2016年下半年江西省房地产估价师《理论与方法》：房地产需求的含
义试题
本卷共分为2大题50小题，作答时间为180分钟，总分100分，60分及格。 一、单项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，只有1个事最符合题意）
1、某城市的居民对高层住宅经历了一个从较为抗拒到较普遍接受的过程，这一现象反映了消费者市场的。(2009年试题) A：替代性 B：发展性 C：地区性 D：复杂性 E：借款合同
2、甲房地产的建筑物建于1993年，乙房地产的建筑物建于1998年，假定该两宗房地产的产权、建筑结构、装修、面积等各项条件相同，若采用直线法计算2001年该两建筑物的年功能折旧额并加以比较，则。 A：甲大于乙 B：甲小于乙 C：甲等于乙
D：难以判断两者的大小
E：工业用地的监测点评估价格
3、下列关于建筑面积的计算规则的一般规定说法不正确的是__。
A．单层建筑物的建筑面积和多层建筑物首层的建筑面积，均应按建筑物外墙勒脚以上结构外围水平面积计算
B．二层及二层以上楼层，有围护外墙的，应按外墙结构的外围水平面积计算，无外墙围护的，应按自然层结构板水平投影面积计算
C．同一建筑物的结构，层数不同时，应分别计算建筑面积
D．设有围护结构(或围栏)不垂直于水平面而超出底板外沿的建筑物，按其底板面的外围水平面积计算建筑面积
4、已知某临街深度30.48米(即100英尺)、临街宽度15米的矩形土地，总价为100万元。相邻有一临街深度45.72米(即150英尺)、临街宽度15米的矩形土地，根据四三二一和九八七六法则，其总价为__万元。 A．109 B．117 C．124 D．130
5、市场调查中的__，即通过收集初步的数据提示问题的真正性质，从而提出一些推测和新想法。 A．试探性调查 B．描述性调查 C．因果性调查 D．阶段性调查
6、在房地产产品的生产过程中，__一般承担结构、供暖、给水排水、照明以及空调或高级电气设备等设计工作。 A．建筑师 B．工程师
C．造价工程师
D．估价师及物业代理
7、详细可行性研究阶段对建设投资估算的精度在__。 A．±5% B．±10% C．±20% D．±30%
8、一购房者以现时楼价20%的预付款订购了开发商开发建设过程中的楼宇，如果一年后楼宇竣工交付使用时，楼价上涨了15%，则其预付款的收益率是__。 A．3% B．75% C．133% D．35%
9、按照谨慎原则，运用收益法评估房地产抵押价值时，当估计未来收益可能会高也可能会低时，一般采用的收益估计值。 A：较高 B：较低 C：最高 D：最低
E：工业用地的监测点评估价格
10、用收稿法计算房地产价格，若净收益第一年为A，收益年限为n，净收益增长率g与报酬率Y相等，则房地产价格V=。 A： B： C：a×n D：∞
E：工业用地的监测点评估价格 11、需求的交叉弹性是指。
A：商品的需求量对商品本身价格变动的反应程度
B：一种商品的需求量对于另外一种商品价格变动的反应程度 C：商品的需求量对于消费者收入变动的反应程度
D：由于影响供给的诸因素发生变化，供给量作出反应的程度 E：执行层的组织协调 12、某商品房在建工程已完成工程的正常建设期为1年，实际建设期为1．5年，现该在建工程被人民强制拍卖，办理有关变更等交接手续的正常期限为0．5年，通过市场调查得知类似规模商品房开发项目的正常建设期为3年，在强制拍卖下评估该在建工程的市场价值时，后续建设期应为年。 A：1 B：1．5 C：2
D：2．5
E：工业用地的监测点评估价格
13、关于估价对象实地查勘的说法，错误的是。
A：任何估价项目，估价师都必须对估价对象进行实地查勘
B：对已消失的房地产，估价师应对估价对象原址进行必要的调查了解
C：实地查勘的内容包括估价对象的实物和区位状况，一般不涉及其权益状况 D：拆迁估价的实地查勘记录可不需要被拆迁人签字认可 E：工业用地的监测点评估价格 14、市场的客体通常是指__。 A．买家 B．卖家 C．交易对象 D．交易价格
