第二章市场比较法主要内容•市场比较法概述•市场比较法估价的程序与方法•市场比较法应用实例一、市场比较法的概念市场比较法：就是将估价对象与近期内已发生交易的类似土地（不动产）进行比较，对这些类似土地（不动产）的成交价格进行适当的修正，以此作为估价对象在估价时点的客观合理价格的估价方法。这里的“类似土地（不动产）”，是指在所处地区这里的类似土地（不动产），是指在所处地区、用途、建筑用途建筑结构等方面，与估价对象相似的土地（不动产）。市场比较法，又简称比较法，是不动产估价中最重要、最常用的基本方法之一。采用市场比较法求得的价格，称为比准价格。最重要、最常用的基本估价方法之一，也是国外通用的经典估价方法！第一节市场比较法概述概念理论依据（基本原理）基本公式特点与适用范围二、市场比较法的理论依据（基本原理）市场比较法的理论依据，就是替代原理。根据经济学理论，在同一市场上，具有相问使用价值和质量的商品，应具有相同的价格，即具备替代关系；从另一方面来看，在同一市场上具有完全替代关系的商品同时存在时，商品的价格是经过相互影响之后才决定的才决定的。这就是说，相同类型、具有替代关系的商品之间，由于市场这就是说，相同类型具有替代关系的商品之间，由于市场竞争，其价格相互牵制而趋于—致。替代原理是表示合理经济行为的基本原理，它广泛应用于经济活动之中，也适合于不动产的市场交易活动。1二、市场比较法的理论依据（续）•任何有理性的当事人都会依据替代原理，将拟交易的不动产的价格与类似不动产的成交价格进行比较，然后决定其市场行为。•任何买者不会接受比市场上的正常价格过高的价格成交。•任何卖者自然也不会接受比市场上的正常价格过低的价格成交。•最终的结果是类似的不动产，价格相互牵制而接近。在进行不动产估价时在进行不动产估价时，可以通过类似不动产的已知的成交价格求可以通过类似不动产的已知的成交价格求取估价对象的未知价格。在现实的市场交易中，由于每个交易者的动机、偏好、对市场的了解程度、财务状况、讨价还价能力等的不同，具体某一宗不动产交易的成交价格可能会偏离其正常的市场价格。但是，只要有足够多的交易实例，其成交价格的综合结果可以作为正常市场价格的最佳指标。三、市场比较法的基本公式采用市场比较法评估不动产的价格，需要进行交易情况、交易日期、区域因素、个别因素的修正。根据实际比较基准不同可分为：•直接比较•间接比较待估对可可比实实象价格=例价格×情况修正×期日区域因修正×素修正×个别因素修正可比实正常交估价时同一区相同条待估对例价格易情况点价格域价格件价格象价格宏观微观三、市场比较法的基本公式（续）2、间接比较修正公式PD=PB×A×B×D×E（1）区域因素间接比较公式情况期日标准化区域因个别因修正修正修正素修正素修正100（B ）100（D ）待估对可比实可实100象价格=例价格——×——×——×——待估对象价格××——（=A ）100（C ）100（E ）式中：交易情况修正的分子为100，表示以正常交易价格为基准；交易日期修正的分母为100，表示以可比实例成交时的日期为基准；标准化修正的分子为100，表示以标准不动产所在区域的状况为基准，分母是可比实例所在区域相对于标准不动产所在区域的得分；区域因素修正的分母为100，表示以标准不动产所在区域的状况为基准，分子是估价对象所在区域相对于标准不动产所在区域的得分；个别因素修正的分子为100，表示以估价对象的个别因素为基准。