房地产开发企业项目管理存在的问题及对策
摘要：对于房地产开发企业而言，只要做好项目管理，才能提升自身产品的品质，并且取得经济效益。随着社会的高度发展，房地产开发企业越来越重视对项目的管理，不过，在对项目管理进行实施时，会发现项目管理存在一些问题。通过对项目管理存在的问题进行探讨，并提出了解决对策。
关键词：房地产开发企业；项目管理；问题；对策
Abstract：For real estate development enterprises, as long as the good project management, to enhance the quality of their products, and obtain economic benefits. Along with society’s development, the real estate development enterprises pay more and more attention to the project management, however, in the project management is carried out, will find that project management exist some problems. Through the project management problems were discussed, and proposed the solution countermeasure.
Key words：Real estate development enterprises; Project management; Problem; Countermeasures
一．项目管理存在的主要问题
1.开发商未按照程序对项目方案进行确定
一般来说，开发商对项目方案的确定还是比较重视的，不过，有些开发商并没有按照一定的规范程序对项目方案进行运作，使得项目方案的确定出现问题。主要有以下几点：第一，房地产开发企业缺少品牌意识。对于房地产开发企业而言，实现利润的最大化是他们追求的目标，因此，在对方案进行确定的这个阶段，过多关注如何通过这个项目赚取更大的利润，而缺乏品牌意识，不注重企业的品牌形象的树立。而企业要想寻求更大的发展，在对方案进行确定的这个阶段，就应该有品牌意识，要有远大的发展目标。虽然在短时期内，所树立的品牌效益不一定会马上显露出来，但对于开发企业来说，品牌其实也属于企业的一种无形资产，不注重品牌的树立，将注定在这个竞争的市场上无法进行生存；第二，市场调研不够充分。有些房地产开发企业在拿到项目之后，想到的是怎样尽快获得收益，而对市场却没有经过充分的调查，什么赚钱就开发什么，存在盲目模仿别人的现象，对于方案的确定，只是匆匆决定下来，在房地产开发行业中，没有属于自己特色的产品，势必无法吸引人的眼球，从而落于别人之后。由于缺乏对市场进行充分的调查，对项目方案的确定有可能会发生失误，给开发企业带来了风险。因此，房地产开发企业在对项目方案进行确定时，首先要进行充分的市场调查；第三，投资估算不够全面、实际。房地产开发商在得到一个项目之后，经常只是简单地做项目概算报告，当项目方案以及功能得到确定之后，对于确定之后的方案未能进行投资估算报告，而只例行公事地列出项目工程招标造价的资料，而实际上，工程造价却只是属于项目投资的一小部分，因此，在项目开工之前如果没有一个实际又全面的投资估算，在项目的实施过程中必然没办法对其进行准确地
投资控制，如此，等到工程项目竣工之后，所付出的投资额总是超过计划投资额许多。
2.图纸设计管理方面存在问题
许多房地产开发企业都不够重视图纸设计的管理工作，对于开发商来说，他们只是对方案、功能进行确定，然后统一交由设计院进行处理，因此，在图纸设计管理上没有引起足够的重视，甚至有些设计人员根本没有成本概念，图纸上出现很多错误。而开发商对于图纸设计阶段所包含的成本、质量控制不够重视，而只注重在施工现场如何节约成本，如何进行质量控制等，甚至有的房地产开发企业在功能和要求还不是很明朗的情况下，为了能早日拿到图纸，擅自要求设计院对图纸进行设计，如此，必然会导致设计出来的图纸存在一些不足。当工程在施工的过程中，开发商才发现其中的不足而要求对图纸进行修改，不仅会影响到施工的进度，提高成本，还会影响到工程的工期。除以上所说的问题之外，设计院在对图纸进行设计时，是否有考虑到投资成本方面的问题还很难说，而房地产开发行业对这方面更是缺少管理和监督，尚没有有效的办法来进行控制。
3.合同意识不强，法制观念薄弱
