第８卷第２期 ２ ０ １ ０年４月 ｏｕｒｎａｌ ｏｆ Ｗａｔ．ｅｒ Ｒｅｓｏｕｒｃｅｓ ａｎｄ Ａｒｃ：ｈｉｔｅｃｔｕｍｌ 水利与建筑工程学报 Ｖｏ１．８ Ｎｏ．２ ｐｒ．，２０１０ 房地产开发项目可行性研究 周 全 ，一，王文进 ，曹 蕾 ，张小涛 （１．中国水电建设集团房地产有限公司，北京１０２３００；２．西安理工大学水利水电学院，陕西西安７１００４８） 摘要：房地产项目可行性研究是房地产开发决策分析过程中的重要步骤，也是房地产开发项目投资 决策的重要依据。以北京市门头沟山景房地产开发项目为例，运用定性和定量、静态和动态相结合的分 析方法对项目进行全面分析论证。结果表明，门头沟山景房地产项目的土地地块资源条件好，开发投资 回报率高，达到２５．８７％。该项目投资风险较小，未来发展前景看好，适合投资。 关键词：房地产开发项目；可行性研究；经济评价；投资决策 中图分类号：Ｆ２９３．３ 文献标识码：Ａ 文章编号：１６７２一ｌ１４４（２０ｌ０）０２＿—０ｏ９７—ｏ３ Ｆｅａｓｉｂｉｌｉｔｙ Ｒｅｓｅａｒｃｈ ｏｆ Ｒｅａｌ Ｅｓｔａｔｅ Ｄｅｖｅｌｏｐｍｅｎｔ Ｐｒｏｊｅｃｔ ＺＨＯＵ Ｑｕａｎ ，一，ＷＡＮＧ Ｗｅｎ—ｊｉｎ２，ＣＡＯ Ｌｅｉ ，ＺＨＡＮＧ Ｘｉａｏ－ｔａＪ （１．Ｒｅａｌ Ｅｓｔａｔｅ Ｃｏ．， ．，Ｃｈｉｎａ Ｈｙｄｒｏｐｏｗｅｒ Ｃｏｎｓｔｒｕｃｔｉｏｎ Ｇｒｏｕｐ Ｃｏｍｐａｎｙ，Ｂｅｉｊｉｎｇ １０２３００，Ｃｈｉｎａ； ２．Ｃｏｌｌｅｇｅ ｏｆＷａｔｅｒ Ｒｅｓｏｕｒｃｅｓ ａｎｄ Ｈｙｄｒｏｐｏｗｅｒ，Ｘｉ’ａｒｔ￡，砌 蚵ｏｆＴｅｃｈｎｏｌｏｇｙ，Ｘｉ’ａｒｔ，Ｓｈａａｎｘｉ ７１００４８，Ｃｈｉｎａ） Ａｂｓｔｒａｃｔ：Ｔｈｅ ｆｅａｓｉｂｉｌｉｔｙ ｒｅｓｅａｒｃｈ ｏｆ ａ ｒｅａｌ ｅｓｔａｔｅ ｐｒｏｊｅｃｔ ｉｓ ｏｎｅ ｏｆｔｈｅ ｋｅｙ ｓｔｅｐｓ ｉｎ ｔｈｅ ｄｅｃｉｓｉｏｎ ａｎａｌｙｓｉｓ ｆｏｒ ｔｈｅ ｐｒｏｊｅｃｔ，ａｎｄ ｉｔ ｉｓ ｌａｓｏ ａｌｌ ｉｍｐｏｒｔａｎｔ ｂａｓｉｓ ｏｆｒ ｔｈｅ ｉｎｖｅｓｔｍｅｎｔ ｄｅｃｉｓｏｎ ｏｆ ｈｅ ｔｐｍｊｅｃｔ．Ｈｅｒｅ，ｔａｋｉｎｇ Ｂｅｉｊｉｎｇ Ｍｅｎｔｏｕｇｏｕ Ｓｈａｎｊｉｎｇ Ｒｅａｌ Ｅｓｔａｔｅ Ｐｒｏｊｅｃｔ ｏｒｆ ｅｘａｍｐｌｅ．ｔｈｅ ｏｖｅｒａｌｌ ａｎａｌｙｓｉｓ ａｎｄ ｅｘｐｏｓｉｔｉｏｎ ｆｏｒ ｔｈｅ ｐｒｏｊｅｃｔ ａｒｅ ｍａｄｅ ｂｙ ｕｓｉｎｇ ｈｅ ｔｑｕａｌｉｔａｔｉｖｅ ａｎｄ ｕａｎｔｑｉｔａｔｉｖｅ ｎａａｌｙｓｉｓ ｔｅｃｈｎｉｕｅｓｑ ａｎｄ ｔｈｅ ｓｔａｔｉｃ ａｎｄ ｄｙｎａｍｉｃ ａｎａｌｙｓｉｓ ｔｅｃｈｎｉｑｕｅｓ．Ｔｈｅ ｒｅｓｕｌｔｓ ｓｈｏｗ ｔｈａｔ ｔｈｅ ｐｒｏｊｅｃｔ ｈａｓ ａ ｈｉ ｇｈ ｒｅｔｕｒｎ ｏｎ ｉｎｖｅｓｔｍｅｎｔ，ｒｅａｃｈｉｎｇ ２５．８７％，ｉｔｓ ｉｎｖｅｓｔｍｅｎｔ ｒｉｓｋ ｉｓ ｒｅｌａｔｉｖｅｌｙ ｓｍａｌｌ，ｉｔｓ ｄｅｖｅｌｏｐｍｅｎｔ ｐｒｏｓｐｅｃｔ ｉｎ ｆｕｔｕｒｅ ｉｓ ｇｏｏｄ，ＳＯ ｉｔ ｉｓ ｓｕｉｔａｂｌｅ ｆｏｒ ｉｎｖｅｓｔｍｅｎｔ． Ｋｅｙｗｏｒｄｓ：ｒｅａｌ ｅｓｔａｔｅ ｄｅｖｅｌｏｐｍｅｎｔ ｐｒｏｊｅｃｔ；ｆｅａｓｉｂｉｌｉｔｙ ｒｅｓｅａｒｃｈ；ｅｃｏｎｏｍｉｃ ｅｖａｌｕａｔｉｏｎ；ｉｎｖｅｓｌｍｅｎｔ ｄｅｃｉｓｉｏｎ ０前言 面积３．