15、某幢应有电梯而没有电梯的办公楼，重建价格为2100万元，现增设电梯需要130万元，假设现在建造办公楼时一同安装电梯只需要100万元。同时市场上类似有电梯的办公楼的重置价格为，2200万元。则该办公楼扣除没有电梯引起的折旧后的价值为__万元， A．2000 B．1970 C．2070 D．2170
16、收益法是根据估价对象的未来收益来求取估价对象的方法。 A：利润 B：价格 C：价值
D：收益价格
E：工业用地的监测点评估价格
17、某商场建成3年后补办了土地使用权出让手续，土地使用权出让年限为40年，建筑物的经济寿命为50年，在这种情况下，建筑物的经济寿命应为年。(说明：题干中假设土地出让合同中未约定不可续期) A：40 B：43 C：47 D：50
E：工业用地的监测点评估价格
18、下列关于假设开发法的表述中，不正确的是．【2006年考题】
A：假设开发法在形式上是评估新开发完成的房地产价格的成本法的倒算法 B：运用假设开发法可测算开发房地产项目的土地最高价格、预期利润和最高费用
C：假设开发法适用的对象包括待开发的土地、在建工程和不得改变现状的旧房 D：假设开发法通常测算的是一次性的价格剩余 E：工业用地的监测点评估价格
19、威廉·阿郎索的在任意区位处的地租计算公式Pc(t)=N[Pc-C-kc(t)]中，N表示。
A：单位面积土地上农产品的产量 B：市场上每单位农产品的价格 C：生产每单位农产品的成本
D：向市场运输每单位农产品的成本 E：工业用地的监测点评估价格
20、在经济寿命期限内，企业周定资产不间断计提折旧所依据的会计假设是。 A：会计主体 B：持续经营 C：会计分期 D：货币计量
E：执行层的组织协调
21、融资成本包括债务融资成本和__。 A．资本金融资成本 B．资金筹集费
C．担保费融资成本 D．代理费融资成本
22、下列统计指标中属于变异指标的是。 A：众数
B：调和平均数 C：中位数 D：标准差
E：执行层的组织协调 23、某市于2005年对市中心一半房区进行拆迁改造，该市2000年出台的城市房屋拆迁补偿指导价格在该区为4000元/m2，并且一直没有变动；2005年该区同类建筑物的重置成本达到2000元/m2，房地产市场交易价格为6000元/m2；重新规划后，开发商开发的该区商品房售价预计为9000元/m2；则最合理的拆迁补偿价格应以__元/m2为基础进行修正。 A．4000 B．5000 C．6000 D．9000
24、资本金作为项目投资中由投资者提供的资金，是获得债务资金的基础。国家对房地产开发项目资本金比例的要求是__。 A．20% B．30% C．40% D．50%
25、对投资项目或投资方向提出建议，是__阶段的主要任务。 A．投资机会研究 B．初步可行性研究 C．详细可行性研究 D．项目的评估和决策
二、多项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，有2个或2个以上符合题意，至少有1个错项。错选，本题不得分；少选，所选的每个选项得 0.5 分）
1、将代理分为委托代理、法定代理和指定代理是根据的不同来划分的。 A：代理方式 B：代理权限 C：代理责任
D：代理权的发生依据 E：执行层的组织协调
2、房地产投资项目经济指标体系中以下属于清偿能力指标的是__。 A．FNPV B．FIRR
C．资产负债率
D．动态投资回收期
3、已知一年期国债利率为3.31%，贷款利率为5.43%，投资风险补偿为2.23%，管理负担补偿为1.32%，缺乏流动性补偿为1.42%，所得税抵扣的好处为0.5%，则报酬率为__。 A．7.78% B．8.28% C．13.21% D．14.21%
4、开发商的主要合同关系通常包括__等。 A．保险合同 B．分包合同 C．销售合同
D．勘察设计合同 E．加工合同
5、下列情形中会导致房地产当前需求增加的有。 A：消费者的收入增加
B：作为替代品的房地产的价格上升 C：作为互补品的房地产的价格上升 D：消费者预期其未来的收入增加 E：消费者预期未来的房地产价格上升 6、在可行性研究阶段，房屋开发费用中各项费用的估算可以采用的方法有．(2005年试题)
