_论房地产开发项目可行性研究

基󰀁建󰀁优󰀁化

OPTIMIZATIONOFCAPITALCONSTRUCTION

Feb󰀁2006Vol󰀁27No󰀁1

论房地产开发项目可行性研究

宋春红,苏敬勤

1

2

󰀁

(1.大连理工大学土木水利学院,大连󰀁116023;2.大连理工大学管理学院,大连󰀁116023)

摘󰀁要:针对国家投资改革许多房地产投资者便将取消项目审批与取消项目的可行性研究混为一谈的现象,首先论述了投资改革后房地产开发项目可行性研究的必要性,其次介绍了房地产开发项目可行性研究的特点、内容及理论指导依据,最后对如何做好房地产开发项目的可行性研究提出了几点对策。关键词:投资改革;房地产开发项目;可行性研究

中图分类号:F293.3󰀁󰀁󰀁󰀁󰀁文献标识码:A󰀁󰀁󰀁󰀁󰀁文章编号:1000-7717(2006)01-0057-03

FeasibilityResearchontheRealEstateDevelopmentProject

SONGChun󰀁hong1,SUJing󰀁qin2

(1.CivilandHydraulicSchoolofDalianUniversityofTechnology,Dalian,116023,China;

2.ManagementSchoolofDalianUniversityofTechnology,Dalian,116023,China)

Abstract:Aftertheinnovationofinvestmentsysteminchina,manyinvestorsofrealestateconsiderthatcancelingtheprojectexaminationiscancelingtheprojectfeasibilityresearch,andthispaperfirstdiscussesthenecessityontherealestateprojectfea󰀁sibilityresearch.Thenitintroducesthecharactersandcontentandtheoryguidanceoftherealestateprojectfeasibilityresearch.Finally,itprovidesseveralcountermeasurestohowtodotherealestateprojectfeasibilityresearchwell.Keywords:innovationofinvestmentsystem;realestatedevelopmentproject;feasibilityresearch

改为备案制。对于投资的项目,以及使用性资金或申请享受减免税优惠的企业项目,继续实行审批制,企业仍须按有关规定报批项目可行性研究报告。对于使用企业资金投资的一般性房地产开发项目由于归属于备案制的范畴,因此投资前对拟开发的房地产项目做不做可行性研究,完全由企业自己说了算,不再加以行政干涉。在这种情况下,房地产开发企业还有没有必要对拟开发项目作可行性研究呢?由于历史原因,我国房地产开发投资活动起步较晚,初期房地产市场不正规,开发商的决策主要建立在经验或感觉的基础之上,有些房地产开发投资者靠󰀁拍脑门󰀁决策获得成功,有些则损失惨重。总而言之,较长时间以来,我国的绝大多数房地产开发投资者对可行性研究不甚了解,不重视投资决策前的可行性研究,所作的可行性研究只不过是上项目的󰀁踏脚板󰀁,可行性研究报告被戏称为󰀁可批性报告󰀁。如今,项目审批制一取消,许多房地产投资者便将取消项目审批与取消项目的可行性研究混为一体,以为现在对投资项目不用进行可行性研究了。应该说,这种观点是对项目可行性研究含义、目的与意义的一种误解。

项目可行性研究是随着技术、经济和管理的发展而兴起的

1󰀁投资改革后房地产开发项目可行性研究的必要性

󰀁󰀁自1983年国家计委颁发󰀁关于建设项目进行可行性研究的管理试行办法󰀁将可行性研究纳入基本建设程序以来,可行性研究便成为投资项目前期不可缺少的环节。为此,国家相应建立了投资领域的行政审批制度,其中可行性研究报告成为项目报批的不可缺少的重要文件之一。2004年7月16日,出台了󰀁关于投资改革的决定󰀁,标志着我国投资改革迈出了实质性的步伐。决定改革了过去投资领域中的行政审批制度,彻底改变了原来不分投资主体、不分资金来源,不分项目性质,一律按投资规模大小分别由各级及有关部门审批的企业投资管理办法。对于企业不使用性资金建设的项目,一律不再实行审批制,而是区别不同情况实行核准制和备案制。对于企业投资建设项目需要核准的项目,由企业根据国家有关规定编制项目申请报告,报送项目核准机关,项目核准机关依法从维护社会公共利益角度进行核准。对于企业投资需核准的项目范围,国家制定和颁布了󰀁核准的投资项目目录󰀁。对于核准制以外的投资项目无论规模大小,均