０６×１４ｍ２，地下面积为ｌ００．１３×１４ｍ２。０ 目前本项目使用土地为农村集体土地，分二期开发建 房地产项目的可行性研究是指在房地产项目投资决策 前，对与拟建项目有关的社会、经济、技术等方面进行深入细 致的调查与研究，对可能采用的各种开发方案进行认真仔细 设，计划用４ ａ时间全部建设完成。 ２市场分析 ２．１经济环境分析 ２．１．Ｉ北京市基本社会经济概况 的经济分析和比较论证，对项目建成后的经济效益进行科学 的预测和评价，并在此基础上，对拟建项目的技术先进性和 适用性、经济合理性，以及建设的必要性和可行性进行全面 分析、系统论证、多方案比较和综合评价，由此得出该项目是 ２００７年末全市常住人口１６３３×ｌＯ４人，比上年末增加５２ ×１４人，０其自然增长率３．４‰，人口密度为９９５人／ｋｍｚ，每平 方公里比上年末增加３２人。２００７年实现人均ＧＤＰ ７ ３７０美 否应该投资建设和如何进行投资建设等结论性意见，为项目 投资决策提供可靠的科学依据¨Ｊ。房地产可行性分析的内 元，早已超过《北京市国民经济和社会发展第十个五年计划 纲要》提出的２０１０年人均地区生产总值达到６ ０００美元以上 的目标＿２ Ｊ。２１３０７年城镇居民人均可支配收入达到２１ ９８９元， 比上年增长１３．９％；农村居民人均纯收入９ ５５９元，比上年增 长１０．９％。２００７年末城镇居民人均住房使用面积２０．３ ｍ２， 容因项目的复杂程度，环境状况和具体情况不同而不同，本 文以北京市门头沟山景房地产开发项目为例，针对项目自身 的特点，对项目的可行性进行分析研究。 Ｉ项目概况 该项目位于风光秀丽的门头沟区门头沟新城山景地区， 距离门头沟葡萄嘴环岛西南约１．５ ｈｎ处，项目依靠西山山 比上年末增加０．３ ｍ２；农村居民人均住房面积３９．５ ｍ２，增加 ０．４ ｍ２。 ２．１．２门头沟区整体情况 ２．１．２．１门头沟地区生产总值 图１显示，２００７年门头沟地区生产总值达到５３．４×ｌＯ８ 系边缘，距地铁Ｉ号线的苹果园站仅７ ｋｍ，距市中心约２５ ｋｍ，地理位置比较优越。 根据项目初步统计，项目建设用地为３５．６２ Ｘ １４ ０ｍ２，总 元，人均地区生产总值约３０００美元。根据区工作报告 的计划，该区今后的经济发展以围绕“四区”的建设为重点， 建筑面积为６２．８×ｉｏ４ ｍ２，住宅部分容积率为１．８。代征绿地 收稿日期．＇２００９—１２－０７ 修回日期：２００９－１２—２４ 作者简介：周全（１９７６一），男（汉族），黑龙江鹤岗市人，工程师，硕士研究生，主要从事工程投资管理及土地投资管理研究。 ９８ 水利与建筑工程学报 第８卷 严 ｂ ×一，ｄ００ 国民经济将进入持续稳步的发展阶段［∞ ∞ 柏 如 加 ０ ３ｌ。 ＩＧＤＰ十增长率 。， ３３．一４ ■＿＼＼ｊ－ｉｌＩ８ 。ｊｌｉｉ ２００１ ２００２ ２００３ ２００４ ２００５ ２００６ ２００７ 年份 图１ 门头沟地区生产总值增长情况 ２．１．２．２固定资产投资 在北京市投资逐步向郊区倾斜的大环境下，门头沟区的 投资力度不断加大。其中２００７年，全区完成全社会固定资 ∞碍 Ｈ ６ ４ ２ Ｄ 摹＼料 磬 产投资２２．５×ｌＯ８元，比上年增长１２．５％。房地产投资完成 ４．