二、市场比较法的理论依据（续）比较交易实例1交易实例2比较修正待估土地待估土地价格交易实例3比较市场比较法原理示意图三、市场比较法的基本公式（续）1、直接比较修正公式情况期日区域因个别因修正修正素修正素修正待估对100（B ）可比实100100象价格=例价格×——×——×——×——待估对象价格=（A A）100（D D）（E E）PD=PB×A×B×D×E式中：交易情况修正的分子为100，表示以正常交易价格为基准；交易日期修正的分母为100，表示以可比实例成交时的日期为基准；区域因素修正的分子为100，表示以估价对象所在的区域因素为基准；个别因素修正的分子为100，表示以估价对象的个别因素为基准。三、市场比较法的基本公式（续）（2）个别因素间接比较公式情况期日区域因标准化个别因修正修正素修正修正素修正100（B ）100100（E ）待估对可比实象价格=例价格——×——×——×——×——待估对象价格×（=A ）100（D ）（C ）100式中：交易情况修正的分子为100，表示以正常交易价格为基准；交易日期修正的分母为100，表示以可比实例成交时的日期为基准；区域因素修正的分子为100，表示以估价对象所在的区域因素为基准；标准化修正的分子为100，表示以标准不动产的个别因素状况为基准，分母是可比实例的个别因素相对于标准不动产的个别因素的得分；个别因素修正的分母为100，表示以标准不动产的个别因素状况为基准，分子是估价对象的个别因素相对于标准不动产的个别因素的得分。2四、市场比较法的特点与适用范围市场比较法的特点：•市场比较法具有现实性，有较强的说服力；•在非正常情况下，比准价格往往偏离收益价格；•市场比较法要求估价人员具有较高的素质；•价格变化趋势递推（新补充）。价格变化趋势递推（新补充）市场比较法的适用条件：•要有充足的市场交易资料：一般要求至少要选择10个可供比较的交易实例。我国由于不动产市场正处在发育阶段，市场资料本身就不够充分．比较实例可以适当少·些，但不能少于3个。•比较实例与估价对象具有相关性和替代性第二节市场比较法估价的程序与方法搜集交易实例选取可比实例建立价格可比基础进行交易情况修正进行交易日期修正进行区域因素修正进行个别因素修正求取比准价格一、搜集交易实例（续）交易实例的搜集途径•查阅有关部门的资料；•查阅报刊；•从不动产开发商和代理商那里获取；•参加各类不动产交易展示会；•向交易当事人及相关的人、机构调查；•同行之间互供。市场比较法的适用范围：•从地区来看，市场比较法主要用于不动产市场发达、有充足的具有替代性的比较实例的地区。•从估价对象来看，市场比较法主要适用于交易性不动产的价格评估，对于很少发生交易的不动产，如古建筑、教堂、寺庙、学校、纪念馆等，则不能采用市场比较法进行评估。•从评估目的和评估结果的形式来看，市场比较法除了可以用于评估不动产的价格外，还可以用于评估不动产的租金，也可以用于其他估价方法中有关参数的求取，如经营收入、经营费用、空置率、资本化率、开发经营期等。一、搜集交易实例拥有大量的不动产交易实例资料，是运用市场比较法估价的先决条件。如果交易实例资料太少，不仅会影响估价结果的准确性和客观性，甚至会使市场比较法无法采用。因此，估价人员首先应尽可能多地搜集不动产交易实例。一、搜集交易实例（续）交易实例的搜集内容：•交易双方的基本情况及交易目的；•交易实例不动产的状况：交易实例不动产状况主要包括：①坐落位置；⑦形状与面积；⑦地质条件；④自然与人文环境；⑤土地利用现状与规划用途；⑧地上建筑物的基本情况；⑦权利状况。•成交价格与成交日期•付款方式包括：一次付清、分期付款及比例、抵押贷款比例、租金支付方式等内容。•交易情况主要包括：交易税费的负担方式，是否是亲友之间的交易，有无瞒租瞒价、急买急卖、人为哄抬等行为。3二、选取可比实例•区位相同或类似：可比实例所处的地区应与估价对象所处的地区相同，或是在同一供求范围内的类似地区。•用途相同：可可比实例的用途与估价对象的用途相同。用途主要是指不动产的实例的用途与估价对象的用途相同用途要是指不动产的具体利用方式，可按大类和小类划分。