第2种观点： 改革开放以来，通过借鉴国际经验并结合国内的实际情况，我国逐渐形成了具有中国特色的房地产产业和开发经营制度以及相关的法律法规。1、所谓房地产开发经营，是指房地产开发企业在城市规划区内国有土地上进行基础设施建设、房屋建设，并转让房地产开发项目或者销售、出租商品房的行为。其中：房地产开发经营的主体是房地产开发企业，是指以营利为目的，从事房地产开发和经营的企业，也称为房地产开发商;按照法律规定必须具备四级资质等级并承揽相应范围的业务。2、所谓合作开发经营房地产(也称为房地产开发联营，以下简称为联营)，是指两个或两个以上的企业之间或者企业与事业单位之间，通过签订联合开发合同，组成房地产开发经营的实体，共享利润、共担风险的经济联合行为。联营主体是两个或两个以上的企业之间、企业与事业单位之间的一种横向经济合作的法律实体。联营体中至少有一个具有房地产经营资格的法人。联营的目的是通过房地产开发营利。联营的本质特征是联营各方依据联营合同，互相协作、共担风险、共享盈利;这是与明为联营实为借贷关系的区别。联营形式一般具有法人型、合伙型、协作型三种。联营合同的有效条件是：联营主体应当按照法定程序和要求共同办理房地产开发项目的报批手续;对于以土地使用权为联营出资条件的，参加联营的主体应当按法律要求共同将土地使用权证办到联营体名下。3、房地产合作开发的另一种形式是合作建房。合作建房(以下简称联建)，是指一方提供土地使用权(供地方)，另一方或多方提供资金、技术、劳务等(建筑方)，合作建设房屋，按事先的约定分配新建房屋的行为。联建主体应当符合法律的规定，供地方只能是依法有偿取得土地使用权的主体，以划拨方式取得土地使用权作为投资，与他人订立联建合同，应当认定该合同无效。而建筑方必须是依法取得房地产开发经营资格的企业。联建合同是要式合同，联建各方必须共同办理立项手续或者联建审批手续，而且各方应当办理土地使用权变更手续。各方以自己的名义在合同约定比例范围内进行新建房屋的初始登记。
第3种观点： 房地产开发时刻面临来自于法律、、管理和市场等各个方面的风险，合作开发房地产情况尤为复杂。鉴于合作开发合同纠纷案件比例较高且案件复杂程度较高，又缺乏法律依据，最高人民《关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》对合作开发房地产作了比较详细的规定，仅“合作开发房地产合同纠纷”一节就有14条，占去《解释》整个28个条文的一半。现本文结合《解释》，对房地产合作开发合同效力认定的几个影响因素作一探讨。 什么是合作开发房地产合同 以合作的形式共同开发房地产，是我国现行土地制度的必然产物。国家所享有国有土地的所有权是不可动摇的、不可转让的。国家土地所有权不可能授予任何民事主体，也不可能进入市场流转。所以国有土地只能通过使用权来进行合法利用和流转，这就决定了国有土地的使用权人可以通过土地作为出资与他人合作开发房地产，实现土地要素与资金要素的结合，从而在最大程度上实现了国有土地使用权人的权利。 合作开发房地产合同是指两方或两方以上的当事人约定，由一方提供土地，另一方提供资金、技术、劳务等，共同开发土地、建筑房屋，并在项目开发完成后按照约定的比例分享利用的协议。 影响合作开发房地产合同效力的因素 一、房地产开发经营资格 《解释》第15条规定：“合作开发房地产合同的当事人一方具备房地产开发经营资质的，应当认定合同有效。当事人双方均不具备房地产开发经营资质的，应当认定合同无效。但起诉前当事人一方已经取得房地产开发经营资质或者已依法合作成立具有房地产开发经营资质的房地产开发企业的，应当认定合同有效。” 《解释》的这个规定，正与合作开发房地产合同并不需要合作各方“共同经营”的精神相吻合。由于房地产开发经营非常复杂，投资者出于自身条件或者其他因素的考虑而不参与房地产开发经营，即体现了当事人的自愿原则，也不妨害国家的市场管理秩序、社会公共利益，不违反国家强制性法律法规。因此，合作各方有权约定是否共同经营。既然法律不要求合作各方共同经营，当然也没有必要要求合作各方均具有房地产开发经营资质。 二、土地使用权转让条件 1、尚未取得《国有土地使用权》证书的土地 《解释》第九条规定：“ 转让方未取得出让土地使用权证书与受让方订立合同转让土地使用权，起诉前转让方已经取得出让土地使用权证书或者有批准权的同意转让的，应当认定合同有效。” 2、使用权性质为划拨土地 《解释》第16条规定：“土地使用权人未经有批准权的批准，以划拨土地使用权作为投资与他人订立合同合作开发房地产的，应当认定合同无效。