福州市房地产市场分析

福州市房地产市场分析

摘要：中国的经济不断发展，⼈民的⽣活⽔平也在不断提⾼。现如今，买房置业逐渐成为⼈们思想观念中的⾸要任务。房地产业作为⼀个新兴产业，虽然其发展势头良好并呈现不断上升的状态，但是因此出现的问题也不断的在影响着房地产市场有序、健康的发展。本⽂从福州市的房地产市场出发，通过采⽤⼤量的统计数据，⽂中的数据全部采⽤的是福州市统计年鉴、国家统计局以及国家数据中⼼的数据，具有客观性、真实性，能够直观的反应变化趋势，清楚的看出福州市房地产市场的情况，包括房地产价格、房地产投资额、房地产的供求情况以及⼟地的购置情况。根据福州市房地产市场存在的问题，来分析在福州市房地产市场今后的健康发展中需要注意的问题并对此提出相应的应对措施。使福州市房地产市场能够健康的发展，并带动其他相关⾏业的发展。

关键词：房地产⼟地问题措施

Analysis of Real Estate Market of Fuzhou

Abstract:With the continuous development of China's economy, people's living standards are constantly improving.

Nowadays, buying a house is gradually becoming a top priority in people's thinking. Real estate industry as an emergingindustry, although the good momentum of development and presents the rising status, some problems are affecting theorderly and healthy development of the real estate market. This paper embarks from the Fuzhou real estate market, throughthe adoption of a lot of statistical data, which are all from the statistical yearbook of Fuzhou . Therefore , these data can reactmoving trends objectivity, authenticity and intuitively. We can see the real estate market situation of Fuzhou, including thesupply and demand of real estate, house price, real estate investment and the trade of land market. According to theproblems existing in the real estate market of Fuzhou , this paper analyzes the problems which needs to be paid moreattention in the future , and puts forward some corresponding countermeasures. The real estate market of Fuzhou candevelop healthily and can promote the development of other related industries.Key words:Real estate Land Problems Measure⽬录引⾔ (1)

1房地产市场相关概念及调查⽅法 (1)1.1房地产市场概况 (1)1.2房地产 (2)

1.3房地产市场调查⽅法策 (3)2福州市房地产市场分析 (3)2.1房地产价格 (3)2.2房地产投资额 (4)2.3房地产供应状况 (5)2.4房地产的需求状况 (6)2.5 ⼟地购置情况 (6)

3福州市房地产市场中存在的问题 (7)3.1房价过⾼ (7)

3.2房地产投资不合理 (7)3.3房地产供给问题突出 (8)3.4相关不健全 (9)3.5⼟地供应不规范 (9)4应对措施 (10)

4.1 抑制房价过快增长 (10)4.2规范房地产市场投资 (10)4.3 增加住房的有效供给 (11)4.4 制定完善的 (11)4.5 规范⼟地市场 (11)参考⽂献 (12)引⾔

在党的⼗九⼤报告中明确提出：“房⼦是⽤来住的、不是⽤来炒的。这⽆疑给房⼦定下了⼀个明确的属性，也让⽼百姓对中国的房地产市场投来关注。从1998年出台了《关于进⼀步深化城镇住房制度改⾰，加快住房建设的通知》，决定从当年起就停⽌住房的实物分配，建⽴起了住房分配的货币化、住房供给的商品化、社会化的住房新。⽽房地产⾏业也从这个时候开始飞速发展了起来，同时随着中国经济的剧烈发展以及⼯业化和城市化的快速推进，房地产⾏业已经脱离了本⾝的发展轨迹，变成了⼀种跳跃式的发展⽅式。房地产⾏业本⾝就属于⼀个新兴产业，再加上不正常的发展速度，使得房地产市场出现了很多的问题，房价居⾼不下、房地产供给问题突出以及相关不够完善等。房地产业的快速发展带动了其他相关⾏业的发展，其中，建筑市场、材料市场、⾦融市场最为明显。房地产业已经成为了国民经济的重要组成部分，房地产业对国内⽣产总值的贡献也在继续加⼤，房地产市场在民众中的认知度也在不断的加深，越来越吸引民众眼球。1房地产市场相关概念及调查⽅法