大类用途如：居住、商业、办公、工业等。小类是在大类用途的基础上再细分。例如住宅，可细分为普通住宅、高档公寓、豪华别墅等。三、建立价格可比基础•统一付款方式由于不动产的价值量大，成交价格往往采用分期付款的方式支付。但是，付款期限的长短不同，付款数额在付款期内的分布不等，实际价格会有所不同。在估价中，为了便于比较，价格以一次付清所需支付的金额为基准需支付的金额为基准，所以要将可比实例的分期付款的成交价格折所以要将可实例的分期付款的成交价格折算为在成交日期时一次付清的价格。•统一币种和货币单位不同币种之间的换算，应按中国人民银行公布的市场汇率计算。[例]收集有甲、乙两宗交易实例，甲实例的成交总价为人民币83万元，分两期支付，首期支付人民币30万元，余款人民币53万元于半年后付清，建筑面积250m2。乙实例的成交总价为美元15万元，一次付清，使用面积3000ft2(1m2=10.7ft2)。假设当时人民币的月利息率为1％，人民币和美元市场兑换率为8.6:1。若选取此两宗交易实例作为可比实例，在进行有关修正之前应先做如下处理：(1)统一付款方式。若以在成交日期时一次付清为基准，则有：甲总价(人民币)＝30十53×（1+1%）-6＝80(万元)乙总价(美元)＝15(万元)(2)统一币种和货币单位。若以人民币为基准，则需要将乙实例的美元换算为人民币，换算成人民币后有：甲总价＝80(万元)乙总价＝15×8.6＝129(万元) 二、选取可比实例（续）•权利性质相同可比实例的权利性质与估价对象的权利性质相同。当两者不相同时，一般不能作为可比实例。•交易类型吻合：可比实例的交易类型与估价目的相吻合。交易类型主要有出让、买卖、租赁、入股等。•成交日期与估价时点相近：可比实例的成交日期与估价时点接近。最好应选择最近1年内成交的不动产作为可比实例。如果不动产市场相对比较稳定，可适当延长间隔时间，但最长时效不宜超过2年（房地产不宜超过1年）。•可比实例的成交价为正常价格：正常价格是指在公开的不动产市场上，交易双方均充分了解市场信息，以平等自愿的方式达成的交易价格。三、建立价格可比基础（续）•统一面积内涵面积内涵主要包括两种：建筑面积和使用面积。•统一面积单位应将可比实例与待估价对象的面积单位统一成一个。•统一采用单价土地的单价除了单位土地面积价格以外，还包括楼面地价。有些不动产的单价比较特殊，如停车场通常按每个车位为比较的单位，保龄球馆按球道为比较的单位。[例（续）](3)统一面积内涵。如果以建筑面积为基准，另通过调查得知该类不动产的建筑面积与使用面积的关系为：1m2建筑面积＝0.7m2使用面积，则有：甲的建筑面积＝250(m2)乙的建筑面积＝3000/0.7＝4285.714(ft2)(4)统一面积单位。如果以m2为基准，由于1m2＝10.7ft2，则有：甲的建筑面积＝250(m2)乙的建筑面积=4285.714/10.7＝398.153(m2)(5)统一采用单位。以人民币计算，以建筑面积为计价单位，则：甲单价＝800000/250＝3200(元／m2)乙单价＝1290000/398.153＝3240(元／m2)4四、进行交易情况修正交易情况修正的概念：进行交易情况修正，是排除交易行为中的一些特殊因素所造成的可比实例成交价格偏差，将其成交价格修正为正常价格。由于不动产的特殊性和不动产市场的不完全件，交易价格往往在交易过程中受当时当地时当地一些特殊因素的影响而发生偏差，所以必须对这些不正常的情些特殊因素的影响而发生偏差，所以必须对这些不正常的情况加以修正，使可比实例的非正常价格变为正常价格后，才能作为估价对象的价格。