楼宇机电设备设施管理方案

设备管理是以科学管理为基础,按照现代科学的理论、方法和手段研究和解决设备运行中的规律性问题,确保设备的正常、安全运行。高层楼宇的大量涌现,使人们对楼宇设备的依赖性越来越强,同时也对楼宇设备的运行提出了更高的要求。在设备管理中,CPM注重设备全过程的综合管理,即把设备管理概念融合于设备整个寿命期中,保持楼宇设备的最佳运行状态,充分发掘楼宇设备的效益潜力。在设备管理概念中,CPM又进一步注重预防检修,即不仅做到设备的正确使用和精心维护,而且通过制订、实施周密合理的设备定期检修计划,以预防重于补救之观念,提高楼宇设备的运行效率,确保楼宇设备的安全、稳定、无故障运行,提供一个良好舒适的工作环境。1 系统日常运行及管理楼宇设备运行管理的目的在于通过提高设备的运行效率和运行质量,提供一个高质量安全、舒适、便捷的工作环境。设备运行、维护管理的优劣直接关系到各个系统能否达到原有的设计性能与服务年限,关系到楼宇的供电、供水、供热、供冷等供应状况能否正常,关系到能否保障顺天国际运行安全。

1.1 运行管理设备运行首先要在技术上考虑安全性和可靠性。其次设备的运行在技术性能上应始终处于最佳运行状态,以发挥设备的最佳效用。

1.1 .1 编制设备详细的技术资料,并建立设备台帐。

1.1 .2 建立严格的机房管理制度,巡视检查制度和岗位责任制。

1.1 .3 制订科学、严格的操作规程。

1.1 .4 制订周密、合理的设备维护保养计划。

1.1 .5 对操作人员进行专业培训,明确各自的岗位职责,掌握专业知识和操作技能。

1.1 .6 实施维护保养工作。

1.1 .7 定期校验设备中的安全附件,保证灵敏可靠。

1.1 .8 工程技术人员对设备运行参数和统计结果作分析,及时发现事故的潜在危险,采取有效措施进行清除,确保安全运行。

1.1 .9 发生设备故障后对其原因进行分析,提出有效的改善措施,确保类似事故不再发生。

1.2 设备系统的日常运行

1.2 .1 变配电系统变配电系统是为建筑物提供电源的系统,是楼宇设备正常运行的最基本保障,运行人员将对变配电设备运行状态进行全面监控,结合顺天国际楼宇自动控制系统对变配电室进行巡视检查,监视、记录电压、电流、功率因数等运行参数,一旦发现问题,给予及时处理。当发现局部停电等运行故障时,按照预定程序进行倒闸操作,保证安全可靠运行。

1.2 .2 采暖通风空调系统采暖通风空调系统依据季节变化合理调节楼内温度、相对湿度、气流速度和空气洁净度,为办公人员创造一个舒适环境。由专业人员负责维护采暖通风空调系统的正常运行,结合大厦楼宇自动控制系统巡视检查各主要设备运行状况,发现噪音超标、滴漏水等不正常现象,立即处理,并能根据负荷情况调整运行参数,按操作规程控制相关设备的启停。当发现运行故障时,维修人员及时到场,按应急处理预案及时处理,恢复系统正常运行。在日常运行中,根据外界气温、温度条件,合理调节各场所采暖通风空调设备,实现舒适、节能、卫生的要求。

1.2 .3 给排水系统建立大厦用水、供水管理制度。值班人员结合大厦楼宇自动控制系统定时监测水池、水箱的水位情况,管理及水泵的运行情况,巡视人员对屋顶、地下层等各处相关设备进行巡回检查,一旦发生缺水、溢水、跑冒滴漏等问题或其征兆,立即通知有关人员前往处理。并按规定,定期清洗常检查等工作。节能降耗工作主要有以下几个方面:

4.1 工作内容

4.1.1 制定节能工作计划与有关节能的规章制度。

4.1.2 统计和分析能源消耗,做好能源用量的计划及计量工作。

4.1.3 巡视、检查和监督能源使用。

4.1.4 进行各种形式的节能宣传,加强节能管理工作。

4.1.5 实施节能技术改造,应用先进节能器具,采用切实有效的节能运行技术措施。

4.2 组织措施

4.2.1 节约用电、节约用水、节约使用一切能源和材料,既是国家的现行,也是体现物业管理专业水平的主要内容,全体员工务必十分重视此项工作。

4.2.2 加强能源使用的计划管理,严格执行CPM下达的各项指标,工程技术人员应经常掌握能源消耗情况,及时发现和解决出现的问题,在保证正常需要的前提下,尽力降低能源消耗水平。每月上报《能源消耗统计》。

