胶南房地产市场调查报告
一、胶南市概况
胶南市地处山东半岛西南部的胶州湾畔。南临黄海，北靠胶州市，东接青岛经济技术开发区，西邻诸城市、五莲县和日照市。与日韩隔海相望。城市总面积 14 平方千米，辖 17处镇（事处），总人口833837人（2020年末）。
城区位于市境中部、灵山湾畔，三面低丘围绕，东南濒海。城区计划面积胶南市是青岛西海岸的一座新兴滨海城市，依山傍海，风光秀丽，海岸线长130千米，占青岛西海岸总面积的88％ 。其综合经济实力和大体竞争力在 2005年别离跃居全国百强县（市）第 34 位和第 25 位。
胶南市是青岛的卫星城市之一，是青岛市经济重心战略西移的要紧依托和进展腹地，也是正在迅速崛起的“青岛西海岸都市新区”，成为“环渤海经济圈”有一进展新亮点。跨海大桥及海底隧道别离打算在明后年建成通车，胶南与青岛的城市对接也将成为现实,必将增进胶南市各行业进一步进展。
二、胶南房地产行业进展概况。
最近几年来胶南房地产市场和中国大部份城市一样水涨船高，从0二、03年千元左右增加至此刻均价近4000元/平米。从08年下半年开始，由于金融危机阻碍等缘故，房地产市场进于调整状态，消费
者持币观望，房地产企业全面收缩战线，市场存量房较多。胶南市房地产市场也受到必然阻碍： 一、房地产市场投资情形
房地产开发投资降温。2020年一季度，胶南市完成房地产开发投资亿元，同比下降%。在房地产开发投资中，住宅完成投资亿元，同比下降%；商业营业用房完成投资亿元，同比下降%。
土地开发面积及新动工面积大幅下降。一季度，胶南市房地产开发企业完成土地开发面积万平方米，同比下降%；衡宇新动工面积万平方米，其中住宅新动工面积万平方米，同比别离下降%和%。 2、房地产市场销售情形
商品房销售面积减少。1月份以来，胶南市商品房完工面积增加缓慢。一季度，衡宇完工面积万平方米，同比增加%。其中住宅完工面积万平方米，同比增加 %。商品房销售面积达到万平方米，同比下降%，其中商品住宅销售面积万平方米，同比下降%。在总的销售面积中，现房销售面积为万平方米，其中住宅万平方米；期房销售面积万平方米，其中住宅万平方米。
衡宇空置面积加大。截止3月末，胶南市衡宇空置面积为万平方米，同比增加%，其中住宅空置面积万平方米，同比增加%。 3、房地产市场价钱走势
商品房平均销售价钱小幅下挫。一季度，商品房销售额为亿元，同比下降%，其中商品房住宅销售额亿元，同比下降%。商品房住宅每平方米平均销售价钱元，同比下降%。
从五一前后开始，房地产市场又趋向活跃，显现上升趋势。二季度房地产开发投资完成亿元，同比增加%。商品房销售价钱小幅上涨，同比增加%，目前销售均价约在3800元/平米左右。
二、胶南市房产板块分区
目前，胶南市的房地产开发要紧分为三个版块：
一、老城区版块
目前，老城区开发量相对新城区和海边工业园较小，而且所有开发项目普遍规模不大。但老城区由于市政配套完善，生活便利，因此所有楼盘开盘后销售都比较好。目前，老城区在售楼盘不是很多，而且，在售房源面积普遍以100㎡以上为主，楼层也不是很理想（五、六楼占多数），价钱大体在3200—4000元/㎡。 2、 海边工业园版块（含大珠山一带）
该版块属于胶南最近几年新进展区域，开发量比较大，楼盘规模普遍较大，社区计划比较成型，而且，该版块内的楼盘价钱普遍较低，因此吸引了很多中低消费者的注意。但由于该版块相对位置偏
远，与农村混居，周边市政配套相对不完善，生活很不便利，因此也了很多消费者的购买欲望。目前，该版块在售楼盘比较多，可选择性比较强，户型要紧以80—100㎡为主，价钱大体在3000-3800元/㎡左右。 3、 新城区版块