四、进行交易情况修正（续）交易情况修正的方法非正常交易的实例一般不宜选为对比实例，但是当可供选择的交易实例较少而不得不选用时，就必须对其进行交易情况修正。交易情况修正一般采用百分率法进行。采用百分率法进行交易情况修正的公式为：可比实例的成交价格×交易情况修正系数＝正常价格其中，交易情况修正系数是以正常价格为基准来确定的。五、进行交易日期修正（续）交易日期修正的方法交易口期修正一般采用百分率法进行。其基本公式如下：可比实例在成交日期时的价格×交易日期修正系数＝在估价时点时的价格其中，交易日期修正系数是以成交日期时的价格为基准来确定的。假设从成交日期到估价时点，可比实例价格涨跌的百分率为T%，则有：可比实例在成交日期时的价格×(1十T%)＝在估价时点时的价格或可比实例在成交日期时的价格×（100+T）/100＝在估价时点时的价格上式中，(1十T％)与（100+T）/100是交易日期修正系数。四、进行交易情况修正（续）非正常交易情况的类型：•有利害关系人之间的交易：其成交价格通常都低于正常的市场价格。•急于出售或者急于购买情况下的交易：前者往往造成价格偏低，后者则使价格偏高。•受债权债务关系影响的交易：一般交易价格偏低。•对市场行情缺乏了解的交易：如果买方不了解市场行情，盲目购买，成对市场行情缺乏了解的交易如果买方不了解市场行情盲目购买成交价格往往偏高；如果卖方不了解市场行情，盲目出售，则成交价格往往偏低。•有特别动机或者偏好的交易：•相邻不动产的合并交易：•特殊交易方式下的交易：•税费非正常负担的交易：五、进行交易日期修正交易日期修正的概念可比实例的成交价格是其成交日期时的价格，要求评估的估价对象价格是估价时点时的价格。如果成交日期与估价时点不同，不动产市场状况就可能发生变化，价格就可能不一样。因此，应将可比实例在其成交日期时的价格修正到估价时点时的价格，这就是交易日期修正。交易日期修正实际上是对不动产市场状况进行修正。在实际评估中，往往通过价格指数和变动率来进行交易日期修正。•采用价格指数进行修正价格指数有定基价格指数和环比价格指数两种。选择某个固定时期作为基期而编制的价格指数，称为定期价格指数；如果以上一个时期作为基期而编制的价格指数，就称为环比价格指数。(1)采用定基价格指数进行修正。采用定基价格指数进行交易日期修正的公式为：可比实例在成交日期时的价格×估价时点时的价格指数/成交日期时的价格指数＝在估价时点时的价格[例]某地区某类不动产2000年4月至10月的价格指数分别为79.6、74.7、76.7、85.0、.2、92.5、98.1(以1999年1月为100)。其中，某宗不动产在2000年6月的价格为1800元／m2，对其进行交易日期修正(估价时点为2000年10月)。修正如下：1800×98.1/76.7=2302.2 元／m2(2)采用环比价格指数进行修正。5采用价格变动率进行修正不动产价格变动率包括逐期递增或递减的价格变动率和期内平均上升或厂降的价格变动率两种。采用逐期递增递减的价格变动率进行交易日期修正的公式为：可比实例在成交日期时的价格×(1十价格变动率)期数=在估价时点时的价格采用期内平均上升或下降的价格变动审进行交易日期修正的公式为可比实例在成交日期时的价格×(1十价格变动率×期数)＝在估价时点时的价格[例4]评估莱宗不动产在2000年9月末的价格，选取广下列对比实例；成交价格3000元／m2，成交日期1999年10月末；另据调查得知1999年6月末至2000年2月末该类不动产的价格平均每月比上月上涨1.5％，2000年2月末至2000年9月末平均每月比上月上涨2％。则对该可比实例价格进行交易日期修正，结果如下：3000×(1十1.5%)4×(1十2%)7＝3658(元／m2)六、进行区域因素修正（续）区域因素修正的步骤•确定影响因素•判定区域因素状况•逐项比较并确定差异程度•进行价格修正一般而言，如果可比实例优于估价对象，则应对可比实例的价格做减价修正；反之，则应对可比实例的价格做增价修正。