但起诉前已经办理批准手续的，应当认定合同有效。” 划拨土地使用权是土地使用者经县以上级依法批准，在缴纳补偿、安置等费用后取得的或者无偿取得的没有使用期限的国有土地使用权。其特点是取得的法定性、取得的无偿性或低偿性、使用的无期限性和处分的局限性、正是基于上述特征，划拨的土地未经过批准不得作为投资参与合作开发房地产。 这里所指的“批准”指的是经过县以上级批准，并由土地使用权受让人办理使用权出让手续，并依照国家的有关规定缴纳土地出让金。 “伪合作开发房地产合同”的认定 《解释》中对一些名为合作开发但合同约定的内容又名不副实的情况做了规定，具体是 1、名为合作开发房地产实为土地使用权转让 《解释》第24条规定：“合作开发房地产合同约定提供土地使用权的当事人不承担经营风险，只收取固定利益的，应当认定为土地使用权转让合同。” 2、名为合作开发房地产实为房屋买卖 《解释》第25条规定：“合作开发房地产合同约定提供资金的当事人不承担经营风险，只分配固定数量房屋的，应当认定为房屋买卖合同。” 3、名为合作开发房地产实为借款 《解释》第26条规定：“合作开发房地产合同约定提供资金的当事人不承担经营风险，只收取固定数额货币的，应当认定为借款合同。” 4、名为合作开发房地产实为房屋租赁 《解释》第24条规定：“合作开发房地产合同约定提供资金的当事人不承担经营风险，只以租赁或者其他形式使用房屋的，应当认定为房屋租赁合同。”
第1种观点： 合作中的提前购入提前购入，是指在以分配所建房屋面积为分配方式的合作开发中，合作一方将自己根据合作合同所应得的房屋面积在工程竣工前转让给合作方，合作他方提前购入该房屋面积、并支付价款的行为。提前购入未变更合作各方在合作合同中约定的合作条件，也未变更各方在项目公司的持股比例，只是变动了合作一方实现其合作收益的时间，因此，提前购入与承包经营不同，它并没有改变转让方对项目公司的经营管理权。在合作一方提前转让其应当分配的房屋面积后，仍继续参加项目公司的管理。由于提前购入一方面使合作一方通过提前转让利益以融通资金成为可能，另一方面又使合作他方能通过资金投入以获取更大利益，于各方都有实益，因而其在项目公司的实践中广泛存在。(一)提前购入的性质1.股权转让说。此说认为，在合作一方将其应分得的房屋面积提前转让之后，一般会淡出项目公司的管理，因其合作利益已经实现，继续参加合作公司的管理既无实际意义，也容易产生风险，在此情况下，受让其房屋面积的合作一方实际承担了项目公司的全部经营风险，为公平保护合作方利益计，该受让房屋面积的合作方应当拥有项目公司的全部管理权，或至少取得与其受让的房屋面积相对应的管理权，因此，在合作一方取得了合作他方的房屋面积后，其收益权和经营管理权也相应取得。所以，提前购入是名为转让房屋面积，实为转让项目公司的股份。既然如此，提前购入就应当属于中外合作经营企业法规定的“重大变更”事项，提前购入的合同应当经原审批机关审批方能生效，否则，就是无效合同。2.房屋预售说。因提前购入的标的是尚未竣工和交付使用的房屋，遂有房屋预售说。依此说之观点，提前购入不是现楼的转让，而是期楼的转让，其符合房屋预售的特征，因而应适用法律规定的房屋预售的条件，如建设投资已达到计划总投资的25%以上，或基础工程已经完成，已经领取房屋预售许可证，否则，房屋不具备预售条件，提前购入就不能成立，提前购入的合同则是无效合同。3.权益转让说。此说认为提前转让既不是股权转让，也不是房屋预售，而只是项目公司合作方对自己权益的处分行为，只不过其所处分的权益不是已经建成的房屋，而是正在建设中的房屋，是依合作合同产生的期待中的权益。既然期货期权可以买卖，将要分得的房屋面积及其产生的权益自可买卖，其既不构成股权转让或“重大变更”，因而无须主管部门批准，也不构成房屋预售，因而无须以取得预售许可证为条件。其提前购入合同经当事人达成合意即可发生法律效力。(二)提前购入合同与合作合同的关系提前购入合同与合作合同的关系是提前购入合同履行中的一个重要问题，其核心乃在于提前购入合同中的权利义务关系的实现是否依赖于合作合同中的权利义务的实现。在发生纠纷时，一方主张另一方违反提前购入合同时，另一方能否以一方违反合作合同相对抗。1.联系说。依联系说的观点，提前购入合同的权利义务与合作合同的权利义务有密切联系。合作合同的履行是提前购入合同履行的前提条件。如果一方未能履行合作合同的义务，则不能要求对方履行提前购入合同义务。比如，如果合作合同的出地方是提前购入合同的转让方，其未能按合作合同规定的期间出地，就自然不能按提前购入合同找对方要钱。只有在一方全面履行合作合同时，才有权主张另一方履行提前购入合同。2.说。此说认为合作合同与提前购入合同的主体不同(在项目公司有两个以上股东的情况下)，合同标的不同，对价不同，因而是两个完全不同的法律关系。提前购入合同的权利义务的实现不以合作合同的权利义务实现为前提。提前购入合同是完全的合同。它既不是合作合同的变更，也不是合作合同的从合同，不能以合作合同的违约行为来对抗提前购入合同的违约行为。