󰀁

收稿日期:2005-09-12

作者简介:宋春红(1973-),女,湖北天门人,讲师,博士生,研究方向:工程经济与房地产经营管理。

58基󰀁建󰀁优󰀁化第27卷

一项系统的科学方法,是通过对某一建设项目在建的必要性、技术可行性、经济合理性、实施可能性等方面进行综合分析比较研究,由此确定该项目是否应该投资和如何投资等结论性意见,为决策部门最终决策提供可靠、科学的依据,并作为开展下一步工作的基础。它的根本目的是实现项目决策的科学化、民主化,减少或避免投资决策的失误,提高项目开发建设的经济、社会和环境效益。在项目前期工作的各个环节中可行性研究处于中心地位,其质量的好坏对于以后各个阶段的工作,乃至整个建设项目的质量及项目建设能否顺利进行具有控制性的影响,甚至在很大程度上决定着项目的成败。

自1998年我国取消实物分房、实行货币化分房制度以来,我国房地产业发展迅猛,对国民经济的拉动效应越来越大,逐渐发展为国民经济的支柱产业。然而,在房地产业发展如火如荼的同时,呈现出地区性房地产投资󰀁过热󰀁,全国空置商品房总量直线上升,󰀁烂尾󰀁楼盘此起彼伏的态势,极大地影响了我国房地产业健康正常的发展,同时对整个国民经济和社会的发展也带来了诸多不利的影响。究其原因,固然有一些客观方面的因素,但房地产投资者以供给为导向、市场定位不准、选址不当、产品定位失误、规划设计落后等决策失误的主观因素才是造成这些问题的主要原因,而这恰恰是房地产开发项目可行性研究的主要内容和重点分析的对象,也可说,不重视前期房地产开发项目的可行性研究,导致房地产开发项目的可行性研究流于形式,是造成某些房地产开发项目失败的主要原因。然而,目前我国许多房地产开发商仍沉浸在󰀁房地产业遍地黄金󰀁的市场观念中,存在盲目捞󰀁几桶金󰀁的思想,在项目前期决策前,根本不做深入的市场调研和全面的可行性研究,这种做法是十分冒险的。

随着我国房地产投资环境逐渐趋于成熟,房地产法规的完善和市场行为的规范,房地产业遍地黄金的时代已一去不复返,对未来的房地产开发投资者来讲,将要面临的是一个完备的房地产市场体系和一个公平、公正、公开的竞争环境。此外,房地产开发投资还具有投资数额巨大,建设周期长,牵涉面广,房地产市场的不确定性因素较多,受影响大及经营风险大等特点。因此,在今后日益激烈的房地产市场竞争中,开发商靠盲目投资和盲目决策将很难达到预期的经济效果,一旦决策失误则会给投资者带来无法挽回的巨大经济损失。对开发商来讲,只有在投资决策前做好可行性研究工作,才能使房地产开发项目的许多重大经济技术原则和基础资料得到切实的解决和落实,使开发商的决策建立在科学而不是经验或感觉的基础上,以减少开发商投资决策的失误,降低投资的风险,提高投资的效益。

此外,虽然在投资前期取消了审批环节,但可行性研究仍是开发商向银行申请贷款的依据;是投资方与各有关外协单位商谈合同及协议的依据;是作为向有关部门办理规划许可,申请征地,环境影响评价,安全预评价,消防审核及申请享受国家优惠的依据。因此,在国家投资改革及取消审批之后,房地产项目的可行性研究环节仍尤为重要与必不可少。