直接比较修正法直接比较修正法一般是采用评分的办法，以估价对象不动产的各项区域因素状况为基准(通常定为100分)，将可比实例不动产的区域因素与它逐项比较打分。如果可比实例所在区域的状况优于估价对象所在区域的状况，所打的分值就高于100；反之，所打的分值就低于100。然后将所得的分值转化为修正比率。其修正公式如下：可比实例在其区域条件下的价格×100/（）＝在估价对象区域条件下的价格[例]有三个可比实例A、B、C，成交价分别为1500元／m2、1650元／m2、1600元／m2。现将可比实例不动产的区域因素与估价对象不动产的区域因素进行直接比较，结果列于下表（假设各因素的权重值相等）。六、进行区域因素修正区域因素及其修正•繁华程度•交通便捷程度•环境•公共设施配套完备程度•城市规划不同用途的不动产，影响其价格的区域因素不同，具体比较修正时应分别选择对其有影响的主要因素。区域因素修正的方法：一般采用百分率法进行区域因素修正，公式如下：可比实例在其区域条件下的价格×区域因素修正系数＝在估价对象区域条件下的价格其中：区域因素修正系数应是以估价对象的区域因素为基准来确定的。假设可比实例在其区域条件下的价格比在估价对象区域条件的价格高低的百分率为R%，则有：则有可比实例在其区域条件下的价格×（1+R%）-1＝在估价对象区域条件下的价格或者可比实例在其区域条件下的价格×100/（100+R）＝在估价对象区域条件下的价格式中：（1+R%）-1和100/（100+R）是区域因素修正系数。区域因素直接比较表可比实例A在估价对象区域条件下的价格＝1500×100/97＝1546(元／m2)可比实例B在估价对象区域条件下的价格＝1650×100/106＝1557(元／m2)可比实例C在估价对象区域条件下的价格＝1600×100/103＝1553(元／m2)6间接比较修正法间接比较修正法与直接比较修正法相似，所不同的是设想一个标准不动产，以标准不动产的区域因素为基准(通常定为100分)，将可比实例及估价对象的区域因素与它逐项比较打分，然后再将所打分值转化为修正比率。其修正公式如下：可比实例在其区域条件下的价格×标准化修正（100/（））×区域因素修正（（）/100））＝在估价对象区域条件下的价格在估价对象区域条件下的价格式中位于分母的括号内应为可比实例不动产的区域因素相对于标准不动产区域因素的得分，位于分子的括号内应为估价对象不动产的区域因素相对于标准不动产区域因素的得分。[例]有三个比较实例A、B、C，成交价分别为1500元／m2、1650元／m2、1600元／m2。现将可比实例及估价对象不动产的区域因素与标准不动产的区域因素进行比较，比较结果列于下表（假设各因素的权重值相等）。七、进行个别因素修正个别因素及其修正进行个别因素修正，就是将可比实例在其个别状况下的价格调整为估价对象个别状况下的价格。土地的个别因素修正的内容主要应包括：面积大小、形状、临路状况、基础设施完备程度、土地平整程度、地势、地质水文状况、土地使用权年限等。建筑物的个别因素修正的内容主要应包括：新旧程度、装修、设施设备、平面布置、工程质量、建筑结构、楼层、朝向等。个别凶素修正的具体内容应根据估价对象的用途确定。个别因素修正的方法一般采用百分率法进行个别因素修正，公式如下：可比实例在其个别状态下的价格×个别因素修正系数＝在估价对象个别状态下的价格其中，个别因素修正系数应是以估价对象的个别状态为基准来确定的。