新城区版块自胶南东迁以后，一直是开发烧点区域，本区域内的楼盘普遍定位较高，社区计划设计比较先进。但该版块由于靠近海边，靠近，因此区域内楼盘价钱涨幅较快。相对其他两个版块，价钱差异太大，因此，大部份本地客源的消费欲望。目前，该版块内楼盘开发量比较大，面积要紧以100㎡以上为主，价钱大体在4500—6000元/㎡左右，消费群体要紧之外地客源为主。
三、各楼盘调查情形说明：
（1）老城区版块。老城区房地产市场进展状况要紧能够表现本地人的购房消费水平。老城区目前在建在售新楼盘超级少，因此调查楼盘包括新楼盘及近几年建成的项目，要紧调查楼盘情形如下： 1、 樱珠山花园城 位置：泰山路北上海路东 开发商：天一集团
规模：项目占地1200亩，建有别墅及多层，此刻销售的为2期玫瑰庄园，住宅面积从78-140平方米，别墅面积200-400平方米。 面积：78-140㎡，主力户型80㎡左右。
价钱：3100—3500元/㎡
车库：2800元/㎡ 储藏室（全地上）：1430元/㎡ 07年初时销售均价为2800元/平米 销售状况：80%，别墅已售完 好坏势比较：
优势：大型住宅社区，内部配置比较完善 社区建设大体成型，大体上属于现房销售 知名度比较高 价位相对较低
劣势：位置偏僻，周边市政配套不完善，生活不便利 在胶南市名声不是太好
二、吉利花园, 地处人民路上(人民路143号)，青岛吉利达房地产07年初开发，2020年4月份交房。
户型面积：56－94平米左右，主力户型75平米、80平米左右。 价钱：
07年销售价钱：一楼为2720元/平方米，六楼2560元/平方米；均价为2700元/平方米左右。
目前小区二手房价钱：为3000-3300元左右。
优势：户型设计合理，面积以中小型为主，很受客户喜爱，
离汽车站较近，交通方便。
劣势：位于人民路西，但周边满是平房，有点杂乱，小区规模不大，
个别单元一梯三户。
周边的黄海小区二手房价钱为2800-3200元左右。 同泰裕嘉园二手房价钱3300元左右。 （2）新城区版块 一、欧美世纪花园
位置：胶南经济开发区大连路南侧，温州路东侧 开发商：青岛金世纪房地产 投资商：欧美投资集团
规模：一期8栋多层，二期有13栋多层，6栋小高层，5栋高层。 户型面积：面积96—148㎡之间，主力户型是110—115㎡
价钱：均价在4200—4700元/㎡左右，两套特价房3700元/平米。
销售状况：一期在08年初交房，目前入住率很
低。二期销售周期较长，之外地购房户为主。
好坏势比较：
优势：小区成大型社区，配套齐全。户型比较受年轻人的欢迎。 劣势：周边环境配套不成熟，交通不方便，公交线路少，出行不
方便，小区位于东部，处于进展中地段，可能有升值潜力，可是起价高，已经超出了本地大多数客户的同意范围。
2、 海韵丽都
位置：位于青岛西海岸都市新区，胶南市人
民广场前，大小珠山，灵山岛围绕周围，滨海大道，水城、经贸大厦、电力调度大厦等在其周围，区域中心优势凸显。 开发商：青岛光大集团
规模：分两期工程，共有１２个楼座，一期有５个楼座，二期有７个
楼座，其中一期有一座高层，４个小高层。
户型面积：178㎡、 155㎡ 、 ㎡、 111㎡、 138㎡、 161㎡、 168㎡
价钱：价位在：4700—6700元/㎡ 精装修房再加装修费750元/平米。 销售状况：一期去年2月份交房。二期目前只有150平米以上大户型，二期中的两栋高层打算于年末动工。 好坏势比较：
优势：配套先进新颖，在山东省属先进配套，有吸引力。 户型设计比较合理