2󰀁房地产开发投资的特点、可行性研究的主要

内容与理论指导依据

2.1󰀁房地产开发投资的特点

与一般建设项目相比,房地产开发投资具有其特殊之处。一般建设项目是先投资后生产产品,而房地产开发项目投资的过程本身就是房地产商品生产的过程。一般工业生产活动中的投资,包括固定资产投资和流动资金投资两部分。固定资产投资是指用于建造或购置建筑物、构筑物和机器设备等固定资产的投资,固定资产投资在项目投产后,随着固定资产在使用过程中的磨损和贬值,其价值逐渐以折旧形式计入产品成本,并通过产品销售以货币形式回到投资者手中。流动资金则是工业建设项目投产前有限垫付、在投产后用于购买原材料、燃料动力、备品备件,支付工资和其他费用以及被在制品、半成品、制成品占用的周转资金。对于开发󰀁销售模式下的房地产开发项目而言,开发商所投入的开发建设资金均属于流动资金的性质,但其投资的大部分又是在形成建筑物或构筑物等以固定资产形式存在的房地产商品,并通过项目建设过程中的预售或建成后的销售活动,转让这些固定资产的所有权以收回投资。一般工业项目的建设期和经营期都是截然分开的,而房地产开发项目(开发󰀁销售模式)由于存在预售模式,使得建设期、经营期和销售期往往交织在一起。

2.2󰀁可行性研究的主要内容

房地产开发投资的上述特点决定了其可行性研究内容与一般建设项目可行性研究内容不尽相同。房地产开发项目可行性研究的主要内容包括:市场分析及市场定位、项目选址、产品定位、规划设计、经营方式及租售价格的确定、财务评价、不确定性分析等。

2.3󰀁理论指导依据

开发商投资房地产的主要目的是为了盈利,因此考察项目盈利能力、清偿能力、资金平衡状况及抗风险能力的经济评价就成为房地产开发项目可行性研究的核心内容。为了引导房地产业的健康发展,减少房地产开发项目投资的盲目性,提高房地产开发项目经济评价的质量,根据国家计委、建设部󰀁关于印发建设项目经济评价方法与参数的通知󰀁的要求,结合房地产业的特点,2000年建设部组织制定并颁布了󰀁房地产开发项目经济评价方法󰀁。该文件的颁布执行,弥补了房地产开发项目依据󰀁建设项目经济评价方法与参数󰀁进行经济评价的不足。它是根据房地产开发项目的特点,按照现行的财税制度和价格体系,计算项目的财务收入与财务支出,分析项目的财务盈利能力、清偿能力、资金平衡状况及抗风险能力,判断项目的财务可行性,目前是房地产开发项目可行性研究遵循的基本方法框架。

3󰀁做好房地产开发项目可行性研究的对策

3.1󰀁开发商需转变决策观念,高度重视和支持开发项2006No󰀁1

目前期的可行性研究工作

宋春红,等:论房地产开发项目可行性研究59

是开始就注定的。失败项目的投资者总是认为有诸多的不可预见因素影响了项目的成功,但仔细研究这些项目的󰀁可行性研究报告󰀁,发现差不多都是一种模式,即从各方面论证项目的乐观前景,不去分析项目可能遇到的不利因素,这就走入了可行性研究的误区,导致在投资决策上犯了重大错误。

根据对房地产开发企业决策者行为的调查与分析,许多企业决策者不重视房地产开发项目的可行性研究,不舍得对前期的可行性研究给与较大的投入,出于项目报批或申请银行贷款的目的,一般由企业内部职能部门或委托社会个人在相当短的时间内完成项目的可行性研究。项目投资决策者的这种行为特征,客观地造成了目前房地产可行性研究流于形式的局面。开发商是房地产开发项目的决策者,其是否具有决策科学化的指导思想,是否重视和支持房地产开发项目的可行性研究,是做好房地产开发项目可行性研究的首要的前提条件。

3.5󰀁防止可行性研究变成󰀁一个方案󰀁的论证

可行性研究的一个重要特点是选优性,即从众多投资方案中选出最佳的方案。房地产项目开发过程中涉及到许多方案的比选问题,然而现有的房地产开发项目可行性研究报告中很多只有单一方案,有些甚至连投资规模、建设地址、规划方案等都已事先确定了,可行性研究只是按照投资者确定的意向,从技术经济分析的角度去补充论证其可行而已,这显然背离了投资效益的最大化目标,因为有可能论证的方案并非最好的方案。