２×ｌＯ８元，比上年下降１．３％，下降幅度比上年回升１５．３ 个百分点（２０ｏ６年比上年下降１６．６％），占全社会固定资产投 资的２１．３％。 ２．１．２．３居民收入 从表１得出，２０ｏ７年门头沟区城镇居民人均可支配收入 １９ ４６５．６元，比上年增加１ ８１５．４元，增长１０．３％，保持稳定 增长态势；农民人均纯收入９ １９８．０元，比上年增长８７６．８ 元，增长１０．４％，城镇居民人均家庭消费支出１４ １１７．７元，比 上年同期增长４．３％。 表１ ２００１—２０Ｏ７年门头沟居民收入状况 ２．２房地产市场分析 ２．２．１北京市房地产概况 ２．２．１．１北京市场供给分析 从表２可以看出，全市每年的商品房与住宅投资逐步上 升，２００７年全市完成房地产开发投资１９９５．８×ｌｏ８元，比上年 增长１６％，占全社会固定资产投资额的５０．３％。２（１０７年全市 商品房施工面积１０ ４３８．６×１０４ ｍ２，比上年下降０．４％；其中 商品住宅５ ９１４．５×ｌｏ４ ｍ２，下降６．３％。２１）０７年全市商品房 竣工面积２ ８９１．７ ｘ ｌｏ４ ｍ２，比上年下降９．５％；其中商品住宅 １ ８５４Ｘ ｌｏ４ ，下降１５．５％ｌ ４ｌ。 ２．２．１．２北京市场需求分析 从图２北京市历年商品房与住宅的销售面积的比较分 析得出，２（１０７年商品房与住宅销售面积开始下降。商品房销 售面积２ １７７×ｌｏ４ ｍ２，下降１６．５％；其中住宅１ ７３２Ｘ ｌＯ４ ｍ２， 下降２１．５％。在销售面积增速减缓的情况下，商品房销售额 增长速度并没有回落，这主要是由于房价的上涨的原因。 ２（１０７年北京市商品房销售额２ ５１５ Ｘ ｌＯ８元，其中住宅销售额 １ ８４６×ｌＯ８元。住宅供求比（住宅竣工面积：住宅销售面积） 为１８５４：１７３１（１．０７：１），供略大于求。 表２北京市历年商品房与住宅市场供给状况 经济指标 ２０１７０ ２００１ ２００２ ２００３ ２００４ ２００５ ２００６ ２００７ ｓ２２． ｓ． ・２０２ ４７ ｓ２５ ｔ ２０ ｔ９９５．ｓ 其中：住宅２８８．３ ４６４．２ ５８６．７ ６３３ ７７６ ７７９．５ ８６３．６ ９９１．６６ ｓ ｓ９６７ ｓｔ ９０７ ９９３ｌ １０７４９ １０４８４ ｌ０４３８ 其中：住宅 ２９７２ ４３５０ ５３９８ ６３５３ ６７５９ ７２８３ ６３ｌ１ ５９１４ ｓ 彻２３８４ ２５９４ ３０６７ ３７７ｌ ３１９４ ２８９１．７ 其中：住宅 １０１４ １３９３ １９２６ ２０８１ ２３４４ ２８４ｌ ２１９３ １８５４ ３０００ —２５００ ，▲’ ／２５００＾ 奏怛５×２ｌ１ ５０００ ； ／ 二 ； ２０００￣ １５００ Ｘ １０００鞲 ５００ ０ ０ ２０００ ２ＯＯｌ ２Ｏ０２ ２００３ ２００４ ２０Ｏ５ ２ＯＯ６ ２Ｏ０７ 商品房销售面积 ９５７ ｌ２Ｏ５ ｌ ７０８ １８９６ ２４７２ ２８Ｏ３ ２６０８ ２１７７ －－－－１住宅销售面积 ８９９ １１ ２８ １６０４ １ ７７１ ２２８６ ２５６６ ２２０５ １ ７３２ ＋商品房销售额 ４７ｌ ６１Ｏ ８１ ３ ８９８ １２４９ １ ７５９ ２１５９ ２５１ ５ 住宅销售额 ４０９ ５３２ ７ｌ７ ７８９ １０８５ １ ５０２ １６２６ １ ８４６ 图２北京市历年商品房与住宅销售状况 ２．２．１．