是所有豪宅最基本的要求：在稀缺的地段，建造超过一般住宅标准的房屋并配以高品质的居住环境，才能打造出豪宅产品。因此，目前入市的这些高端别墅，还需要经过市场的检验。虽然由于一、二线城市发展水平不同，豪宅并无统一的标准，但无一例外，人性化都是体现豪宅的重要方面，它须要为金字塔尖的人群提供他们所追求的。

? 2011年，“成渝经济区”成为国家发展西部的战略重点，这使得东部产业向西部迅速转移，大成都将迎来各种产业的迅猛发展，也将因此积聚大量的高端居住人群，促使别墅市场的需求进一步扩大。由于别墅产品并不是大众化产品，具有稀缺性和性，其开发周期较长，此外，随着土地资源的日益稀缺，以及对别墅建设用地的审批，不论在市场平稳时，还是在经济波动期，从长远来看，成都别墅市场潜力无限。

中成房业市场研究中心

2012年1月10日