第2种观点： 合作开发合同的概念与特征 对于合作开发房地产合同的概念，理论界和实务中有不同的认识。所谓合作开发房地产合同是指一方出地另一方出资，或一方出地、双方或多方出资，合作开发经营房地产，并且合作各方对建成的房地产进行产权分成的，或以土地入股、合作开发经营房地产进行利润分成的协议。 合作开发房地产合同的特征，在理论和实务中有不同的认识，关键是对合作行为的认定。通常认为，合作行为具有四个特征，即合作方共同出资、共同经营、共享利润、共担风险。而且这四个特征在最高人民《关于审理联营合同纠纷案件若干问题的解答》中有明确体现。合作开发房地产合同的特征有两点： 共同出资。共同出资是合作开发房地产合同的首要和必要的条件，是不可缺少的要素。无论合作各方是以何种形式出资，如合作方出地、出资金、出技术等，共同出资作为认定合作的条件是毋庸置疑的。只有共同出资，才有合作的基础和物质准备。 共享利润。合作开发共同出资的目的就是要对合作成果所带来的经济利益共同分享，即要取得部分房屋产权或分得利润。如果当事人不想取得经济利益，那么当事人就不会出资，也不会签订合作开发房地产合同。
第3种观点： 法律分析：联合开发房地产，指双方当事人约定，由一方提供建设用地使用权，另外一方提供资金、技术、劳务等，合作开发土地，建筑房产等项目，共担风险，共享收益的房地产开发方式。提供土地使用权的一方，我们称之为供地方；另一方则是从事房地产开发经营的房地产开发企业，我们称之为建筑方。这种意义上的联合开发房地产是狭义的。从广义上讲，任何由两方合作进行房地产项都可以纳入联合开发房地产的范畴，不限于一方出地一方出资，也可以双方共同出资；不限于进行房地产开发经营，也可以是建房自用；不限于双方都是法人或其他组织，也可以是法人或其他组织与自然人或自然人之间合作；不限于在城市规划区国有土地上进行建设，也可以是在集体土地上联合建房。法律依据：《中华人民共和国城市房地产管理法》第二十 依法取得的土地使用权，可以依照本法和有关法律、行规的规定，作价入股，合资、合作开发经营房地产。第二十九条 国家采取税收等方面的优惠措施鼓励和扶持房地产开发企业开发建设居民住宅。第三十条 房地产开发企业是以营利为目的，从事房地产开发和经营的企业。设立房地产开发企业，应当具备下列条件：（一）有自己的名称和组织机构；（二）有固定的经营场所；（三）有符合规定的注册资本；（四）有足够的专业技术人员；（五）法律、行规规定的其他条件。设立房地产开发企业，应当向工商行政管理部门申请设立登记。工商行政管理部门对符合本法规定条件的，应当予以登记，发给营业执照；对不符合本法规定条件的，不予登记。设立有限责任公司、股份有限公司，从事房地产开发经营的，还应当执行公司法的有关规定。房地产开发企业在领取营业执照后的一个月内，应当到登记机关所在地的县级以上地方规定的部门备案。
第1种观点： 随着房地产市场的不断升温，一方面强化了开发建设主体继续进行开发建设的主观积极性，另一方面也增加了房地产开发建设的成本及其他相关问题等的客观难度。于是许多开发商为了克服客观困难满足继续开发建设的需求，纷纷寻求合作：有地的出地，有钱的出钱，鉴于此房地产业内合作日趋增多，同时因合作开发而产生的纠纷也日益增加。由于房地产开发所涉及的标的往往比较巨大，因此一旦产生纠纷均会对合作各方产生很大影响，同时由于我国目前对该问题没有专门立法，各地对该类案件的处理也没有统一的标准，法官认识程度的差异也相对较大，所以合作各方应在法律的约束下尽可能详细的签订合作开发合同，充分预见合作开发中潜在的法律风险并采取法律手段进行合理防范。本期笔者首先介绍一下房地产合作开发的法律概念及其类型。1、房地产合作开发的法律概念：迄今为止无论在理论界还是在实务界对该问题尚无绝对统一的认识，笔者基本上倾向于这种定义：房地产合作开发，通常是地产和房产的合作开发，指以提供土地使用权一方与对土地开发进行投资一方对特定地块的建设项目以合资或合作方式进行共同开发的行为(当然，合作方既可以是双方也可以是多方)。