眼下，房地产开发企业在对合同进行签订时，时常会出现‘未尽事宜，双方可以经过友好协商’这样的字眼，实际上，这正反映出开发企业合同意识不强，法制观念薄弱的问题。在实际操作中，经常出现合同签订不够完善，而又协商未果互相扯皮的现象。不仅如此，合同管理还存在以下一些问题：第一，很多项目签订过于简单的合同，这些合同既与国际上通行的合同文本的要求不相符合，也无法符合国内标准合同的要求，合同存在许多漏洞，并且签订不够严谨，给对方钻了空子，为其提供索赔的依据。这方面的例子有，我国的某个开发公司与国外公司签订了合同，由于在合同条款上过于疏忽，一字之差就使自己多付了百分之十以上的工程费用；第二，合同签订之后，双方却不能对其认真执行，不仅对合同随意更改，或者违背合同的规定进行操作，未能按照合同所规定的工期进行施工、进行投资方面的控制管理等等，使得合同出现有名无实的现象，履行率低下。因此，当一方对合同不能进行严格执行时，经常就到导致工期加长、工程索赔、投资加大等问题的出现，使企业加大了投资成本；第三，当由于合同问题双方产生纠纷时，大多数都不采取法治的形式进行解决，而采取行政手段来解决。
二．解决对策
通过对以上房地产开发企业项目管理存在的问题进行探讨可以看出，在竞争激烈的现代社会，只有采取现代化的管理手段对项目进行管理，才能使自己在房地产市场上站稳脚跟，并且树立自己的品牌形象。面对项目管理中存在的问题，可以通过以下对策进行解决：
1.要树立品牌形象
社会的高速发展，使得房地产行业的竞争越来越厉害，而消费者的消费意识
逐渐提高，因此，房地产开发企业必须要重视自己的品牌形象。或许有人以为树立品牌就是铺天盖地地大发广告，大肆宣扬自己的产品，实际上这是错误的一种认识，要树立品牌形象，首先要有优秀的服务水平，有优质的产品做后盾，然后再加以适当的媒体的推介以及准确的形象策划、公关活动的进行等等。可以说，品牌的建设需要一个过程，是以开发商一个个成功的项目作为基础，并且这些项目要被消费者认可，才最终有了品牌形象的树立及市场知名度的形成。例如国内一些有名的房地产开发企业，他们能够取得今天的成就，都是经过多年的努力以及多个项目的积累形成的，也才有了目前在市场上拥有的知名度以及品牌形象。我国的房地产开发企业要在竞争中立于不败之地，只有创造出优质的产品，满足消费者的需要，从而为企业自身创造更多的资金，才能在这样的良性循环中逐渐树立企业的品牌形象。
2.对开发项目的市场定位、产品研究要有足够的重视
对于房地产开发企业来说，对于项目前期的市场定位以及产品研究要有足够的重视，如此，才能使房地产市场处于良好的竞争格局，而这竞争格局则以产品和价格为主导地位。而要做好项目的市场定位，首先要做到以下几点：第一，对国家以及地方相关的、法规要有深入的了解，要摸清对这个行业所采取的取向是如何进行的，假如对这个项目进行扶持，那么，在金融、税费、法规等方面肯定会加以支持，如此，必然降低投资的风险。所以，开发企业对于要开发的项目首先要了解是否属于支持的产业；第二，从自身情况出发，摸清自身项目的环境、地点以及规划等相关要求，对于市场需求要有深入的了解，然后再对项目的主要消费群体进行确定。要深入群众，调查这些消费群体对居住空间的要求、购买力水平、对配套设施的要求、对环境的要求等等；第三，要对附近的楼盘有所了解，了解附近楼盘的设计、销售面积、销售价格、开发商的实力等等，然后仔细思量，看看自己是否能够击败对方，只有知己知彼，才能百战百胜。因此，房地产开发企业要从自身的情况出发，在对市场进行深入调查和准确判断之后，要有自己的特色经营的形成，也就是先定位好消费群体，然后为他们提供优质的服务，以最大限度刺激他们的消费水平，如此，才能保证自身产品能够顺利销售，项目的开发取得成功。
3.重视合同管理
在合同管理方面，房地产开发企业首先要做好基础工作，只有打好坚实的基础，合同管理才能取得成功。而所谓的基础工作是指对国家的法规、行业规定要有所了解，设备、工程量、原材料的价格等一些资料要收集齐全，然后深入市场进行调研，了解各方面的情况；除此之外，还要对合同的管理过程进行控制，开发企业在项目通过之后，就要先选择咨询单位进行咨询，并且签订工程咨询合同。在对投资进行估算时，估算的过程要建立在可靠、科学的基础上，并编制好设计概算，这也是对施工、总造价进行控制的关键所在，同时也是合同管理的关键问题所在。
三．结束语：
总而言之，房地产的项目管理不仅会对开发成本、周期产生影响，甚至影响到整个项目的成败，因此，只有运用现代化的管理手段进行管理，同时提高管理人员的业务水平，使项目管理有个健康、科学的操作流程，如此，才能使房地产企业在整个竞争市场中处于领先地位。
参考文献：
[1]刘荔娟.现代项目管理[M].上海:上海财经大学出版社,2009.10
[2]黄健之.建设工程竣工验收备案手册[M].北京：中国建筑工业出版社,2007.02
[3]李良生.综合分析房地产项目管理现阶段存在的问题[J].民营科技,2009,06
