现代商贸工业 Ｎｏ．９，２００９ Ｍｏｄｅｒｎ Ｂｕｓｉｎｅｓｓ Ｔｒａｄｅ Ｉｎｄｕｓｔｒｙ ２００９年第９期 基于收益还原法的农用地估价探讨 彭建勋 （信阳师范学院土木工程学院，河南信阳４６４０００） 摘要：收益还原法的实质是在估算地产未来每年预期纯收益的基础上，以一定的还原利率，将评估对象在未来收益 还原为在评估时月收益总和的一种方法。在现阶段，我国多数地区的农用地估价都可以使用该种方法，其估价的基本步骤 是：选取标准地块、收集相关资料、确定土地还原利率、验证估价结果。 关键词：收益还原法；农用地；标准地块 中图分类号：Ｄ９２２．３２ 文献标识码：Ａ 文章编号：１６７２—３１９８（２００９）０９—０２４４—０２ 市场比较法、成本法、剩余法和收益还原法是几种常见 式中，ａ是土地纯收益，ｒ是土地还原利率，，ｚ为使用土 的土地估价方法。几种方法的使用条件有所不同。在我 地的年限。据此，只要知道估价区域内的农用地纯收益及 国，城镇土地市场日益发育，而农用地市场却十分滞后，因 评估时期的土地还原利率，就可测算出相应的农用地价格， 缺少比较案例。不适用市场比较法，大多数农用地是已开发 现就其主要过程介绍如下。 土地也不适合成本法和剩余法。相比较而言，我国的农业 １选取标准地块 用地宜采用收益还原法估价。收益还原法的实质是在估算 农用地估价的前提是土地的分等定级，也就是以土地 地产未来每年预期纯收益的基础上，以一定的还原利率，将 级别作为初步控制，进而再求出土地级别的平均地价即基 评估对象在未来收益还原为在评估时月收益总和的一种方 准地价。所以，用收益还原法进行农用地估价首先需要知 法，其基本公式表示为： 道估价区域内每个土地级别的平均纯收益，但现有的统计 Ｐ ［ 一 ］ 部门往往缺乏这方面的翔实资料。对此，一般可通过实地 调查的方式取得，但无论是全面调查还是抽样调查，ｉ作量 不利于当事益的保护。 举证。可是在这一条法律当中却没有明确指出，那么，如果 （３）另外。我国的法律规定当中并没有说明对外国法的 当事人主动提供外国法内容，究竟应否予以考虑。这 查明是法律问题还是事实的定性问题。有学者认为在我国 样在程序上无疑产生漏洞，明显不利于案件的审判。 民事诉讼采取的是“以事实为依据，以法律为准绳”因此无 查明更能体现公允性，无论当时人能否提出外国 论是查明事实还是法律都没有意义。但是，由于对于查明 法的内容，查明都是必须途径。介于这条法律当中的 对象的定性，决定了法官对于外国法的规定和内容的控制 漏洞，极易造成很多，对于当事人提出的外国法查明的 程度。采取“事实说”的英美法系，用确定实施的程序查明 内容可以不再审查，仅凭一方当事人拿出的法律并以此为 其内容，采取“法律说”的国家因此用国内法的程序来去确 依据，这样显然不利于保证另外一方当事人的利益。如若 定其内容。即便是采取“折中说”的国家也认为外国法是一 能够很好的保证当事人的权利，不论经过怎样的途径， 种特殊的事实，并通过程序确定其内容。这样才有利于对 查明都不能忽略。 于法律查明的保证。 综上，尽管我国法律当中还有很大值得完善的空间，但 此外，任何一个国家的法律实践，不管有无规定“以事 是对于外国法的查明我国的上述规定也确实是切实可行 实为依据，以法律为准绳”所有的法律实践都是建立在事实 的。外国法的查明关乎到当事人的利益，在涉外民商事法 的基础之上。