房地产市场是从事房产、⼟地的出售、租赁、买卖、抵押等交易活动的场所或领域。房产包括作为居民个⼈消费资料的住宅，也包括作为⽣产资料的⼚房、办公楼等。所以，住宅市场属于⽣活资料市场的⼀部分，⾮住宅房产市场则是⽣产要素市场的⼀部分。房产也是⾃然商品，因⽽建⽴和发展从事房产交易的市场是经济运⾏的要求。狭义的房产，是指已经脱离了房屋⽣产过程的属于地上物业的房屋财产；⼴义的房产，是指房屋建筑物与宅基地作为⼀个统⼀体⽽构成的财产，亦包含相应的⼟地使⽤权在内。

1.1房地产市场概况

在2016年房地产开发企业计划总投资额为587857.24亿元。我国房地产开发企业包括内资、港澳台投资、外商投资总共有94948个，其中内资企业有90408个，占全部房地产开发企业的95.22%，与1998年相⽐增加了70570个。从事房地产开发企业⼈员数从1998年的825888⼈跃升到2016年的2752298⼈，增加了19210⼈。待开发⼟地⾯积从1998年的13530.70万平⽅⽶增加⾄35121.01万平⽅⽶，上升了21590.31万平⽅⽶。⼟地购置费⽤从1998年的375.40亿元增加⾄18778.68亿元，增加了18403.28万平⽅⽶。⼟地购置⾯积从1998年的

10109.32增加⾄22025.25，共增加了11915.93万平⽅⽶。商品房销售⾯积为157348.53万平⽅⽶，增加了145163.23万平⽅⽶。2016年房屋施⼯⾯积为7574.80万平⽅⽶，房屋竣⼯⾯积为106127.71万平⽅⽶，房屋建筑⾯积竣⼯率为14%，房屋竣⼯造价为3039元/平⽅⽶，与之前相⽐房屋建筑竣⼯⾯积率呈现下降状态，房屋竣⼯造价呈上升趋势。2012年⾄2016年的房地产市场均价为5791元/平⽅⽶、6327元/平⽅⽶、6324元/平⽅⽶、6793元/平⽅⽶、7476元/平⽅⽶，总体呈现上升趋势。从1998年决定停⽌住房的实物分配开始，我国房地产市场在各个⽅⾯都呈现上升趋势，房地产企业个数、房地产投资额、房地产开发数量等⼀系列等指标都呈现上升趋势。从上述房地产市场的概况来看，房地产市场对中国的经济发展来说占据着重要的地位，房地产业占国内⽣产总值的⽐例在持续增⼤,从1978年的2.2%到2016年的6.5%。房地产业在中国虽然仅仅存在20年，但其⽣命⼒⾮常旺盛，对国民经济的发展发挥着不可估量的作⽤。表现在不仅其⾃⾝发展的势头⾼涨，同时还带动了包括建材市场、⾦融市场、建筑市场等其他⾏业的蓬勃发展。1.2房地产

房地产业虽属于新兴⾏业，但由于和⼈民的⽇常⽣活有着⼗分密切的关系，所以在房地产市场及相关⽅⾯国家出台了许多的。其中包括，1998年《关于进⼀步深化城镇住房制度改⾰，加快住房建设的通知》，该的发布结束了以往住房的实物分配，使得房地产⾏业的发展扶摇直上。2000年国家发布《关于房地产中介服务收费的通知》，规范了房地产中介服务的收费⾏为，保护了房地产中介服务当事⼈的合法权益，建⽴了中介服务收费的市场秩序，维持了房地产交易市场的稳定。2003年4⽉，中国⼈民银⾏颁布了《关于进⼀步加强房地产信贷业务管理的通知》，规定凡购买⾼档商品房、别墅或者两套以上的商品房，应适当提⾼⾸付款的⽐例。2008年12⽉，下发了《关于促进房地产市场健康发展的若⼲意见》，为进⼀步扩⼤内需、促进经济平稳且较快增长、加⼤保障性住房的建设⼒度，改善⼈民群众居住条件，从⽽促进房地产市场的健康发展。2012年⽉7⽉，发布了《关于进⼀步严格房地产⽤地管理巩固房地产市场成果的经济通知》，促进了部分城市的商品房销售量的回升，新建住宅价格环⽐上涨，⼟地市场出现波动，部分城市再现⾼价地等现象，切实维护好房地产市场和⼟地市场的稳定。2015年2⽉，《不动产登记暂⾏条例》正式公布，保护了权利⼈的合法权益。以及在2018年第⼗三届全国⼈⼤⼀次会议上，对⼯作提出关于房地产业的建议，包括房地产税⽴法、租购并举、棚户区改造、城中村改造等⼀系列建议。