4.2.3 能源的使用实行分区域控制的方法。凡需要单独考核的,都要装设分水表、分电表及其他计量装置。

4.2.4 控制使用能源的时间,特别是对旺季用水和高峰用电要严格控制。

4.2.5 加强设备管理维修,认真节约能源,杜绝浪费水、电的情况。

4.3 技术措施

4.3.1 配电系统中应注意无功负荷的补偿。通过电容器组的投切,将功率因数控制在0.95以上。

4.3.2 变压器投入运行的台数,应根据实际负荷大小进行调整,并使运行中的变压器的负载系数保持在0.7~0.9之间,以提高变压器的运行效率。

4.3.3 空调采暖系统消耗能源最大。在实际的运行中,应根据实际负荷的变化,确定冷水机组及其配套设备的投入台数,提高系统运行效率。并且针对不同季节,修改温度、温度设定值,以减少能源消耗;合理调整新风比例,以充分利用新风温度减少新风处理能耗。

4.3.4 照明系统中,使用高效节能灯具,走廊、楼梯灯具开启可采用光控或声控。同时还可利用楼宇设备自动化系统控制照明的开/关,保证人走灯灭,避免浪费。

4.3.5 给排水系统:使用节水卫生器具,并且通过楼宇设备自动化系统控制水泵的开/关,防止溢水。加强巡视,防止跑水、漏水。5 技术改造、更新在高层楼宇落成并投入使用后,随着时间推移,楼宇设备改造工作将逐渐成为工程设备管理中不可缺少的重要内容,其原因主要有以下几点:

a. 设备系统的设计缺陷和制造安装缺陷以及由于当初设计理论、应用技术水平等,造成系统设备不适应现实需求的情况逐渐显露,有必要进行改造。

a. 设备经过一段时间运行,趋向老化陈旧,通过改装、改造可改善设备性能,提高耐用性、可靠性,延长设备使用寿命。

a. 随着社会经济发展水平提高,楼宇服务标准的要求也相应提高,楼宇内部功能发生调整,设备必须改造才能适应需要。设备改造是技术性很强的一项综合性工作。主要有下列几个阶段:

5.1 论证立项选择改造对象,确定改造目标,根据设备实际情况,结合长远规划,考虑现有人力、物力、财力,在每年最后一个季度制定下一年度的改造方案,主要目标是:

5.1.1 扩大设备应用范围

5.1.2 改善设备主要性能指标

5.1.3 提高设备工作效率

5.1.4 提高设备可靠性和可维修性

5.1.5 提高设备安全性能和环保性能

5.1.6 降低设备运行能耗

5.2 方案设计设备改造成败及效果如何,关健是设计。设计水平决定了改造的技术经济效果。根据原有设备缺陷和运行实际需要,尽量采用新技术、新工艺、新材料。充分应用楼宇设备工程技术人员在实践中积累的经验,安排好改造施工和运行使用的相互衔接,尽量减少施工造成的停机时间,使改造方案切实可行。

5.3 组织实施设备改造可单独进行,也可结合大修理进行。改造结合大修可节省工时、材料、费用,减少停机时间,具有较高的经济性。小的改造可自行组织力量实施。大的改造工程通常由专业单位实施,但要注意改造质量控制,加强现场监理,注意指挥协调,精心组织施工,防止意外故障危及运行安全。

5.4 整理改造技术资料改造完成时对设备结构、功能、技术参数所作的改变要有详细记录。改造中形成的文件、图纸、资料要整理归档,做到图物相符,记录完备。

5.5 验收移交改造后的设备要办理验收手续,经试运行测试各项参数达到改造目标、符合改造设计要求、符合质量标准才算改造完成,才能移交使用单位正式投入使用。

5.6 费用来源技术改造、更新的费用来自每年的"维修基金计划"拨款。6 技术资料的收集、管理、使用技术资料的收集、管理、使用是办公大楼物业管理的一个重要组成部分,是机电设备管理、运行、维护的依据,是技术改造和节能运行的基础,是设备管理必需的条件和保证。

6.1 收集设备管理法规各职能部门颁发的有关、法规条例、规程和标准等强制性文件,这些文件具有法律责任,设备管理必须不折不扣贯彻执行。

6.2 建立技术档案各主要设备及设备系统,要有齐全详细准确的技术档案:

6.2.1 所有设备建立设备卡,一台设备有一张设备卡片。按系统、设备编号,再按编号逐台登记。

6.2.2 将各设备卡片统一汇集登记,形成设备台帐。

6.2.3 每一台主要设备均建立技术档案,记录设备运行、改造、大修和故障情况,用于指导设备管理的实际工作。

6.2.4 大修、改造施工结束、验收合格后,把已修改完毕的全部图纸整理归档。

6.3 做好技术资料收集、管理工作我们将做好以下几方面的技术资料收集、管理、使用工作:

6.3.1 竣工资料

6.3.2 运行资料

6.3.3 值班记录

6.3.4 大修改造资料

6.3.5 二次装修图纸及审批资料

6.3.6 设备故障处理资料

6.3.7 区内市政设施资料

6.3.8 检查、验收、