一般情况下,房地产开发项目可行性研究要研究的不仅仅是一个方案,而是同时研究多个方案,有时几个方案都可能是可行的,而且都很可能有吸引力,这时要在多个方案中选出最优秀的方案。因此,只有进行方案的必选,才能优选出最佳方案,实现投资效益的最大化。

3.2󰀁选好房地产开发项目可行性研究的主角

目前进行房地产开发项目可行性研究的从业人员素质参差不齐,编制人员的专业素质和职业道德低。相当一部分房地产开发项目可行性研究的编制人员,并不了解和熟悉房地产开发领域,不了解房地产开发项目的特点,他们往往揣摩委托人的意图,根据其投资意向形成评估结果,在进行开发项目的可行性研究时,没有进行详细的调查研究与方案设计,往往参照以往编制的房地产开发项目可行性研究研究报告,对其进行修改,一、两星期就可以完成一份可行性研究报告,这种报告质量可想而知。这里面的主要原因在于开发商对可行性研究不够重视和不舍得投入,没有选好房地产开发项目可行性研究的主角。一项成熟可信的房地产开发项目可行性研究报告必须是方法与观点客观、正确,格式规范,数据客观准确。这就要求研究和编写的主角必须是房地产业内的专家,是󰀁时刻搭在房地产市场脉搏上󰀁的行家。一般来讲,应由这样几种人来主持分析:

(1)由市场专家(如房地产咨询公司的市场专家、大学里从业房地产市场教学的教授)主持的市场调研与市场预测。

(2)由规划设计专家主持的方案设计。

(3)由财务专家(如经验丰富的造价工程师、房地产估价师)主持的财务分析与风险分析。

3.6󰀁重点抓好市场分析环节

在房地产开发项目的可行性研究中,我国的一些房地产开发上普遍认为可行性研究就是对技术或财务方面的分析。实际上,可行性分析首先要解决的是项目在市场上的可行性,其次才是对项目技术和财务上的分析,投资决策的结论首先取决于市场分析的结果。在可行性研究阶段,房地产市场分析的目的主要是了解房地产市场各类物业的供求关系和价格水平,就拟开发项目进行市场定位(服务对象、规模、档次、租金或售价等)。从房地产开发的实际情况来看,单从建筑施工技术上讲,无论是大跨度桥梁,还是超高层建筑,一般不存在一时无法突破的重大技术难点,关键在于前期项目的市场定位是否准确,这是确保开发项目成功的先决条件。

因此,在进行房地产项目的可行性研究时,必须要抓好市场分析环节,通过详细的市场调查与市场预测,为项目进行准确的市场定位,确保项目在市场上的可行性。

[参考文献]

[1]󰀁刘秋雁.房地产投资分析[M].大连:东北财经大学出版

社,2003.

[2]󰀁刘志平,王学孝.房地产开发可行性研究的思考[J].中国

房地产,2001,(9):33-35.

[3]󰀁何继志.房地产项目可行性研究报告编制及评估要点

[J].中国国际咨询,2003,(8):47-49.

[4]󰀁曲丽萍.论可行性研究在房地产开发中的作用及要求

[J].建筑经济,2001,(7):41-42.

[5]󰀁翟富强,翟莹芳.房地产开发项目与一般建设项目可行性

研究的比较与分析[J].基建优化,2003,(12):38-39.

3.3󰀁遵循科学性、客观性与性的原则

房地产开发项目可行性研究的真实性与科学性,确定了开发商投资决策是否建立在科学与可靠性的基础上。编制人员在房地产开发项目的可行性研究过程中,必须遵循科学性、客观性与性的原则,不主观臆断,不受决策者和委托单位的任何个人意志上的约束,遵照事物的客观经济规律和科学研究工作的客观规律办事,在调查研究的基础上,实事求是地进行技术经济比较与论证。这是确保可行性研究成果客观、公证、可信的重要条件。目前,已经有专家呼吁可行性研究机构要敢于做󰀁不可行性研究󰀁,即可行性研究报告要真实地反映项目的实际情况,行就是行,不行就是不行,而不受委托机构意图的影响。

3.4󰀁防止先入为主的可行性研究

在房地产投资实践中,房地产项目的成败似乎绝大部分都