2、房地产合作开发的类型：(1)法人型合作开发：合作开发各方组成项目公司，并以项目公司名义办理有关手续，合作开发的权利义务由公司项目章程具体明确，不再由合作协议书来规范。而且在该种情况下，房地产合作开发的合作人即成为项目公司的股东，合作人不再以合伙的连带责任承担民事责任，而是以项目公司的注册资本为限承担有限责任。(2)合伙型合作开发：合作开发各方未组成项目公司，以投资各方名义共同办理有关手续，合作方式、投资及权益分配比例均由合作协议约定。由于该类合作开发，涉及法律审批手续复杂、繁琐，同时双方签订的项目合作开发合同过于简单，在实践中常常存在大量的法律纠纷，且相当部分行为因此而无效，不受到法律的保护。根据当前法律规定，房地产合伙型合作开发行为要合法有效，合作双方必须共同获得有关部门对土地使用、规划许可、项目施工许可等所有行政审批手续。同时，合作协议里的保底条款是无法律效力的。(3)合作开发的其他类型：a)先合伙后转为法人型的合作开发：此种类型其承担民事责任方式先后不同；要明确先后的权利义务关系及办理相应手续的责任主体。b)房屋参建：是指参建人以参建名义对已经成立的房地产项目参与投资或预购房屋的行为。该类参建行为往往因为没有被的主管部门行政批准而被认定为行为无法律效力。实践中常常表现为被参建人非法融资，即被参建人由于项目建设资金短缺，又无法通过其它合法途径获得周转资金，在未取得商品房预售证情况下，打着优惠价内部价旗号，以商品房预售方式，吸引参建人投入资金，以获得资金。当然，在法律框下通过积极运作，合理防范，此种合作类型还是具有一定的实践操作性的。c)安居工程合作建房：是指住宅合作社通过社员集资合作建造住宅的行为。该类房屋建造行为不属于房地产开发范畴，而是国家为缓解城市居民住房紧张状况，弥补国家建设资金短缺而采取的一种性支持。
第2种观点： 为了认识房地产经营管理风险的本质和规律，提高对房地产经营管理风险分析的认识水平，加强对房地产风险的管理，根据一定的标准可以把房地产经营管理风险划分为不同的类型。（一）自然风险房地产经营管理的自然风险，是由房地产经营管理过程中自然灾害，诸如地震、洪水、风暴、火灾等造成的房地产破坏和损害而形成的风险。（二）社会风险房地产经营管理的社会风险，大体上来自两个方面。一是由于政治方面的原因引起的，例如国家政治状况和政治形势的变化，国家的宏观经济和房地产方面的变革，以及国家和房地产方面法律法规等变动形成的房地产经营管理风险；二是由于集体和个人的不恰当或错误的行为引起的，例如盗窃、抢劫、欺诈等形成的风险等。其中对房地产经营管理影响最大的是国家政治变动和法律法规的变动。（三）市场风险房地产经营管理经济和市场风险，是由房地产市场状况的变动引起的，或者说是由市场运行状况的不确定因素引起的。在市场经济条件下，市场是各种经济运行状况的集中表现，市场运行中的各种不确定因素非常之多。国内外社会经济变动、经济变动、居民收入水平的变动都会影响到房地产市场的运行。（四）技术风险房地产经营管理的技术风险，是由于科学技术的进步引起的风险。当代已经进入了知识经济时代，在知识经济时代，科学技术发展的十分迅速。科学技术进步引起了建材的品种、质量和性能的变化，也促使建筑技术的提高、建筑结构的革新等，从而使建筑业和建筑产品科技含量大大提高，不断地使存量房屋等建筑物贬值，由此造成了房地产经营管理的技术风险。（五）内部风险由于房地产经营管理企业内部管理水平等问题，影响到企业的预期收益，从而形成经营管理风险。比如由于企业财务管理混乱，造成资金周转缓慢；施工管理不善，延误了工期；经营管理水平低下，使房地产出租出售受到影响等。
第3种观点： 房地产合作开发中应注意的法律风险：(1)要明确合作各方的开发资质或取得资质的相应责任;(2)约定先合伙或合作、后成立项目公司的方式，其承担民事责任方式先后不同;要明确先后的权利义务关系及办理相应手续的责任主体;(3)组成项目公司合作开发的，要明确注册资本投入方式以及注册资本与投资总额的差异的处理对策及相应的责任;(4)以土地使用权入股组成项目公司的，土地使用权须作评估;(5)以筹建处或其它名义合作开发的，须使之成为能承担权利义务的其它经济组织，并明确合作筹建各方的权利义务;(6)合作开发一方以土地使用权作为合作投资的，应办理土地使用人和使用性质的变更登记手续，并明确有关费用的承担方式和责任人;(7)一个地块上合作开发涉及几个性质不同的项目，应分别立项、分别进行审批并办理不同的证照;(8)合作开发各方的投资回报的方式，应按是否以开发项目的房屋为标的分别规定权利义务，投资回报系约定分房的，应明确房屋分配的具体办法;投资回报系分配利润的，应约定利润的计取方式;(9)合作开发合同应约定建筑面积增加时的批准手续和增加面积的成本，增加分担及面积分配方式。