1.3房地产市场调查⽅法策

房地产市场的调查⽅法有很多，但是还应结合该房地产市场本⾝的特点来选择适合的调查⽅法，这样才能使得调查的结果符合事实且具有实⽤性。全⾯调查，对调查总体逐个进⾏调查，⼜称为普查。调查的优点是能够全⾯、客观、准确地了解调查对象，但调查范围⼴、⼯作量⼤且⼈⼒、物⼒、财⼒消耗⼤以及调查的周期长，但是其中的很多资料可以借助国家权威的统计数据来完成。访问法，在房地产市场调查中是最常⽤的且最基本的⼀种调查⽅法。调查⼈员使⽤访谈询问的⽅式从被调查者中了解市场的⽅法。此种调查⽅法具有直接、互动性强等特点。按照访问的⽅式可以将其归为⾯谈调查、电话调查、邮寄调查等。能够提⾼调查⼯作的灵活性、可靠性，并且⼴泛的适⽤于各种调查对象。资料法，在对房地产市场进⾏分析时主要采取的是资料法，从相关的统计数据⼊⼿，总结出数据背后反映的趋势，从⽽使内容变得直观、简单易懂且具有公信⼒。2福州市房地产市场分析2.1房地产价格

表2.1 2012年—2016年福州市房地产价格

从该表中可以看出，从2012年到2016年的5年中，福州市房地产市场的交易均价涨幅很⼩，增长率基本都控制在正负10%之内，且并未出现个别年份房地产销售均价极⾼或者极低的极端现象。从2012年到2016年，全国房地产均价分别为5790.30元/平⽅⽶、6237元/平⽅⽶、6234元/平⽅⽶、6793元/平⽅⽶、

7476元/平⽅⽶，呈现⼩幅度上升状态。福州市位于福建省的东南沿海地区，是福建省的省会城市，2016年末全市常住⼈⼝为757万，城市⼈⼝流动⼤，外来⼈⼝多，购房的需求⼤。福州市包括⼀个地级市、六个区、六个县，表2.1的销售均价是综合了福州市全市的房地产销售价格得出的且均价都在⼀万元以上，可以看出福州市房价还是相对⽐较⾼的。但福州市房地产均价在近⼏年的交易中整体并没有太⼤的变化，虽略涨幅但也在合理的范围内变化着。房地产业在福州市的整体经济中占据着⼗分重要的位置。交易均价相对于福建省其他地区来说处于较⾼⽔平，从当前⼈们对房地产市场的关注度来看，福州市房地产均价不会发⽣太⼤的改变，但可能会有⼩幅度上升的趋势。2.2房地产投资额

表2.2福州市房地产投资情况单位：万元

从该表可以看出，福州市房地产开发投资额在逐年上涨，且2016年达到16794355万元，该年福州市全社会固定资产投资额为52180695万元，房地产开发投资额占总投资额的32.18%。对⽐前⼏年的投资情况，房地产投资额虽然持续上涨，但占全社会固定资产投资的投资⽐例处于平稳状态。在房地产开发投资中，国有经济和集体经济的所占的⽐重较⼩，占⽐最多的为其他经济，包括私营经济、个体经济、外商投资经济等。可见，房地产业在福州市的整体投资中占据着⼗分重要的位置，虽然在2015年有略微的下降，但随后有呈现快速回升的趋势。房地产虽属于新兴产业，但随着城市改造、城市化进程进⼀步加快以

及⼤量保障性住房的供给，房地产投资额在近⼏年都将有所上升或保持现状，⽽且房地

产业在⼈们的⽣活中起着⽆可替代的作⽤，不论是买房或是租房，总是会不断出现需求⼈群，那么投资就不会减少，因此可以看出，房地产市场的投资情况的⾛势会逐渐攀升。2.3房地产供应状况