任何一个案件的审判都是在理清事实的基础 律关系日益增多的今天，显得更为重要。外国法的查明是 之上，通过法律的适用实现公平和正义。因此，笔者认为不 正确适用外国法的前提。但是作为国际私法中的一项重要 管是事实还是法律都要查清，不能因为我果“以事实为依 法律制度，外国法的查明在我国却没有引起足够的重视，立 据，以法律为准绳”的规定排斥对外国法的究竟是法律还是 法及司法实践却有着很大的漏洞和缺陷，因此如何将其完 事实的认定。但是对于外国法的查明不能等同于对国内案 善对于法律工作者弥足重要，且任重道远。 件的查证，因为如果没有明确规定，导致查明方法的多元 化。且责任不明。 参考文献 最后，根据我国《关于适用＜涉外经济合同法）若干问题 ［１］韩德培．国际私法［Ｍ］．北京：高等教育出版社，２００５． 的解答》当中的规定，当人民不能查明时。当事人可以 ［２］韩德培．国际司法新论［Ｍ］．武汉：武汉大学出版社。１９９７ 作者简介：彭建勋（１９７１一），男，河南光山人，讲师，硕士，主要从事城市规划及工程经济方向的教学与研究。 ・－——２４４－－—— 现代商贸工业 Ｍｏｄｅｒｎ Ｂｕｓｉｎｅｓｓ Ｔｒａｄｅ Ｉｎｄｕｓｔｒｙ ２００９年第９期 都必然很大。考虑到同一土地级别的农用地质量相差较 而与承包的土地无关。据此，要引导农民把承包经营土地 小，可以在每一级别内选择一定数量的标准地块作典型性 应交纳的税费从总税费中分离出来。调查。所谓标准地块是指在特定估价区域内，在同一土地 ３确定土地还原利率 级别、同一土地利用方式中，影响土地价格主要因素的作用 还原利率是将不动产纯收益还原成不动产价格的利 分值以及地块的面积大小与形状等方面具有代表性的地 率。土地还原利率是一种资本投资的收益率，它是利用收 块。通过对选定的地块的实地调查，获取标准地块的总收 益还原法准确计算不动产价格的关键之一 土地投资的收 益和费用资料。据此测算出标准地块的价格，进而确定每 益率将受社会平均的投资收益高低的影响，收益率大小与 一土地级别的基准地价，基准地价由下式求得： 三 Ｐｊ： （Ｐｏ×Ｓｉｊ）／ ｓ０ ｌ＝１ Ｉ＝１ 式中，Ｐ＿是土地级别的基准地价；Ｐｉｊ是ｊ土地级别的ｉ 样点地价，Ｓ 是Ｊ土地级别的ｉ样点面积，Ｐｊ是Ｊ土地级别的 样点数。 ２收集相关资料 如前所述，估价的详细资料需要通过实地调查标准地 块的承包经营农户来取得。在调查之前，需要制作外业调 查表格，由于纯收益一总收入一总投入＝总收入一物质投 入一活劳动投入一农业税费（其中，活劳动投入一工作日× 社会平均工日值）。所以，该表格的内容一般由两部分组 成：（１）收入部分：包括农作物的产量及价格，这里的收入既 包括种植农作物所直接获得的收入，也包括副产品（如麦 杆、稻草）的利用和出售而取得的间接收入。（２）投入部分： 包括物质投入、活劳动投入及农业税费。物质投入由种子、 肥料、农药、农膜、灌溉、农具折旧等项目内容组成；活劳动 投入主要是调查经营者从事农业生产所耗费的工作时日。 需要指出的是，由于农业生产受自然因素的影响较大，其产 量有的年份高，有的年份低。另外农产品的价格也会因市场 的变化而上下波动。仅用一年的数据资料往往不能反映土 地净收益的一般水平，因此应调查多年的情况，考虑到调查 的难易程度，以最近３年为宜。 由于一般经营者并未对其承包土地的收入与投人情况 作详细记录，其提供给我们的数据主要依据其在农业生产 中积累的经验以及对过去事实的回忆。