靠近海边，靠近新市府，地段升值潜力大
劣势：周边市政配套不完善，生活不是很便利
户型面积较大，客户群范围狭小。要紧之外地客源为主 首付款至少30万以上，对消费者压力太大
3、 慧海星光苑
位置：胶南珠海路与青岛路交汇处 开发商：胶南市房地产开发总公司 规模：共５个楼座
户型面积：㎡、㎡ 、㎡、㎡、
㎡、㎡、 ㎡
价钱：起价4200元/㎡ 二楼4600元/㎡ 车库：3600元/㎡，草房：1500元/㎡ （车库和草房能够不要，自由选择） 销售情形：已售完。 好坏势比较：
优势：小区配套齐全，小区内环境好，外观漂亮，
车库和草房以自由选择。 绿化率高。
劣势：周边环境不是专门好，人文环境不是专门好，
价钱偏高，每平米还要加６００元的装修费。
4、香槟海岸
位置：青岛胶南经济技术开发区西河路 开发商：颐荣置业房地产
规模：共有七个楼座，已全数在建，其中有32层、
26层、18层。总建筑面积170万平米。 价钱：均价4800－5500元/㎡。每平米收700元/㎡装修费。
车位10万元一个。
销售情形：石油大学教师集体团购300户，团购价钱3000左右。其
余销售之外地客户为主。
好坏势比较：
优势：属大型社区，小区内计划配套齐全。 劣势：目前周边配套不齐全，购物不是很方便。 面积较大，单价高，之外来客户为主。
（3）海边工业园版块 一、项目名称：清水卢
开发商：青岛鱼得水房地产开发公司 地址：胶南市上海路与海边五路交汇处 规模：万平，8栋多层，6栋高层。 面积：84—120平米
销售价钱：多层此刻已售完，08年销售均价为2800元/平米。目前高层在售，3000-3800元/平米。
销售状况：一期多层已交房，但入住率低。 二期现房发售，北京、山西等外来客户占多数。 好坏势比较：
优势：价钱较低，外地销售渠道较好。 劣势：周边配套设施不全；交通不便利； 楼体每层净层高仅为米，阻碍销售。 二、项目名称：世纪绿洲（二期） 开发商：青岛金海边置业 地址：胶南市世纪大道东端 规模：万平方米。
面积：80—150平米
销售价钱：3300-4000元/平米。
销售状况：销售周期从06年中期开始，销售进度缓慢。 好坏势比较：
优势：户型为全明设计，南北通透
小区自身配套网点已营业，方便小区业主购物 单价不算太高，有利于销售 劣势： 户型面积大，都为中大户型
属新城区，周围生活配套设施不齐全。
通过对胶南市三个板块十多个项目的调查，初步归纳出以下几个特点：
1、开发区房地产市场的进展远远领先老城区市场。开发区房地产市场尽管起步晚，却进展专门快。由于、城市配套、景观环境、进展潜力等方面远远优于老市区，专门是受惠于跨海大桥和海底隧道的修建，开发区房地产市场能够说方兴未艾，仍有必然的进展空间。 二、开发区各项目一样销售周期较长。目前开发区各项目均价4500-5000左右，高于老城区均价1500元/平米以上。本地人购买力不足，之外地城市客源销售为主。目前很多项目要紧依托外地看房团，能够说开放区已明显显现旅行房地产的特点：季节性强，常住人口少；对销售渠道要求严格，以周边城市为要紧目标客户。
3、开发区已交房项目空置率、闲置率高。通过晚间8时左右对各项目入住率调查，发觉大多数已入住楼盘入住率很低，约在10%上下。
第二通过对本地利群超市、家家悦超市、维客等市场调查，开发区整体消费
人群较少，消费能力不足。据2020年末统计，2020年全市城镇居民人都可支配收入17416元，农人人均纯收入8382元。同期城市居民人均消费性支出5817元，农村人均生活消费性支出2423元，此收入消费水平也难以承担较高的房价水平。