表2.3 福州市房地产开发企业竣⼯⾯积单位：万平⽅⽶

从该表可以看到福州市在2007年—2016年中房地产开发企业的竣⼯⾯积，竣⼯⾯积是在指报告期内房屋建筑按照设计要求已全部完⼯，达到了住⼈和使⽤的条件，经验收鉴定合格或达到竣⼯验收标准，可正式移交使⽤的各栋房屋建筑⾯积的总和。从2007年到2013，除了2008年房地产开发企业的竣⼯⾯积在400万平⽅⽶以下，其余的年份都在400万平⽅⽶以上。且2012年到2016年呈现上涨趋势，2015年是这10年中的最⼤值，达到10.05万平⽅⽶。对⽐房地产的供应状况和该年房地产的交易情况可以看出，福州市房地产市场的供应⾯积完全可以满⾜当前福州市房地产市场的交易。⼈们有了存款之后会想办法让⾃⼰⼿上的钱保值或者是增值，⽽买房置业在⼈们的传统观念中已然成为⾸选，认为买房置业⽆疑是⼀个明智的选择，不仅风险⼩⽽且⼜能够得到实物。也正因为这种思想⼀直在影响⼈们以及整个中国的房地产市场本⾝就处在⼀个发展的时代，⽽房地产供应商也会想办法增加⾃⼰的房屋供给量，使得房地产市场的供应情况能够满⾜市场的需要。这样，使得福州市的房地产开发企业的房屋竣⼯⾯积只会⽐预计的完成情况更好。可以看出，在将来年份，福州市房地产开发企业的房屋竣⼯⾯积将会继续保持当前状态。

2.4房地产的需求状况

表2.4 福州市房地产市场需求状况

从该表可以看出，福州市房地产市场的销售⾯积的涨幅⽐较明显，除了2015年的涨幅在5.5%外，其余年份的涨幅都较⼤，特别是2013年⽐上年增长了49.32%，增加了414.99万平⽅⽶的销售⾯积。虽然在2014年、2015年有所下降，但也都保持在900多万平⽶，且在2016年时销售⾯积快速回升达到了1221.33万平⽅⽶。福州市房地产市场的需求状况⽐较稳定，在近五年并没有出现较为极端的现象，销售额除了在2014年出现过较⼤下降外，其余年份都呈上升状态。2.5 ⼟地购置情况

表2.5 福州市房地产开发企业购置⼟地⾯积

从该表可以看出，福州市2012年—2016年房地产开发企业购置的⼟地⾯积，购置⼟地⾯积是指在本年内通过各种⽅式(划拨⽅式除外)获得⼟地使⽤权的⼟地⾯积。该市购置⼟地⾯积的增长幅度较⼤但总体呈现下降的趋势，在2013年的⼟地购置⾯积达到390.44万平⽅⽶，⽽2016年的⼟地购置⾯积仅仅只有1.35万平⽅⽶。在不同的房地产开发项⽬中，房地产项⽬开发的楼层、占地⾯积、公共设施以及绿化等都有可能会影响房地产开发企业在这些⼟地上的实际使⽤⾯积、销售价格以及该房地产项⽬的销售情况。但是，房地产和⼟地本来就是不可分割的两个概念，没有⼟地就没有所谓的房地产，所以⼟地在房地产中占据着⼗分重要的地位。⼟地周围的配套设施、区位条件，也将会成为将来在这块⼟地上的房地产项⽬的重要影响因素。3福州市房地产市场中存在的问题3.1房价过⾼

在整个房地产市场中，房价过⾼⽆疑房地产市场发展是最为⾸要以及棘⼿的问题了。近年来，买房置业显然已经成为了⼈们投资的最佳选择，即远离了股市的风险⼜避免了银⾏的低利率。房地产作为实物存在于⼈们的视线内，⽆形中给⼈们⼼理上的保障。但是，房地产交易势头的上涨也不排除这中间有⼈利⽤房地产市场的发展，将买房作为⼀个投机买卖，“炒房团”就是最为鲜明的⼀个例⼦。福州市作为福建省的省会城市，处于东南沿海，地理位置极佳，再加上聚集了众多的⾼校毕业⽣、外地⼈⼝。随着城镇化进程的不断加快，在2016年末福州市的常住⼈⼝为757万⼈，其中具有市外户籍迁⼊⼈⼝1230143⼈。全市常住⼈⼝相⽐于2015年增加了7万⼈，使得买房的需求不断增⼤，再加上各种开发费⽤、税⾦以及⼈⼯费不断的上涨，房价就⼀直居⾼不下。按照福州市每年的销售均价来看，⼀套商品房就需要⼀百万左右，但是均价中还包含不同区、县的房地产价格，真正想买⼀套满意的房⼦远远不⽌这个价格。福州市平均⼈均⼯资为3065元/⽉，按照福州市的⼯资⽔平来看，真正买房对于普通⼈来说还是⼗分困难的。如果没有，那么⼴⼤⼈民群众的住房问题是很难解决的。3.2房地产投资不合理