所以，这些数据与 实际情况有所出人是在所难免的，我们能做的就是要力求 缩小差距。尽量提高调查数据的可信度，为了达到这个目 的，在调查过程中，必须注意以下事项： （１）向被调查者讲明调查的目的。这是必不可少的一 个重要环节，防止被调查者对调查目的产生误解，导致提供 的数据失真。 （２）被调查者应当是有经验的老农。老农一般具有多 年从事农业生产的经验，能比较清楚地知道其收入与投人 情况，并且多数老农较为朴实，在回答问题时能实事求是， 很好地配合调查者。 （３）被调查者应回答问题，不受干扰。 （４）要积极引导被调查者。农民的劳动时间比较零散， 难于统计，如果方法不得当，收集到的数据就会不真实。在 调查时，往往要主动引导农民一个环节一个环节地计算劳 动时日，例如可以逐个计算每种农作物从翻土、播种、除草、 喷药、施肥、收割到脱粒等各自所需要的时间。另外，很多 地方的农业税费是不分的，其中的部分税费是按人头收取 投资风险的大小成正比。基于土地的稀缺性和不可移动 性，土地投资的风险小于一般的长期投资，因此，土地还原 利率应低于一般的长期投资利率。实际工作中，主要采用 安全利率加风险调整值来确定土地还原利率，首先确定安 全利率，即无风险的资本投资收益率。其次，在安全利率的 基础上，根据影响土地的自然、经济等因素，确定在此基础 上的加码，即土地还原利率一安全利率＋风险调整值。风 险调整值的确定一般是通过概率论的方法来计算，其方法 比较复杂，在这里可以用一种近似计算公式来确定风险调 整值： Ｑｊ＝（Ｕ 一 ）×日ｊ 式中，Ｕ 一 为原有投资市场风险报酬率，Ｕ 是原市场 期望报酬率，ｒ为无风险极酬率，ｐ为ｊ项投资风险对原市场 平均风险的比率。由于土地还原利率的微小变化，将对土 地价格产生很大的影响，所以在确定土地还原利率时应当 慎之又慎，应广泛征询各方面的意见。 ４验证估价结果 为了保证农用地估价的科学性，保证估价成果与实际 情况相吻合，必须对估价结果进行验证。在目前的条件下， 可以用市场假想法来达到这个目的。 市场假想法是指在连替代市场都找不到的情况下，只 能人为地创造假想的市场来评估农用地价格的方法。市场 假想法的主要代表是意愿调查法，即直接通过询问来得到 人们对农用地愿意购买的价格，所以，市场假想法不是基于 观察到的或预设的市场行为，而是基于调查对象的回答。 其基本思路是，评估人员选择一定数量的相同或相关行业 并对评估对象较了解的人员作为询问对象，然后将询问结 果加以分析和汇总，最后确定待估对象的价格。值得注意 的是，在使用该法时，必须留给被询问者足够的思考时间， 比如可以第一天询问，第二天再要求他们作出回答。由于 被询问的对象熟悉农用地质量的高低，其愿意支付的价格 必然与被评估对象提供的收益是正相关的，换言之，其对价 格的确定方法与用收益还原法测算地价在本质是一致的。 因此，采用这种方法对收益还原法的估价结果进行验证是 切实可行的。 参考文献 ［１］何缸．资产评估概论［Ｍ］．北京：高等教育出版社．２００５． ［２］彭荣胜，彭建勋，吕蕾．对乡镇小区域农用地估价方法的探讨［Ｊ］． 信阳师范学院学报（自然科学版）。２００２，（３）：１１５—１１９． Ｉｓ］赵淑琴，于云成．当前我国农用地估价实践中存在的问题研究 ［Ｊ］．地质技术经济管理。２００３，（３）：３４—３７．