３北京销售价格趋势分析 ２（１０７年北京楼市出现了几年来少有的快速普涨局面。 ２００７年底，除了南部区域，北京四环至五环中问其它区域的 房价基本都超过１５ ０００元／ｍ２。２００７年北京楼市交易的均价 开始上升，使得商品房销售均价首次突破万元大关，而且涨 幅也达４６％【引。２００７年北京市商品房销售价格１１ ５５３ 元／ｍ２。其中住宅销售价格１０ ６６１元／ｍ２。达到了历年的最 高峰，增幅达到４４．５５％。所以，商品房销售价格的增长主要 是由于住宅销售价格的增长。 ２．２．１．４北京房地产市场综述 ２００７年北京市房地产市场总体保持稳定运行状况，房地 产投资增速比２００６年上涨了１６％，但是占全社会投资比重 逐渐下降，投资结构逐步优化。除此之外，由于２（１０７年施工 面积、竣工面积和空置面积的继续减少，市场供求矛盾加大。 结果直接导致销售价格的攀升。纵观全年，供求关系是直接 影响销售价格攀升的主要因素之一。 ２．２．２门头沟区域房地产市场整体分析 ２．２．２．１房地产供求状况 从表３中可以看出，产品２（１０７年销售额较２００６年增加 了２０．６Ｘ ｌＯ８元。所以，随着莲石路的开通，阜石路的扩修， 交通状况的日益改善，居住条件以及工作通达性的提升，门 头沟的房地产业会得到明显改观和发展。 第２期 周全，等：房地产开发项目可行性研究 表３ ２ＯＯ６年、２００７年房地产供求状况对比 ２．２．２．２门头沟土地市场分析 根据表４数据显示，门头沟前几年入市交易土地较少， 造成供给面积不足，而２００７年土地供应全部为住宅用地，面 积超过２０ｘ ｌｏ４ ｍ２，可见，门头沟未来几年内，住宅商品房供 应量将有明显的提高，从北京土地储备中心网站上了解到， ２（ＸＩ＇／年门头沟区成交的城子２１７地块项目和门头沟新城冯 村地区（一期）居住项目的单位地价分别约为２０６×ｌＯ４ 元／６６７ｍ２和４９６×１０４元／６６７ｍ２。从这两宗地块挂牌价格可 以看出，门头沟房地产市场较好，土地价格提升较快，同时也 预示着门头沟房地产市场前景较好，区域价值越来越得到认 可［６ｌ。 表４ ２ＯＯ４年～２００７年门头沟区土地交易状况（单位：ｈｍ２） ２．２．２．３区域房地产市场分析 由于近几年门头沟入市交易土地较少，造成供给面积不 足，所以近期价格提升较快。从２００３年～２００５年开发的项 目上市后销售速度较快，迄今为止绝大多数项目已销售完 毕，从此看出商品房市场供应不足，销售情况良好。早期各 典型项目的成交价基本在３ ３００～４ ０００元／ｍ２之间，而目前 唯一在售的项目国信浅山，目前销售均价为９ ２ＯＯ元／ｍ２，所 以销售价格涨幅明显。调查发现，门头沟区内高档住宅项目 非常缺乏，而门头沟区自然环境较优越，距离北京市城区较 近，高档房地产项目应有一定市场份额 ７］。 ２．３房地产市场分析综述 通过对以上北京市房地产市场及门头沟区域市场的分 析，可以看出项目所处的市场大环境较好，为项目的运作开 发提供了良好的外部条件。 ３开发方案定位 本项目充分利用独有的山体景观资源优势，打造居山住 宅社区，倡导人与自然的和谐统一。规划布局上充分利用现 有地形，遵从自然。户型设计体现人性化设计，实行大面宽， 短进深，打造舒适性产品。 ３．１ 目标客户 项目目标客户群主要共分为二类： 一类为改善居住型客户，这部分客户中大多数是二次置 业或三次置业，客户来自于门头沟、石景山区及周边乡镇，他 们有一定的经济实力，追求居住的舒适度，可以为居住环境 支付较高的溢价，需求户型面积较大。