2011下半年-2012年中中国楼市
-厦门楼市分析
总体来看，认为在2012年中之前，厦门房地产走势会基本走平。以下将从宏观、经济和厦门市独特的地理环境来分析。
一、 宏观
今年房地产市场最大的看点就是宏观，宏观包括限购和保障房两方面。 从2005年以来，我国房地产市场就是一部持续和持续上涨的过程。这个过程从
以下列举了2010年下半年以来出台的楼市： 2011.01.26 新国剑指楼市 二套房首付提至六成 2010.11.03 四部委全面叫停第三套住房公积金贷款 2010.09.29 中国出台措施巩固房地产市场成果
2010.09.27 国土部住建部出重拳 闲置土地一年以上禁拿地 2010.09.18 李克强：加快公租房建设 坚决抑制投机性需求 2010.09.08 京沪先行启动空置房调查 空置率数据暂难出炉 2010.09.04 首批十城市土地规划获批 102市须上报总体规划 2010.08.02 国土部发1457宗闲置土地黑名单 然而每一次，对房地产市场的走势要么没有影响，要么引来更加剧烈的上涨。不切实际的，起不到应有的作用，使公信力丧失殆尽。
但是，今年，的似乎和往年不一样。今年针对《关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》（国发〔2010〕10号，以下简称国发10号文件）出台补充通知如下： 1. 进一步落实地方责任
2. 加大保障性安居工程建设力度
3. 调整完善相关税收，加强税收征管 4. 强化差别化住房信贷 5. 严格住房用地供应管理 6. 合理引导住房需求
7. 落实住房保障和稳定房价工作的约谈问责机制 8. 坚持和强化引导
总体看来今年最有力的措施在两个方面：
一是限购。各直辖市、计划单列市、省会城市和房价过高、上涨过快的城市，在一定时期内，要从严制定和执行住房限购措施。原则上对已拥有1套住房的当地户籍居民家庭、能够提供当地一定年限纳税证明或社会保险缴纳证明的非当地户籍居民家庭，限购1套住房（含新建商品住房和二手住房）；对已拥有2套及以上住房的当地户籍居民家庭、拥有1套及以上住房的非当地户籍居民家庭、无法提供一定年限当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非当地户籍居民家庭，要暂停在本行政区域内向其售房。
限购作为一种行政手段，对目前房地产市场行为的，起到一种补充，虽然引来各种争议，但是效果是立竿见影的。最近两个月以来，房价上涨的势头得到了有效遏制。
限购虽然是临时措施，但是如果真正有决心控制房价上涨，相信短期之内这个措施还是会一直实行下去。
还有，保障房的出台。
要求：2011年，全国建设保障性住房和棚户区改造住房1000万套。各地要通过新建、改建、购买、长期租赁等方式，多渠道筹集保障性住房房源最有，逐步扩大住房保障制度覆盖面。将加大对保障性安居工程建设的支持力度。地方要切实落实土地供应、资金投入和税费优惠等，引导房地产开发企业积极参与保障性住房建设和棚户区改造，确保完成计划任务。加强保障性住房管理，健全准入退出机制，切实做到公开、公平、公正。有条件的地区，可以把建制镇纳入住房保障工作范围。
以上，和李克强多次在不同场合强调，一定要将房价降下来。可以看到，这些会在相当长的时间内起作用。
之所以，会有如此强的措施，主要是因为我国目前处在城市化进程中，住房属于刚性需求，这个需求会长期存在。同时，土地作为稀缺资源，其价格在我国人口达到最高峰之前，会上涨。它的上涨是一种市场行为，这种市场行为受到以下方面影响，既国家政治环境，当地地理环境等。
二、 政治环境对房地产走势的影响。
问题是厦门区域政治因素的主要考量，从目前的发展趋势看，两岸的政治呈良性发展态势，主要表现在越来越多的台商在祖国实行本地化经营，台商对服务业领域投资增多，产业向转移。随着中国逐渐实现入世承诺，服务业及内销市场逐渐对外商开放。这些开放的服务业项目，就是潜在的商机。建立两岸经济合作机制是大势所趋。尽管两岸的经济合作已十分紧密，但说到底只是一种“功能性合作”，但是，随着两岸经贸的深入发展，“功能性合作”提升到“制度性合作”是大势所趋。近来ECPA协议的讨论，为两岸的关系改进提升了高度。从这个意义上讲，政治环境对厦门区域还是好的，其对近期、中长期、远期的房地产市场的影响是良性的。对房地产的走势起好的促进作用。
三、 经济环境对房地产走势的影响。
1. 济发展水平：
根据厦门市工作报告，2011全年地区生产总值2053亿元，增长15.1%；规模以上工业总产值3670亿元，增长33.9%；全社会固定资产投资1010亿元，增长14.5%；财政总收入526亿元，增长16.5%，其中地方级财政收入2亿元，增长20.2%；社会消费品零售总额696亿元，增长21%；城镇居民人均可支配收入29253元，增长12%，农民人均纯收入10033元，增长9.6%。在十一五期间，厦门经济呈快速发展趋势，年地区生产总值增长均超过8%，2010年虽然受经济危机影响，经济发展仍保持较快增长态势。从全省的角度看，2010年及十一五
