第７卷第２期 ２０１４年６月 西安职业技术学院学报 Ｊｏｕｍａｌ ｏｆ Ｘｉ，ａｎ Ｖｏｃａｔｉｏｎａｌ ａｎｄ Ｔｅｃｈｎｉｃａｌ Ｃｏｌｌｅｇｅ Ｖｏ１．７ Ｎｏ．２ Ｊｕｎ ２０１４ 加快我国房地产抵押贷款证券化进程的思考 赵 丽 ，高 凯 ，刘 陆 （１．西安职业技术学院财政金融系，陕西西安７１００７７；２．西安职业技术学院机电工程系，陕西西安７１００７７） 摘要：房产抵押贷款证券化不仅能拓宽房地产业的融资渠道，同时也可以有效商业银行改善不动产抵押贷 款的流动性状况．其实质是将证券市场的投资引入房产抵押贷款市场，是２０世纪７Ｏ年代后期最为重要的金融创 新手段之一．在分析了美国房产抵押贷款证券的模式的基础上，提出我国在此方面应该注意的问题． 关键词：房地产；抵押贷款；房地产抵押贷款证券化 中图分类号：Ｆ８３２ 文献编识码：４ 文章编号：（２０１４）０２—６Ｏ—Ｏ３ 自１９９８年开始，中国全面推进了城镇居民住房改革，实行了４Ｏ余年的住房福利分配制度被货币化 分配所取代，全面实行了住房货币化，标志着福利化分房的结束，也代表着住房商品化的开始．在短短的几十 年中，房地产业以惊人的速度发展，并且成为推动经济增长，拉动内需的一支重要力量．房地产业的快速发展 也促进了房地产融资体系的发展；形成了以银行信贷为主，其他融资工具为辅的融资体系，有研究表明，在我 国房地产业发展的资金来源中，有６０％来自商业银行提供的贷款．这样导致房地产业的市场转嫁给了银行， 从客观上增加了商业银行的经营风险．在此背景下，如何拓宽房地产企业的融资渠道、盘活银行流动性差的 抵押性住房资产，帮助商业银行减少因此产生的流动性风险、如何确保我国的住房金融朝着健康的方向稳步 发展，已成为金融业所必须讨论的内容．于是，住房抵押贷款证券化应运而生． １ 房地产抵押贷款证券化定义及过程 房地产抵押贷款证券化（Ｍｏｒｔｇａｇｅ—ｂａｃｋｅｄ Ｓｅｃｕｒｔｉｚａｔｉｏｎ，简称ＭＢＳ），源于２Ｏ世纪７Ｏ年代的美国．是银 行等金融机构将流动性较差，但是在未来具有现金收入的住房抵押贷款债权进行结构重组，形成资产池出售 给特定的发行人——特定目的机构ＳＰＶ，经过其他机构担保或信用增级，再以该资产池资产产生的现金流为 支持创立金融工具，在金融市场上出售给投资者的一种融资方式．这一过程的实质是将房地产抵押贷款债权 转化为在市场上能够流动的证券，也就是将证券市场的投资模式引入房地产抵押贷款市场． ２ 美国房地产抵押贷款证券化的主要特点 ２．Ｉ 有着较为完善的法律制度作为保障 的积极参与为房地产抵押贷款证券化提供了保障，通过相关法律法规制约了经济主体的行为 方式，如美国《不动产法》、《统一商法典》、《金融资产证券化投资信托法》、《证券法》以及《合同法》都有效的 收稿日期：２０１４—０４—１１ 作者简介：赵丽（１９８０一），女，回族，陕西西安人，西安职业技术学财政金融系讲师，硕士； 高刘・凯（１９７４一），男，陕西西安人，西安职业技术学院机电工程系讲师； 陆（１９７８一），女，山西襄汾人，西安职业技术学院机电工程系讲师，硕士． ６０・ 赵丽，等：加快我国房地产抵押贷款证券化进程的思考 为房地产抵押贷款二级市场提供了法律依据，既制约了经济主体的行为，又保护了各经济主体的利益． ２．２ 美国从事房地产抵押证券的特设机构都有的参与 １９３４年成立的联邦房地产管理署（ＦＨＡ）为房地产抵押贷款提供信用担保；１９３８年联邦国民抵押协会 （ＦＮＭＡ）成立，主要买人或卖出联邦承保的抵押贷款；１９６８年国民抵押协会（ＧＮＭＡ）成立；１９７０年美国 国会建立了第三家联邦发起的交易机构——联邦住宅贷款抵押公司（ＦＮＬＭＣ）简称弗兰迪．