也有来自于北京市内 比较喜欢自然环境的少部分客户。 另一类主要为城市效应挤出型客户，这部分客户来自于 北京市内，他们在承受一定总价的范围内，追求产品的性价 比。另外还有部分门头沟区内中等收入人群。 ３．２产品类型 按照项目的规划指标条件，项目产品以小高层为主，充 分利用山体的景观资源，使小区布置错落有致。 另外在开发过程中注重保护山体本身特有的生态环境， 规划时尽量减少对自然环境的破坏，做到住宅、山、植被的和 谐统一。精心利用地形的高低起伏，规划出错落有致的山地 形态建筑和丰富的人造与自然景观，将建筑融为自然的延 伸，设计中尽显尊重自然的理念，进而达到人与自然和谐共 处的人性化居住空间Ｅ８］。 ４经济评价 ４．１经济测算 经过初步测算，在住宅销售价格８ ０００元／ｍ２的情况下， 项目总成本为３５．９１×ｌＯ８元，税后利润为９．２９×ｌｏ８元，成本 利润率为２５．８７％。 ４．２项目投融资计划 由于工程的费用大，因此，建设项目资金来源主要由建 设单位自筹、银行贷款、销售收入三种渠道筹措解决。三项 资金合计３５．９１ Ｘ １ｏ８元，具体见表５。 表５项目投资资金来源 ４．３销售价格敏感性分析 由于项目的开发周期较长，市场和的因素很难准确 把握，通过销售价格敏感性分析，判断项目的承受风险的能 力。此次价格敏感分析是在住宅销售均价８ ０００元／ｍ２的基 础上，未考虑车库销售收人、商业销售价格的变动。基准销 售价格敏感程度设定为５％。 从表６可以看出，在价格变动的情况下，项目成本利润 率均在ｌ５％以上，项目收益较好，市场风险小，抗风险能力较 强。 （下转第１０５页） 第２期 朱四超：基于小波神经网络的工程形变量预测模型 表２某坝某点部分监测和预测数据 １０５ 值，即预测值，网络的预测值与实测值十分接近，这进一步说 明了网络预测的可靠性。 ３结语 （１）本文针对工程形变问题，应用小波神经网络建立了 形变量预测的一般模型，避免了人为因素的干扰，从实验看， 对于一般土木工程形变量的预测结果准确可靠。 （２）工程形变是一个相当复杂的体系，牵扯到众多因素 的影响和制约，本文建立的模型适用于一般的土木工程，对 于特定的工程形变，应做更为细致的研究。 确定网络为３层，输入层、隐含层和输出层。输入层为３ 个节点即：水位日、温度 、前月位移值ＡＳ。隐含层为３个节 点，即３个小波基函数。输出层有１个节点，即该月位移值。 由于选取的样本数有限，采用逐次重复，用其中４个作为网 参考文献： ［１］陈义安，张义萍．基于小波网络的非线性预测应用研究［Ｊ］．商 业研究，２００３，（４）：６４．６５． ［２］ 曹红林，王靖涛．用小波神经网络预测深基坑周围地表的沉降 量［Ｊ］．土工基础，２００３，１７（４）：５８－６０． ［３］李凡，周增来，吴敏．用小波神经网络预测高速公路软土地基 最终沉降量［Ｊ］．合肥工业大学学报，２００１，２４（６）：１１２４．１１２７． ［４］邵自修．工程测量［Ｍ］．北京：冶金工业出版社，１９９２． ［５］向小东．小波神经网络预测方法及其应用［Ｊ］．统计与决策， ２００３，（７）：１５ １６． 络训练样本，其余２个为检验样本。网络训练中学习率７７＝ ０．０９５，动量系数ａ＝０．０７，当误差函数值小于预定误差￡＝ ０．