从表 2.2中可以看到福州市房地产业的投资额⼀直保持着较⾼的状态且在逐年上升，在福州市全社会固定资产投资中所占的⽐重特别⾼，在2016年达到32.18%。虽然投资的增加会带来整个经济市场的繁荣，但是如果没有合理的将其

控制在⼀个适当的范围内，可能会导致该市的房地产市场的供求关系出现失衡，进⽽会导致该市的房地产业的空置率上升，引起经济市场的⼤幅度波动。更为严重的是，房地产业拥有⼤量的银⾏贷款，⼀旦这其中出现泡沫，将会影响整个⾦融系统的有序发展并且会对中国经济的发展产⽣⾮常不好的影响。

房地产商⼤量投资⾼档住宅以及写字楼这类收益⼤的项⽬，⽽中低档住宅以及经济适⽤房这类型的房地产项⽬的投资所占⽐重较少。因为中低档住宅以及经济适⽤房的价格较低，房地产开发商就算有意要投资这类房地产项⽬时，也只会考虑在较为偏远的地区，⽽真正想买这类房⼦的⼈，就会有很多的顾虑，距离太偏远是其中最⼤的问题。⽽有经济能⼒的⼈或许就会因为其价格低，⽽作为⼀个投资项⽬来购买，使得这类房地产并未真正的改善中低收⼊购房者的压⼒。这样就会使得该市的房地产市场中同时出现供不应求和供过于求这两种现象。整个房地产市场的结构不合理，没有按照现实情况合理的规划不同类型房地产的数量。影响了房地产市场的健康发展。如果不能合理的规划，继续脱离这种不符合实际的情况，那么房地产市场将会⽆法正常发展，甚⾄在某种意义上对经济的发展也会有⼀定的影响。3.3房地产供给问题突出

从表2.5可以看出，福州市房地产开发企业购置⼟地的⾯积在近年来是呈现⼀个下降的状态，就说明福州市的建设⽤地⾯积的供应⾯积是在不断的减少。⼟地是⼀个不可再⽣的资源，具有稀缺性，⼈们没有办法增加客观存在的⼟地⾯积，经过长年的开发，⼟地⾯积必然会不断的减少。福州市在2016年商品房住宅批准预售⾯积同⽐下降了14%。“物以稀为贵”这是不变的⼀个道理，拿地难、拿地贵，那么房地产开发企业必然会通过增加房价的⼿段来提⾼⾃⼰的收益。在2016年中，全国贷款余额同⽐增长了33.36%，由此可见房价的上涨并未影响⼈们对于房⼦的需求，同时⼈们对于房地产市场的需求还在不断的上升，因为在⼈们⼼中会产⽣⼀种早买更便宜的思想，这就使得房地产的需求不断加⼤。按购房者的⾓度来看，真正会选择购买⾼档住宅、⾼档写字楼的⼈相对较少，⼈们⾸先的倾向是购买⼀个安居之所，所以在绝⼤多数的⼈⼼中，中低档住宅会是⾸选，但是此类住宅的需求过⼤，往往会导致供应不⾜的现象产⽣。福州房地产市场虽然在不断的产出，但其中有很多不合实际的产出，使得从⼤范围来看，福州市房地产市场的供求关系确实属于平衡状态，但是从市场的实际运⾏中来看，供给问题还是⼗分很严

重。

3.4相关不健全

1998年《关于进⼀步深化城镇住房制度改⾰加快住房建设的通知》，标志着房地产全⾯开始市场化。到今天整个房地产市场在中国的发展仅仅只有20年的时间，相较于其他产业来说，房地产业还属于新兴产业，还需要和市场的不断配合、不断的探索。国家需要通过制定相关对房地产市场进⾏，如果仅仅依靠市场⾃⾝发挥作⽤，那么房地产市场很难形成⼀个规范的体系。但是，中国房地产市场的范围⼤、各个区域的差别⼤，国家很难通过制定某⼀个来解决各个地区的问题。在我国，关于房地产市场的⼤多数注重的还是房地产市场的发展的速度，⽽对于房地产市场的发展是否真正能够保证当地居民的住房要求考虑的较少。过于强调房地产业作为国民经济发展的重要组成部分，却忽视了房地产应当作为⼈民⽣活的基本保障。且房地产业衍⽣出了许多其他的⾏业，包括建筑业、建材市场等⾏业。福州市作为福建省的省会城市，聚集了⼤量外地务⼯⼈员，其中房地产建筑⼯⼈⽆疑是⼀个庞⼤的群体。农民⼯⼯资被拖⽋是⼀个严重的问题，在2016年9⽉虽然就有关于治理农民⼯⼯资的相关发布，但是由于这个群体太庞⼤、涉及的⼈员众多，关从这⼀个出发，根本没办法保障的实⾏可以落实到每⼀农民⼯的⾝上。这些因为房地产业⽽产⽣的其他社会问题会越来越多，但是并没有相关可以真正⽤来解决这些棘⼿的问题。如果真正想要使得房地产市场更加规范，那么制定的房地产相关就必须能够解决每⼀个具体的问题，且制定的必须要做好跟踪落实的⼯作，否则这些发布依然是纸上谈兵，对于问题的根源依旧为触及。3.5⼟地供应不规范