第1种观点： 核心内容：中外合作是房地产开发市场中的一种模式。中外合作开发房地产主要涉及合作中的提前购入、提前购入的性质及提前购入合同与合作合同的关系等法律问题。下面小编为您介绍。 一、合作中的提前购入 提前购入，是指在以分配所建房屋面积为分配方式的合作开发中，合作一方将自己根据合作合同所应得的房屋面积在工程竣工前转让给合作方，合作他方提前购入该房屋面积、并支付价款的行为。提前购入未变更合作各方在合作合同中约定的合作条件，也未变更各方在项目公司的持股比例，只是变动了合作一方实现其合作收益的时间，因此，提前购入与承包经营不同，它并没有改变转让方对项目公司的经营管理权。 在合作一方提前转让其应当分配的房屋面积后，仍继续参加项目公司的管理。由于提前购入一方面使合作一方通过提前转让利益以融通资金成为可能，另一方面又使合作他方能通过资金投入以获取更大利益，于各方都有实益，因而其在项目公司的实践中广泛存在。 二、提前购入的性质 1. 股权转让说。 此说认为，在合作一方将其应分得的房屋面积提前转让之后，一般会淡出项目公司的管理，因其合作利益已经实现，继续参加合作公司的管理既无实际意义，也容易产生风险，在此情况下，受让其房屋面积的合作一方实际承担了项目公司的全部经营风险，为公平保护合作方利益计，该受让房屋面积的合作方应当拥有项目公司的全部管理权，或至少取得与其受让的房屋面积相对应的管理权。 因此，在合作一方取得了合作他方的房屋面积后，其收益权和经营管理权也相应取得。所以，提前购入是名为转让房屋面积，实为转让项目公司的股份。既然如此，提前购入就应当属于中外合作经营企业法规定的重大变更事项，提前购入的合同应当经原审批机关审批方能生效，否则，就是无效合同。 2. 房屋预售说。 因提前购入的标的是尚未竣工和交付使用的房屋，遂有房屋预售说。依此说之观点，提前购入不是现楼的转让，而是期楼的转让，其符合房屋预售的特征，因而应适用法律规定的房屋预售的条件，如建设投资已达到计划总投资的25%以上，或基础工程已经完成，已经领取房屋预售许可证，否则，房屋不具备预售条件，提前购入就不能成立，提前购入的合同则是无效合同。 3. 权益转让说。 此说认为提前转让既不是股权转让，也不是房屋预售，而只是项目公司合作方对自己权益的处分行为，只不过其所处分的权益不是已经建成的房屋，而是正在建设中的房屋，是依合作合同产生的期待中的权益。既然期货期权可以买卖，将要分得的房屋面积及其产生的权益自可买卖，其既不构成股权转让或重大变更，因而无须主管部门批准，也不构成房屋预售，因而无须以取得预售许可证为条件。其提前购入合同经当事人达成合意即可发生法律效力。 三、提前购入合同与合作合同的关系 提前购入合同与合作合同的关系是提前购入合同履行中的一个重要问题，其核心乃在于提前购入合同中的权利义务关系的实现是否依赖于合作合同中的权利义务的实现。在发生纠纷时，一方主张另一方违反提前购入合同时，另一方能否以一方违反合作合同相对抗。 1. 联系说。 依联系说的观点，提前购入合同的权利义务与合作合同的权利义务有密切联系。合作合同的履行是提前购入合同履行的前提条件。如果一方未能履行合作合同的义务，则不能要求对方履行提前购入合同义务。比如，如果合作合同的出地方是提前购入合同的转让方，其未能按合作合同规定的期间出地，就自然不能按提前购入合同找对方要钱。只有在一方全面履行合作合同时，才有权主张另一方履行提前购入合同。 2. 说。 此说认为合作合同与提前购入合同的主体不同，合同标的不同，对价不同，因而是两个完全不同的法律关系。提前购入合同的权利义务的实现不以合作合同的权利义务实现为前提。提前购入合同是完全的合同。它既不是合作合同的变更，也不是合作合同的从合同，不能以合作合同的违约行为来对抗提前购入合同的违约行为。