期间，经济也取得较快发展，平均增长达8%以上。厦门房地产购买对象多为本地居民和本省居民，区域经济的发展，必定促进房地产行业的发展。居民收入的增加也增加了购买力，同样也促进了房地产行业的发展。对近期、中长期、远期的房地产市场的影响是良性的。 今年是十二五的开局之年，厦门经济在上半年保持快速增长的好势头，为房地产市场的购买力奠定了坚实的基础。
2. 货币：
2009年，为了应对美国金融海啸的冲击，中国采取了极度扩张的货币。一年时间，银行新增加的贷款超过10万亿。正是由于大量的资金流入股市和楼市，才导致了2009年的火爆牛市，同时房地产价格也因此升高。2010年货币的调整最有可能导致流动性的减少。假设通货膨胀再度抬头，央行就会采取加息或其他紧缩，一旦流动性收紧，房价很可能应声而落。从目前的看，已经出台二套房，首付比例要求提高，利息优惠减少等。贷款的杠杆率也影响房地产的走势，中国的房地产商，严重依赖银行贷款。2011年，中国面对持续的流动性泛滥，采取了稳健的货币，并且多次提高存款准备金率和利率，但是货币市场的流动性仍然泛滥，为国家的货币带来了极大的不确定性。 回想2008年下半年，银根紧缩几乎让一批房地产企业破产。房地产商贷款的杠杆率很高，地方贷款的杠杆率比房地产商贷款还高，当地方一旦出现财政压力，银行的坏债很快就会增加。坏债增加之后，银行就会不得不收缩信贷。房地产企业随之会出现资金周转的问题，银行对房地产企业的贷款也会进一步恶化，于是银行就会不得不进一步收缩信贷，因此也将造成房地产的衰落。从这点上看，短期内将出台适度紧缩的，收回流动性，对房地产将产生不利影响，造成房地产价格下降。货币在过后几年将维持适度宽松，即便短期稳健，但由于房地产行业在国民经济中的地位和比重较大，其带动作用不会被忽视，中长期、远期将会持续朝有利方向发展。
四、 社会文化对房地产走势的影响
1. 人口增长。随着厦门这几年经济的快速发展，带动了大量的人口流入，其中
部分为具有较高素质的科技人才，同时也流入大量劳动生产力工人，随着人口的增加，对房地产的需求也相应的增加，对远期的房地产市场是有利的。 2. 地理环境。厦门属亚热带海洋性季风气候。温暖湿润，光热条件优越，雨量
充沛，冬无严寒，夏无酷暑。厦门年平均温度为21.2℃。年平均最高温度为24.5℃，年平均最低温度为18.7℃，年极端最高温度38.4℃，年极端最低温度2℃。良好的气候、地理条件加上城市建设配套，厦门因此多次获得中国人居环境奖，最适合人居城市等称号，这些条件对房地产是有利的。 3. 生活方式：长期以来，由于城市建设配套的原因，厦门的区域格局分为岛内、
岛外四区，各区域的配套不尽相同，大部分人有牢固的岛识。因此也造成岛内的房子比岛外的房子价值更高，其中城市配套占一定因素，人们的观念也占一定的因素。随着城市架构的调整，基础设施建设的完善，岛内岛外的差距在缩小。从短期、中长期看，岛内岛外的房地产因生活方式的不同没大的影响，从远期看，岛外的房子的升值空间较大。
五、 供求关系对房地产走势的影响。
1. 需求量：据《2009-2012年厦门房地产行业分析及投资战略咨询报告》的数
据，2009年上半年，全市住宅成交量呈现明显的上升趋势，不论成交套数，还是成交面积，都表现出了强劲的上升势头。全市商品房共计成交25243套，成交面积大约313.11万平方米，分别为2008年全年成交量的1.76倍和1.53倍。全市商品住宅20452套，签约面积243.72万平方米，分别是2008年全年成交量（成交住宅02套，成交面积104.25万平方米）的2.43倍和2.34倍。近三年厦门房屋销售量2007年约2万套，2008年1.5万套，2009年3.5万多套。预计今后几年的需求大约在3-4万套/每年。
2. 供给量，根据厦门网上房地产信息，目前可售楼盘套数1.5万套，批准住宅
套数21万套。
目前供给量是充足的，近段时间成交量萎缩，价格居于高位。短期来看，价格会下降，长期看价格会处逐步上升。
六、 开发成本对房地产走势的影响。
1. 土地成本：2009年12月17日，财政部、国土部等五部委出台《进一步加强
土地出让收支管理的通知》，明确开发商以后拿地时，首次缴款比例不得低于全部土地出让款的50%等。分期缴纳全部土地出让价款期限原则上不得超过一年，特殊项目可以约定在两年内全部缴清。如果开发商拖欠价款，不得参与新的土地出让交易。该项规定显然将大大增加拿地压力。部分开发商力参与土地竞标，退出市场,因此在短期内土地成交价格将降低。同时规定拿地后两年内必须开发，避免开发商囤地，的落实如果到位的话，将进一步加大可供地产数量，有利于降低房产价格。
另外一个方面，土地的出让的供应量也对土地的价格产生影响，就厦门
讲，岛内的土地由于自然的稀缺，将使得土地价格逐步上涨。岛外的土地随着开发的进一步推进，将呈上涨趋势。
2. 建造成本：地产建造成本将随物价上涨而上涨。 从以上两个方面的开发成本上看，厦门岛内房地产价格短期,中长期,远期将下跌，但是这种下跌是相当于当前货币购买力的下跌。
七、 结论
厦门房地产市场价格长期看跌，短期看平。