⼟地供应最初实⾏的是双轨制，通过两种⽅法完成⼟地供应：⼀种是⽆偿划拨国有⼟地给使⽤单位；另⼀种是通过市场化的⼿段有偿出让国有⼟地。直到2011年9⽉，国⼟资源部声明⼟地供应双轨制终将取消。在房地产业的早期，⼤量的⼟地通过⽆偿划拨的⽅式被拿⾛，由于在事后缺乏相关监管,导致了多数机构随意划拨⼟地损害公平的市场环境。这样取得的⼟地在房地产开发中所占的成本⽐重极⼩，甚⾄会出现倒卖⼟地的现象，⼀⼿地、⼆⼿地的情况屡见不鲜，使得早期的房地产商在房地产市场中赚⾜了甜头。⼟地本⾝就是⼀个客观存在的事物，⼟地⾯积是多少是固定的，不可能出现再⽣，虽然国家现在的⼟地供应制度已经⼗分规范，但是由于早期的⼟地供应⽅式不规范使得可供应的⼟地⾯积所剩不多。从福州市近五年的房地产企业购置⾯积就可以发现，⼟地的购置⾯积⼀

直呈减少的趋势。地少了价格必然就上去了，这样使得⼟地在房地产企业开发中所占的⽐重⼤⼤增加。地产商通过增加房地产价格的⽅式来弥补在⼟地市场的投资，这就使得房地产市场也受到了影响。4应对措施

4.1 抑制房价过快增长

⼟地和房⼦息息相关，想要合理控制房价，就要加强对⼟地供应的监管⼒度，合理控制⼟地的价格，减少⼟地在房地产开发企业中所占成本费⽤，从⽽抑制房价增长。⽔泥、沙⼦、砖块等基本建筑材料的价格随着房地产市场的快速发展⽽居⾼不下，甚⾄有时候会出现不合理的⾼价。当然，随着中国经济的不断发展，⼈民⽣活⽔平的不断提⾼，价格上涨确实是⼀个合理的情况，但是出现不合理的价格时，还是需要对其进⾏，将其控制在⼀个合理的价格内，否则将会影响到其他相关的⾏业的发展。还应防⽌⾼收⼊⼈群的投机倒卖现象，有责任主动去承担这项任务，制定更加有⼒的进⾏。加强对房地产市场的监管⼒度，从⽽抑制房地产市场价格过⾼的现象。4.2规范房地产市场投资

投资在房地产市场中是不可避免的环节，能做的只有减少投资所带来的风险。⾸先，应该分析当前房地产市场的环境，合理的预测房地产市场的需求量，不要⼀味的去增加房地产的投资额，应做到投资和需求对等。可以从当前福州市的⼈⼝、⼈⼝增长率、收⼊⽔平等多个⾓度来分析福州市房地产市场的实际需要投资量。同时还要分析当前阶段，国家以及福州市发布的相关来预测将来可能会出现的关于房地产市场的相关，然后再进⾏合理预测当前的市场环境，福州市房地产市场的可能的需求量以及需求类型。最后，投资不同房地产项⽬类型也是相当重要的⼀点，⾼收益的住房在投资者的眼中看来会有更⼤的收益，但是考虑当前⾼档住宅在福州市或出现饱和转态，如果将⼤量的资⾦投资到⾼档写字楼、⾼档住宅⼩区，虽然销售单价会⾼于中低档⼩区，但是购买数量也许会差强⼈意，导致这些商品房的空置率上升。可以将投资的⽬光投向中低档住宅，开发中低档住宅⼩区，满⾜当前市场上更多⼈的需要，使得销售数量上升，投资的回收速度更快。4.3 增加住房的有效供给