假设可比实例在其个别状态下的价格比在估价对象个别状态下的价格高低的百分率为G％，则有：可比实例在其个别状态下的价格×（1+G%）-11＝在估价对象个别状态下的价格或者可比实例在其个别状态下的价格×100/（100+G）＝在估价对象个别状态下的价格式中，（1+G%）-1与100/（100+G）是个别因素修正系数。同样，在实际评估中，进行个别因素修正的方法有直接比较修正法和间接比较修正法两种。区域因素间接比较表可比实例A在估价对象区域条件下的价格＝1500×（100/）×（92/100）＝1551(元／m2)可比实例B在估价对象区域条件下的价格＝1650×（100/97）×（92/100）＝1565(元／m2)可比实例C在估价对象区域条件下的价格＝1600×（100/95）×（92/100）＝1550(元／m2)七、进行个别因素修正（续）个别因素修正的步骤•确定影响因素确定•判定个别因素状况•逐项比较并确定差异程度•进行价格修正一般而言，如果可比实例优于估价对象，则应对可比实例的价格做减价修正；反之，则应对可比实例的价格做增价修正。八、求取比准价格修正要求：•差异修正必须合理•差异修正必须一致•差异修正的结果必须使各个案例的价格差异趋于减少修正规则：•最好以待估宗地为基准•以市场为尺度•修正顺序要恰当7八、求取比准价格（续）进行综合修正可比实例成交价格经过交易情况修正后变成了正常价格，经过交易日期修正后变成了估价时点的价格，经过区域因素修正后变成了估价对象区域条件下的价格，经过个别因素修正后变成了估价对象个别状态下的价格。这样，就将可比实例水动产的实际成交价格转变成了估价对象不动产在估价时点的客观合理价格。综合修正一般公式如下。•修正系数连乘形式估价对象价格＝可比实例成交价格×（1+S%）-1×(1十T％)×（1+R%）-1×（1+G%）-1•修正系数累加形式估价对象价格＝可比实例成交价格×（1+T%）/（1+S%+R%+G%）在实际评估中，通常有直接比较修正法和间接比较修正法，其具体的计算公式如前所述。需要说明的是，直接比较修正法连乘形式的公式较常用。第三节市场比较法应用实例实例一实例二实例三实例四实例五作业实例二：某城市内，有一宗住宅用地需要评估，现根据该地条件，选择了与之类似的四宗已成交案例，几宗地块的比较条件如下：项目待估土地比较案例A比较案例B比较案例C比较案例D用途住宅住宅住宅住宅住宅成交日期(评值期日1994.10)1993.101993.121993.41994.8成交价格1200元/m21300元/m21400元/m21100元/m2容积率23342区0-2%+3%0-3%域位置条基础设施0-1%-2%+2%0件交通0-2%0+3%0个势0-2%+1%0-2%别地势条形状0+3%00+1%件其他0-3%-3%0-2%对位置、基础设施、交通、地势、形状及其他因素对地价的影响，均是待估地块与案例地那个相比，表中数字为正值，表示估待地块优于成交地块，数字大小表示需修正的幅度。又知该城市地价指数在1993年1月为100，以后每月上涨数与93年1月比均为一个百分点，容积率修正系数如表。请按以上条件，估算该住宅用地的单位地价。容积率12345修正系数11.82.12.32.4求取比准价格由于选用的可比实例有多个，通过上述综合修正后，由每个可比实例都会得出一个价格，而且不可能完全一致，需要求出一个价格，作为估价对象的最终估价结果。•简单算术平均数法•加权算术平均数法•中位数法•众数法注：《房地产估价规范》5.2.9：因素修正根据具体情况可采用百分率法、差额法或回归分析法。每项修正调整值不得超过20%，综合调整不得超过30%。实例一：（表中单位：元/平方米）在某一城市，需要评估H地块1990年价格。现资料如表，该市地价指数以1987年为基期，每年增长数同1987年相比增长率为12%。