第2种观点： 合作开发合同的概念与特征 对于合作开发房地产合同的概念，理论界和实务中有不同的认识。所谓合作开发房地产合同是指一方出地另一方出资，或一方出地、双方或多方出资，合作开发经营房地产，并且合作各方对建成的房地产进行产权分成的，或以土地入股、合作开发经营房地产进行利润分成的协议。 合作开发房地产合同的特征，在理论和实务中有不同的认识，关键是对合作行为的认定。通常认为，合作行为具有四个特征，即合作方共同出资、共同经营、共享利润、共担风险。而且这四个特征在最高人民《关于审理联营合同纠纷案件若干问题的解答》中有明确体现。合作开发房地产合同的特征有两点： 共同出资。共同出资是合作开发房地产合同的首要和必要的条件，是不可缺少的要素。无论合作各方是以何种形式出资，如合作方出地、出资金、出技术等，共同出资作为认定合作的条件是毋庸置疑的。只有共同出资，才有合作的基础和物质准备。 共享利润。合作开发共同出资的目的就是要对合作成果所带来的经济利益共同分享，即要取得部分房屋产权或分得利润。如果当事人不想取得经济利益，那么当事人就不会出资，也不会签订合作开发房地产合同。
第3种观点： 法律分析：联合开发房地产，指双方当事人约定，由一方提供建设用地使用权，另外一方提供资金、技术、劳务等，合作开发土地，建筑房产等项目，共担风险，共享收益的房地产开发方式。提供土地使用权的一方，我们称之为供地方；另一方则是从事房地产开发经营的房地产开发企业，我们称之为建筑方。这种意义上的联合开发房地产是狭义的。从广义上讲，任何由两方合作进行房地产项都可以纳入联合开发房地产的范畴，不限于一方出地一方出资，也可以双方共同出资；不限于进行房地产开发经营，也可以是建房自用；不限于双方都是法人或其他组织，也可以是法人或其他组织与自然人或自然人之间合作；不限于在城市规划区国有土地上进行建设，也可以是在集体土地上联合建房。法律依据：《中华人民共和国城市房地产管理法》第二十 依法取得的土地使用权，可以依照本法和有关法律、行规的规定，作价入股，合资、合作开发经营房地产。第二十九条 国家采取税收等方面的优惠措施鼓励和扶持房地产开发企业开发建设居民住宅。第三十条 房地产开发企业是以营利为目的，从事房地产开发和经营的企业。设立房地产开发企业，应当具备下列条件：（一）有自己的名称和组织机构；（二）有固定的经营场所；（三）有符合规定的注册资本；（四）有足够的专业技术人员；（五）法律、行规规定的其他条件。设立房地产开发企业，应当向工商行政管理部门申请设立登记。工商行政管理部门对符合本法规定条件的，应当予以登记，发给营业执照；对不符合本法规定条件的，不予登记。设立有限责任公司、股份有限公司，从事房地产开发经营的，还应当执行公司法的有关规定。房地产开发企业在领取营业执照后的一个月内，应当到登记机关所在地的县级以上地方规定的部门备案。
第1种观点： 法律分析：正常是合作就是合作开发房地产纠纷；如果出地的一方不承担任何风险，只享有利润分配，一般就认定名为合作开发，实为土地使用权转让。不管是合作开发还是土地使用权转让，只要有开发资质，合同就是有效。合作开发房地产合同，是指当事人订立的以提供出让土地使用权、资金等作为共同投资，共享利润、共担风险合作开发房地产为基本内容的协议。法律依据：《中华人民共和国民法典》 第八百五十六条 合作开发合同的当事人违反约定造成研究开发工作停滞、延误或者失败的，应当承担违约责任。
第2种观点： 1、《解释》第十四条规定：“本解释所称合作开发房地产合同，是指当事人订立的、以提供出让土地使用权、资金等作为共同投资，共享利润、共担风险合作开发房地产为基本内容的协议。”从这一规定可以看出，合作开发房地产合同在内容上最基本的法律特征是：共同投资、共享利润、共担风险。如果合同不具备这一基本的法律特征，即使合同当事人将合同名称定为“合作开发房地产合同”，其真实性质亦必然发生变化，成为名为合作开发、实为其他性质的合同。2、《解释》第十五条规定：“合作开发房地产合同的当事人一方具备房地产开发经营资质的，应当认定合同有效。”从房地产开发行政管理的有关规定来看，所谓“房地产开发经营资质”应包含两方面的含义：其一，当事人一方必须是依法设立的，持有工商行政管理部门核发的《企业法人营业执照》的房地产开发企业;其二，该房地产开发企业必须具备与合作开发项目规模相适应的、由建设行政主管部门核定的房地产开发资质等级。这说明：在合作一方具有房地产开发经营资格的情况下，合作另一方既可以是法人，也可以是具有相应民事权利能力和民事行为能力的自然人。在上述关于合作开发房地产合同的概念和基本法律特征的基础上，《解释》规定的4种转性合同是：针对提供土地使用权一方不承担经营风险、只收取固定利益的，是名为合作、实为土地使用权转让合同;针对提供资金一方不承担经营风险，只分配固定数量房屋、或只收取固定数额货币、或只使用房屋的，分别定性为名为合作开发、实为房屋买卖合同、借款合同、租赁合同。在下面论述四种转性合同的效力认定和法律后果的内容中，笔者将具有房地产开发经营资质的当事人称为房地产开发企业一方，将不具备房地产开发经营资质的当事人称为非房地产开发企业一方。