麦克，其有权购 买未保险的或由其他担保的一般抵押贷款．三家机构均由发起设立，为住房抵押贷款证券的发展奠 定了坚实的基础，在作用的引导下，美国房地产抵押贷款的一级、二级市场均得到了迅猛的发展． ２．３通过住房抵押贷款保险制度有效分摊风险 由于房产抵押贷款债权自身存在风险，因此在一定程度上影响了房产抵押贷款证券化的实施．为了维护 个人房产抵押贷款业务，美国设有性质的信用保险机构来专门为个人申请住房贷款提供经济担保 或保险．美国住房抵押贷款保险制度对于美国房地产市场的发展起着推动和促进作用，从最初建立到目前已 经形成了较为完善的住房抵押贷款保险体系．该保险体系由四个部分构成：一是由美国联邦储蓄和贷款保障 公司向从事抵押贷款业务的金融机构提供保险，条件是该金融机构需要在联邦和州注册，保险期间 内若给金融机构因无法收回抵押贷款而破产，则可以从ＦＳＬＩＣ获得赔偿；二是由美国联邦住宅管理局 （ＦＨＡ）针对中低收入家庭住房抵押贷款提供保险．ＦＨＡ成立于１９４４年，其主要业务就是为中低收人家庭购 买房屋或新建和重建住宅提供保险，最高可提供１００％金额保险，保险费率是全国统一的，一般为保额的 ５％，只有当抵押贷款额全部还清，才可以取消保险，当借款人无法偿还贷款时，提供贷款的金融机构即可以 从ＦＨＡ获得相应赔偿；包括借款人所欠本金、利息、以及处理房产所发生的各种费用；三是针对退伍老兵的 住房抵押贷款保险制度，由退伍军人事务部向合乎资格的各位退伍军人提供高比例的住房抵押贷款保险，目 的在于帮助其购买到中等条件的住房，但并非全额保险；四是私人抵押保险公司提供的商业住房抵押贷款保 险，美国法律规定，当借款人的各种存款总额小于所购房产总价值２０％时，必须购买住房抵押贷款保险，与 保险相比，私人抵押贷款保险公司的经营方式简便灵活，保险种类较多，可以对各类个人住房抵押贷款 提供保险，保额为贷款金额的２０％一３０％，当借款人出现违约不能按时偿还开款本息时，贷款机构可以根据 保险合同从保险公司获得一定比例的赔偿，或贷款机构在获得房屋产权后出售房屋所得款项低于借款人所 欠本息，可以向保险公司申请差额赔偿． ３ 帮助商业银行化解由于房地产价格波动而产生的风险，分散了银行经营性风险，实现了银行风险的社会化， 同时也拓宽了房地产业的融资渠道，促进房地产市场的快速稳定的发展，因此，加快住房抵押贷款证券化的 进程是必然的选择．目前我国建立房地产抵押贷款证券化应做到以下几点． ３．１ 培育发达的房地产抵押贷款一级市场 一级抵押市场是产生和形成抵押贷款关系的市场在初级抵押市场中，借款人向抵押贷款机构申请抵押 ・６１・ 赵丽，等：加快我国房地产抵押贷款证券化进程的思考 贷款，抵押贷款机构经过审查借款人信用，即向其提供贷款，形成抵押贷款债权债务关系，一级市场是房地产 抵押贷款证券化实施的基础，只有稳定的一级市场才能才能提供证券化所需的充足的现金流，为抵押贷款证 券提供资产基础．目前制约我国房地产抵押贷款一级市场发展的主要因素是中介服务市场的滞后，因此当务 之急是创立新型的中介机构．除了设立的住宅抵押贷款担保公司以外，还应鼓励企业开办公司制性质的 同类担保机构，促使担保机构资金多元化发展．此外，还应完善资产评估机构、抵押贷款保险机构等中介机构． ３．２拓宽房地产抵押贷款的发行主体 从前面的分析中可以看出截止２０１１年底我国各金融机构房地产抵押贷款余额高达１０７３００亿元，其中 中国银行、中国农业银行、中国建设银行、中国工商银行均拥有大量的住房抵押贷款，具备发行抵押贷款证券 的基础，但只有中国建设银行于２００５年推出国内首次个人住房抵押贷款证券化产品——“建元”证券，其他 商业银行均未尝试，发行主体单一．