１时，跳出循环，训练结束。从学习样本的实际输出与希望 输出对比可知，最大误差为５．６％，平均误差为３．９８％，表明 网络拟合度较高。 网络训练完毕，即建立起输入与输出之间的非线性映射 关系，将其余２个样本资料输入网络，便可得到网络的输出 ３ 擘 ｅ｝ ｅ ｅ ０ ｅ 甜ｅ 惦 ２ ［６］陈哲，冯天瑾．小波神经网络研究进展及展望［Ｊ］．青岛海洋大 学学报，１９９９，２９（４）：６６３－６６８． ｅ ’ 赴 白 ｃ ’ 、’ ’ ０， ‘ｔ。‘ 。， ， ， ， （上接第９９页） 会迅速提升，会吸引更多的市内、石景山地区及周边乡镇客户 表６项目的销售价格敏感性分析 价格变 销售价格 净利润 项目总成本 成本利润率 动幅度 ／（元・Ｉｎ ）（×１０４元） （ＸｌＯ４元） ／％ 十１０％十５％到此置业，所以门头沟未来市场需求较大，市场风险较小。 ６结语 综上所述，本项目的土地地块资源条件较好，山体景观 环境秀丽，交通便利，二级开发投资回报率较高，达到２５．８７％， 投资风险比较小、未来发展前景看好，适合投资。 实施山景项目的开发，对门头沟区和开发企业都具有良 好的经济效益，并且有利于门头沟区的整体建设和区域价值 的提升，因此，本项目的开发具有深远的社会意义。 ８８００ ８４Ｏ０ １０１４６２ ８８９２４ ３５８２３７ ３５８６５８ ２８．３２ ２４．７９ 价格不变＋５％ ８０００ ７６００ ９２８９６ ７４２６７ －３５９０９８ ３６０１５５ ２５．８７ ２０．６２ ＋１０％ ７２００ ５５８１９ ３６０９６８ １５．４６ ４．４项目经济测算结论 ． 参考文献： ［１］宿春连．浅论房地产可行性研究［Ｊ］．中国水运，２ＯＯ９，９（４）：６７． ６８， 从以上对项目的经济测算、销售价格敏感分析来看，项 目的经济指标良好，项目抗风险能力较强，项目的市场前景 较好【引。 ［２］赵永华．基于案例分析的房地产项目可行性研究［Ｄ］．重庆：重 庆大学，２００９． ５项目风险评价 ５．１风险 因本项目处于门头沟区，位于六环以外，不属于政 策的重点区域，在“７０％９０平米”方面有一定的突破 性。即使本项目执行“７０％９０平米”，因本项目处于门头 沟区核心位置，区域内中小套型住宅需求比较旺盛，再加上 本项目土地成本相对较低，承受市场风险能力较强。因此 “７０％９０平米”不会对本项目造成太大的影响［ｍ］。 ［３］孙久文．区域经济规戈ｑ［Ｍ］．北京：商务印书馆，２００５． ［４］朱新玲，朱喜安．城市现代化指标体系及综合评价方法研究 ［Ｊ］．郑州航空工业管理学院学报，２００３，２１（１）：７３—７６． ［５］巫世峰．完善房地产项目可行性分析的应用研究［Ｄ］．武汉：武 汉理工大学。２００７． ［６］毕宝德 土地经济学［Ｍ］．北京：中国人民大学出版社，２００１． ［７］叶玉民．中国城市经营的理论研究［Ｊ］．现代城市研究，２００４， （２）：２６－３１， ［§］何方．城市土地经济与利用［Ｍ］．上海：同济大学出版社，２００４． ［９］魏铭权．ＨＺ房地产开发项目的可行性研究［Ｄ］．成都：西南交通 大学，２００８． ５。２项目市场风险分析 区域价值和房地产市场的快速发展为项目的成功运作提 ［１０］朱琳．祥瑞花园房地产开发项目投资可行性研究［Ｄ］．青岛： 中国海洋大学，２００９． 供了坚实的基础。随着门头沟新城的建设开发，该区域价值