福州市房地产市场供应中⼀个很⼤的问题就是，在近年的房地产供应市场中，房地产开发企业的供应结构不合理。应该要切实调整供应结构，从的层⾯出发，适当加⼤经济适⽤房、廉租房的有效供给，完善住房保障体系，使得⽼百姓能够买得起属于⾃⼰的房⼦。开发中低档⼩区，在满⾜⾼档住房市场的有效供给后，房地产开发企业应该积极将⽬光投向中低档⼩区的开发，可以满⾜中低收⼊⼈群的住房需求，可以减少⾼档写字楼、⾼档⼩区供过于求⽽产⽣的空置情况。使得开发的房地产项⽬不仅能够满⾜市场上对中低档⼩区的需求，同时可以减少房地产市场的空置率。福州市还应该主动制定住房计划，对福州市开发的房地产项⽬的结构⽐例做出规定，使得福州市的房地产市场能够适应当前福州市的住房结构需求，保证住房的有效供给。

4.4 制定完善的

房地产是否真的适⽤于房地产市场还应具体问题具体分析，中国幅员辽阔，想要通过国家发布的去解决每⼀个省市、

地区的问题，都需要经过很长时间才能做到。房⼦对于中国⼈来说是特别重要，那么作为拥有房⼦的主体来说，可以从购房者出发，制定引导性，改变⼈们⾮理性的消费观念，以及该变⼈们满⽬攀⽐的情况，从⾃⾝的收⼊条件、购买能⼒、实际需要⼊⼿，去选择⾃⼰需要的房屋类型⽽不是不顾实际情况盲⽬跟风购买。还应制定相关的社会保障，减少⼈们在其他地⽅的⽀出，来提⾼中低收⼊购房者的购买能⼒。4.5 规范⼟地市场

在我国，⼟地市场包括⼟地⼀级市场和⼟地⼆级市场，⼟地⼀级市场主要是建设⽤地使⽤权划拨和出让，还包括以租赁、作价出资或⼊股等有偿⽅式从取得国有建设⽤地使⽤权的⾏为；⼆级市场主要是建设⽤地使⽤权的转让、出租和抵押。⾸先，⼟地的供应量会直接影响房地产市场的开发量，为了避免房地产市场的供求失衡，⼟地市场应做好合理的预测，给出适合当年的⼟地供应量。其次，⼟地市场当年的供应结构会影响房地产市场的供应结构，导致⾼档写字楼、⾼档⼩区和中低档⼩区的结构出现失衡。⼟地市场供应时应调整供应结构，先满⾜中低档住宅和经济适⽤房的⼟地供给，适当的增加⾼档住宅、写字楼的⼟地费⽤。从⽽使得普通商品房和⾼档商品房的供需能够平衡，从⽽确保房地产市场的健康发展。参考⽂献

[1]王浩瀚. 福⿍市⼟地供应实施过程中存在的问题与对策研究[D].福建农林⼤学,2016.[2]李嘉,吴春岐.⼗九⼤后的房地产市场及2018年楼市展望[J].中国房地产,2018(01):16-21.

[3]沈⼤善,赵雷.⼭东省房地产市场现状及发展对策研究[J].中国房地产,2015(15):25-28.[4]⾟杰. 天津市房地产市场分析[D].天津⼤学,2012.

[5]王克强,郑旭,张冰松,刘红梅,冯⼴京,胡国俊.⼟地市场供给侧结构性改⾰研究——基于“如何推进⼟地市场领域的供给侧结构性改⾰研讨会”的思考[J].中国⼟地科学,2016,30(12):3-9+34.

[6]蒋建斌.房地产投资风险管理对策分析[J].⾏政事业资产与财务,2011(18):-90.

[7]袁伟锋. 温州市房地产市场分析及其风险防范[D].浙江⼯业⼤学,2004. [8] 王明亮.关于中国学术期刊标准化数据库系统⼯程的进展[EB/OL].

[8]曲丹.我国房地产经济健康发展的措施探究[J].科技经济导刊,2017(33):198+200.[9].2020年推出房地产税?真能抑制房价吗?[J].中国经济周刊,2017(09):12.[10]福州统计局.福州年鉴2010-2017[M].福州.福州统计出版社.2010-2017.