对于容积率，此类型地块的最低容积率为1，据统计分析，当容积率每增加0.1，宗地单位地价比容积率为1时地价增加5%。对位置、形状、区域、个别等因素对地价的修正，都与待估地块比较，数字为正表示成交宗地条件比待估宗地好，为负则差，数值表示对宗地地价的修正幅度。编号成交价交易时间容积率位置形状区域个别A58019871.30-5%00B62019881.23%00-4%C66019881.40-2%00D700191.400-3%0E680191.3003%0F73019901.22%0-5%0G74019901.3000-3%H？199010000实例三：需要评估某商品住宅在1996年11月1日的正常价格，在该住宅附近地区调查选取了A、B、C三宗已成交的类似商品住宅并作为可比实例，有关资料如下表可比实例A可比实例B可比实例C成交价格5000人民币元/平方米560美元/平方米530美元/平方米成交日期1995年8月1日1996年1月1日1996年5月1日交易情况-1%0%+2%区域因素+2%+3%0%个别因素0%+1%-2%上表交易情况中，负值表示低于正常价格的幅度，正值表示高于正常价格的幅度。区域因素、个别因素中，以估价对象的区域因素和个别因素为基准，负值表示劣于估价对象的因素对价格影响的幅度，正值表示优于估价对象的因素对价格影响的幅度。另知1995年8月1日人民币与美元的市场汇价为1美元=8.5元人民币，1996年11月1日人民币与美元的市场汇价为1美元=8.3元人民币；1995年7月1日至1996年11月1日期间，该类商品住宅以美元为基准的价格平均每月比上月下降1%。试利用上述资料估计该商品住宅在1996年11月1日以人民币表示的正常单价（如需计算平均值，请采用简单算术平均法）8实例四：某宗房地产在正常情况下每年可获得总收益55万元，需支出总费用30万元。在附近选取了A、B、C、D四宗类似房地产，其价格及纯收益如下表。试用所给资料估计该宗房地产的价格（如需计算平均值，请采用简单算术平均法）。类似房地产价格（万元）纯收益（万元/年）A25230B29435C23828D16620作业：某城市有一宗住宅用地，需要评估其土地使用权价格。收集到与待估宗地类似案例4个，情况如表，其中区域、个别因素的修正皆是与待估宗地相比较，系数为正，表示案例优于待估宗地，为负则劣；土地还原利率为7%；住宅地价指数以1999年1月1日为100，以后平均每月上涨1个百分点；容积率修正系数如表。评估待估宗地2000年10月1日70年使用权价格。编号成交价交易时间使用年期容积率区域因素个别因素A120099.10.017023%-11%B156099.08.01703-5%-2%C165099.12.01503-5%-2%D140000.05.01402.5-6%-3%待估？00.10.01702容积率122.5345修正系数11.82.12.42.93.3实例五：评估某写字楼于1997年12月31日的正常价格，在该写字楼附近地区调查选取了A、B、C三宗类似写字楼的交易实例作为可比实例，有关资料如下表：可比实例A可比实例B可比实例C成交价格4800人民币元/平方米560美元/平方米5000人民币元/平方米成交日期1995年12月31日1995年12月31日1996年12月31日另调查获知，当地该类写字楼1994年至1997年的价格指数分别为120、112、108、105（均以上年末为100），1995年12月底美元与人民币的市场汇价为1美元=8.5元人民币，1997年12月底美元与人民币的市场汇价为：1美元=8.3元人民币。试利用上述资料对可比实例A、B、C的价格分别进行交易日期修正（要求修正后的价格单位为人民币元/平方米）9