A：单元估算法 B：概预算定额法
C：工程量近似匡算法 D：蒙特卡洛模拟法 E：单位指标估算法
7、自有资金现金流量表是从投资者的角度出发，以投资者的出资额作为计算基础，把__作为现金流出，用以计算项目自有资金的财务评价指标，考查项目自有资金的盈利能力。
A．借款本金偿还和利息支出 B．开发建设投资 C．投资方向调节税 D．项目投资总额
8、下列属于建筑物折旧的是__。 A．物质折旧 B．功能折旧 C．经济折旧 D．结构折旧 E．性质折旧
9、对房地产估价总的要求是。 A：公开 B：客观 C：公正 D：平等 E：
10、对零售商业物业进行分类的主要依据有(2006年试题) A：建筑规模
B：经营商品的特点 C：服务人口的收入水平 D：周围环境
E：商业辐射区域的范围
11、非住宅建设用地使用权出让合同约定的使用年限届满，土地使用者需要继续使用土地的，应当至迟于期满前__年向土地管理部门提出申请。 A．1 B．2 C．3 D．4
12、某块土地总面积为200m2，建筑物的各层面积相同，共10层，其建筑密度为60%，则总建筑面积为__m2。 A．1200 B．120 C．3333 D．333．3
13、对评估中数据估算误差引起的最终结果变化进行分析的常用方法是__。 A．保本点分析 B．敏感性分析 C．现金流量分析 D．统计试验分析 14、估价结果报告通常包括委托人、估价机构、估价对象、估价目的、估价时点、估价依据、估价原则、估价方法、估价结果、其他需要说明的事项、注册房地产估价师及其他参与估价的人员和（）。
A．价值类型和定义、估价作业日期、估价的假设与条件 B．价值类型和定义、估价对象分析、致委托人函
C．价值类型和定义、估价的假设与条件、估价报告应用的 D．价值类型和定义、估价作业日期、估价报告应用的
15、由于消费者追逐“高雅”而选择的消费品，往往会出现__的现象。 A．价格越高，需求越小
B．价格越低，需求越小 C．价格越低，需求越大 D．价格越高，需求越大
16、债券的偿还期限，一般分为短期、中期和长期。下列说法正确的包括。 A：偿还期在1年以内的为短期 B：1年以上、5年以下的为中期 C：1年以上、10年以下的为中期 D：10年以上的为长期 E：5年以上的为长期
17、运用报酬资本化法估价，需要预测估价对象的未来__。 A．利润 B．毛收入 C．价值 D．净收益 18、征收集体土地下的土地取得成本中，征地补偿安置费用包括．【2007年考题】 A：土地补偿费 B：安置补助费
C：地上附着物和青苗的补偿费
D：土地使用权出让金等土地有偿使用费用 E：安排被征地农民的社会保障费用
19、建筑容积率是项目规划建设用地范围内全部建筑面积与__之比。 A．规划建设用地面积 B．居住区总用地面积 C．居住区建筑用地面积 D．获取土地使用权面积
20、W房地产开发企业的下列条件，__是符合其设立房地产开发企业应具备的条件。
A．注册资本在10万元以上 B．注册资本在100万元以上
C．有4名以上持有资格证书的房地产专业、建筑工程专业的专职技术人员 D．有2名以上持有资格证书的房地产专业、建筑工程专业的专职技术人员 E．有2名以上持有资格证书的专职会计人员
21、项目融资主体的组织形式主要有项目法人融资和__两种形式。 A．职能式法人融资 B．直线式法人融资 C．交织法人融资
D．新设项目法人融资
22、下列不属于申领建筑工程施工许可证的条件是__。 A．已经办理该建筑工程用地批准手续 B．已经确定施工企业
C．有保证工程质量和安全的具体措施 D．建设单位已支付工程款
23、目标定价法属于（）定价方式。 A．成本导向定价法
B．随行就市定价法 C．竞争导向定价法 D．购买者导向定价法
24、我国房屋权属登记__。 A．具有公信力 B．公告是必经程序 C．是一项法定制度 D．为权利动态登记
E．可以制作颁发统一的房地产权证书 25、估价时计算地租量须把握__。 A．土地是在最佳用途下使用的 B．土地是由最有能耐的人使用的 C．土地是在最粗放利用下使用的 D．土地是在最佳集约利用下使用的