第3种观点： 房地产合作建房合同效力的认定是：1、未经有批准权的批准，以划拨土地使用权作为投资与他人签订的合作建房合同，应当认定合同无效；但起诉前已经办理了批准手续的，应认定合同有效。2、合作双方所签合作合同约定提供土地使用权的一方当事人不参与经营活动，不承担经营风险，只收取固定利益的，应当认定双方所签合作合同为土地使用权转让合同。【本文关联的相关法律依据】《中华人民共和国民法典》第五百零二条依法成立的合同，自成立时生效，但是法律另有规定或者当事人另有约定的除外。依照法律、行规的规定，合同应当办理批准等手续的，依照其规定。未办理批准等手续影响合同生效的，不影响合同中履行报批等义务条款以及相关条款的效力。应当办理申请批准等手续的当事人未履行义务的，对方可以请求其承担违反该义务的责任。依照法律、行规的规定，合同的变更、转让、解除等情形应当办理批准等手续的，适用前款规定。
第1种观点： 1、要明确合作各方的开发资质或取得资质的相应责任；2、约定先合伙或合作、后成立项目公司的方式，其承担民事责任方式先后不同；要明确先后的权利义务关系及办理相应手续的责任主体；3、组成项目公司合作开发的，要明确注册资本投入方式以及注册资本与投资总额的差异的处理对策及相应的责任；4、以土地使用权入股组成项目公司的，土地使用权须作评估；5、以筹建处或其它名义合作开发的，须使之成为能承担权利义务的其它经济组织，并明确合作筹建各方的权利义务；6、合作开发一方以土地使用权作为合作投资的，应办理土地使用人和使用性质的变更登记手续，并明确有关费用的承担方式和责任人；7、一个地块上合作开发涉及几个性质不同的项目，应分别立项、分别进行审批并办理不同的证照；8、合作开发各方的投资回报的方式，应按是否以开发项目的房屋为标的分别规定权利义务，投资回报系约定分房的，应明确房屋分配的具体办法；投资回报系分配利润的，应约定利润的计取方式；9、合作开发合同应约定建筑面积增加时的批准手续和增加面积的成本，增加分担及面积分配方式；10、合作开发合同由于需办理相关手续，往往效力待定，合作合同应具体约定一旦合同被确认无效或不生效时的具体处理方法。一、建设工程发包资质如何确定首先，应审查是否具备一个发包人的主体资格，是否具有建设工程项目的合法手续；其次，审查各种审批文件上的建设单位的主体是否与发包人的主体相一致。作为建设工程的发包人应具有合法性，才能成为法律意义上的发包人。在建设项目的建设方主体资格上，我国《城市房地产开发经营管理条例》对房地产开发经营企业，还作出的一些具体要求的规定。根据我国《城市房地产开发经营管理条例》第九规定：房地产开发主管部门应当根据房地产开发企业的资产、专业技术人员和开发经营业绩等，对备案的房地产开发企业核定资质等级。房地产开发企业应当按照核定的资质等级，承担相应的房地产开发项目。具体办法由建设行政主管部门制定。从此规定可以看出，房地产开发经营企业在具体开发项目时，应具备相应的资质条件。当然，房地产开发经营企业只有在开发项目主体资格合法的基础上作为发包人对外发包工程时，也才可能是合法的发包人。实际建设工程项目中，有的是合作建设项目，一方出资，另一方出地等情况，在确定发包人主体资格上，要具体分析。我国《房地产管理法》第27条规定：依法取得的土地使用权，可以依照本法和有关法律、行规的规定，作价入股，合资、合作开发经营房地产。合作开发房地产项目中，有的合作各方共同组成新的法人实体；有的合作各方组成合伙性质；有的合作各方仅为协作性质。在判断合作各方谁具有发包主体资格时，要从合法性上来判断，是否具合法有开发资质，手续是否完备。