因此，商业银行应当看到房地产抵押证券化是金融创新的必然趋势勇于 尝试，同时，国家也应出台相应鼓励商业银行进行住房抵押贷款证券化，创在良好的外部环境． ３．３特殊目的机构ＳＰＶ的建立 ＳＰＶ是专门基于证券化操作而设立的法人，具有的法律地位，一般是于其他金融机构的非银行 金融机构，可以由第三方设立，也可以是发起人的子公司，但它在法律上必须是一个于发起人的法人，是 为符合法律要求而专设的一个实体．在我国已有的房地产抵押贷款证券化得方案中，ＳＰＶ的构建也存在几种 不同的形式，例如，“建元”证券，在实施过程中特殊目的机构所采用的形式为特殊目的的信托，即将基础资 产信托予中信信托投资有限责任公司，由中信公司作为受托机构发行资产支持证券．但理性的做法应该是在 的参与下按照先行试点、分步到位的原则设立，在获得稳固的操作经验后，基于目前我国金融市场的发 展特点，应由出资成立半官方的具有权威性的ＳＰＶ．这样做不仅实现了商业银行相关风险的真正剥离， 又增加了ＳＰＶ的信用保证，同时ＳＰＶ依托于还可以得到强大的资金支持以应付危机的到来． ［参考文献］ ［１］尹伯成．房地产金融学概论［Ｍ］．上海：复旦大学出版社，２００１． ［２］王东卫．现代银行全面风险管理［Ｍ］．北京：中国经济出版社，２００１． ［３］庄毓敏．商业银行业务与经营［Ｍ］．北京：中国人民大学出版社，２０１０． ［责任编辑：王磊强］ Ｒｅｆｌｅｃｔｉｏｎｓ ｏｎ Ｓｐｅｅｄｉｎｇ ｕｐ Ｃｈｉｎａ Ｓ Ｒｅａｌ Ｅｓｔａｔｅ Ｍｏｒｔｇａｇｅ Ｌｏａｎ Ｓｅｃｕｒｉｔｉｚａｔｉ０ｎ Ｐｒｏｃｅｓｓ ＺＨＡＯ Ｌｉ ，ＧＡＯ Ｋａｉ ，ＬＩＵ Ｌｕ （Ｉ．Ｄｅｐａｒｔｍｅｎｔ ｏｆ Ｆｉｎａｎｃｅ ａｎｄ Ａｃｃｏｕｎｔｉｎｇ，Ｘｉｌｍ Ｖｏｃａｔｉｏｎａｌ ａｎｄ Ｔｅｃｈｎｉｃａｌ Ｃｏｌｌｅｇｅ，Ｘｉ觚７１００７７，Ｃｈｉｎａ； ２．Ｄｅｐａｒｔｍｅｎｔ ｏｆ Ｅｃｏｎｏｍｉｃ Ｍａｎａｇｅｍｅｎｔ；Ｘｉｈｎ Ｖｏｃａｔｉｏｎａｌ ａｎｄ Ｔｅｃｈｎｉｃａｌ Ｃｏｌｌｅｇｅ，Ｘｉｋｎ ７１００７７，Ｃｈｉｎａ） Ａｂｓｔｒａｃｔ：Ｒｅａｌ ｅｓｔａｔｅ ｍｏｒｔｇａｇｅ ｌｏａｎ ｓｅｃｕｒｉｔｉｚａｔｉｏｎ ｃａｎ ｎｏｔ ｏｎｌｙ ｂｒｏａｄｅｎ ｔｈｅ ｒｅａｌ ｅｓｔａｔｅ ｆｉｎａｎｃｉｎｇ ｃｈａｎｎｅｌｓ，ｂｕｔ ａｌｓｏ ｅｆｆｅｃｔｉｖｅｌｙ ｉｍｐｒｏｖｅ ｔｈｅ ｓｉｔｕａｔｉｏｎ ｏｆ ｌｉｑｕｉｄｉｔｙ ｏｆ ｒｅａｌ ｅｓｔａｔｅ ｍｏｒｔｇａｇｅ ｌｏａｎ．Ｉｔｓ ｅｓｓｅｎｃｅ ｉｓ ｔｏ ｂｒｉｎｇ ｔｈｅ ｓｔｏｃｋ ｍａｒｋｅｔ ｉｎ— ｖｅｓｔｍｅｎｔ ｉｎｔｏ ｒｅａｌ ｅｓｔａｔｅ ｍｏｒｔｇａｇｅ ｌｏａｎ ｍａｒｋｅｔ，ａｎｄ ｉｔ ｉｓ ｏｎｅ ｏｆ ｔｈｅ ｍｏｓｔ ｉｍｐｏｒｔａｎｔ ｍｅａｎｓ ｏｆ ｆｉｎａｎｃｉａｌ ｉｎｎｏｖａｔｉｏｎ ｉｎ ｈｅ ｌｔａｔｅ ７０ｓ ｏｆ ｈｅ ｔ２０ｔｈ ｃｅｎｔｕｒｙ．Ｔｈｉｓ ａｒｔｉｃｌｅ ｐｒｅｓｅｎｔｓ ｔｈｅ ｐｒｏｂｌｅｍｓ ｔｈａｔ ｗｅ ｓｈｏｕｌｄ ｐａｙ ａｔｔｅｎｔｉｏｎ ｔｏ ｎｏｔｉｃｅ ｉｎ ｔｈｉｓ ａｓ— ｐｅｃｔ，ｏｎ ｔｈｅ ｂａｓｉｓ ｏｆ ｔｈｅ ａｎａｌｙｓｉｓ ｏｆ ｔｈｅ Ａｍｅｒｉｃａ ｍｏｒｔｇａｇｅ ｌｏａｎ ｓｅｃｕｒｉｔｉｚａｔｉｏｎ ｍｏｄｅ． Ｋｅｙｗｏｒｄｓ：ｒｅａｌ ｅｓｔａｔｅ；ｍｏｒｔｇａｇｅ ｌｏａｎ；ｒｅａｌ ｅｓｔａｔｅ ｍｏｒｔｇａｇｅ ｌｏａｎ ｓｅｃｕｒｉｔｉｚａｔｉｏｎ ・６２・