第2种观点： 目前，房地产合作开发的形式大体有以下几类：1、拥有土地使用权的当事人提供土地使用权（土地协议折价，或评估入股方式构成合作投资比例），另一方是具有房地产开发资质证书的房地产开发商提供资金和技术，以双方名义共同开发，然后按照双方约定比例进行分配并对自己名下的房屋进行使用或销售。从法律上讲，这是一种典型的合作形式，在内容和形式上都符合合伙经营的特点，对内按照合同约定的投资比例共同经营，共担风险，合作参与各方以分利、方式、土地补偿等方式获得利润汇报，对外双方共同互负连带责任。2、已拥有土地使用权的当事人提供土地使用权，另一方当事人投入资金或技术，以土地使用权人的名义进行开发，待房屋建成后，依约定将房屋及其占用范围内的土地使用权以转让方式转让给投资方。这是一种以合作开发为名，吸收开发资金分享利益的合同，享有土地使用权的开发方负责开发经营的运作并承担经营风险，合作方只投入资金或技术，但不加名合作，也不参加经营及承担风险，只是享受固定的利润分成或获取固定的房屋作为投资回报，这是名为合作建房，实为借贷的合同，由于项目是以土地使用权人的名义进行开发，所以其中风险主要由提供土地使用权一方承担。3、已拥有土地使用权的当事人提供土地使用权，另一方是具有房地产开发资质的房地产开发商投入资金和技术并以其名义进行开发建设，项目完成后，开发商依合同约定的分配比例将房屋所有权及土地使用权转移给出地一方；这是一种双方合作，单方负责开发经营的合同，实质上具有名为合作开发，实为转让土地使用权的性质，其中风险主要由开发商一方承担。4、已拥有土地使用权的当事人提供土地使用权，另一方当事人提供资金双方共同组成一个房地产开发项目公司，并以项目公司的名义进行房地产开发建设，并按双方约定比例分配建成后的房屋或者将建成房屋出售后，按比例分配所得收益，这种合作开发的项目公司，类似法人型的联营体，项目公司依批准的经营范围活动并以其名义承担经营风险，完成项目公司使命后即告终止，对合作双方化解风险极为有利。由于新成立的房地产开发项目公司是法人，拥有土地使用权的当事人在提供土地使用权，必须办理相应土地出让过户手续。5、已拥有土地使用权的当事人（往往不具备开发资质，或开发资质等级不足），以挂靠形式与具有房地产开发资质证书的开发商签订合作开发合同，挂靠方负责开发经营所需资金，被挂靠方为房地产开房地产合作开发有哪些方法？发公司，负责办理合作项目的立项、批地、报建、签订销售合同，办理房地产权证，同时收取一定比例的管理费或分取固定的利润；这种合作方式逃避了房地产开发的行政管理，降低了成本，其实质是房地产开发企业以合作开发为名出租房地产资质证书以获取利益，一旦发生法律纠纷，合作方诉诸时，相关合同往往裁定无效。一、合作建房双方如何出资合作开发双方不论是一方出土地、另一方出资金，还是双方既出资金又出土地，完全由合作双方根据自愿、平等的原则，进行协商，达成一致协议。重要的是作为出资的土地必须是通过出让取得的国有土地。该土地如果还是行政划拨土地，应当由土地使用单位在国土部门办理手续，缴纳土地出让金，将其名下的行政划拨土地使用权转为国有土地使用权。如果该土地是集体土地，应当首先在国土部门办理征地手续，由国土部门将集体土地通过征收转为国有土地，再办理国有土地出让手续，缴纳土地出让金，取得国有土地使用权。二、合作开发税费如何合理分担合作开发双方应办理土地使用权变更登记手续，双方通过土地转让方式使双方各自名下拥有合同约定比例的国有土地使用权面积。原为集体土地的，应先征用为国有土地。原以划拨方式无偿取得的国有土地，应缴纳土地出让金，在国土部门办理出让手续。由此产生的土地出让金或征地及补偿费用应由投入土地的一方承担。国有土地使用权转让到投入资金一方的转让税费应由转让方和投资方按国家规定分别承担，也可以由合作双方协商承担土地转让的税费。在合作开发建设中应缴纳的营业税、城建税、固定资产投资方向调节税，按照规定应由建设单位或房地产开发单位（即在项目报建文件中申报的单位）负责承担。总之，合作双方在签订合作开发合同之前，应当对各项投入和各项上缴的税费都应当事先了如指掌，根据权利与义务对等的原则，协商决定合作各方最后分配的比例和具体建筑面积。
第3种观点： 房地产合作开发是指具有房地产开发资质的一方与提供建设用地使用权或提供资金、技术、劳务等一方或多方在共担风险、共享收益条件下合作开发房地产项目。实践中，主要有三种方式：一是以签署联合经营协议的合伙制联建；二是组建具有法人资格的项目公司开发；三是房屋参建。三者在法律上的性质、所需要承担的风险及运作方式等方面都有着相当大的区别。房地产联建是指提供资金、技术、劳务一方的与提供土地的另一方合作进行房地产开发，双方在合同里明确约定按比例分配房屋和土地使用权，并以各自所有的或者经营管理的财产承担民事责任的房地产合作开发行为。由于该类合作开发，涉及法律审批手续复杂、繁琐，同时双方签订的项目合作开发合同过于简单，在实践中常常存在大量的法律纠纷，且相当部分行为因此而无效，不受到法律的保护。根据当前法律规定，房地产联建行为要合法有效，合作双方必须共同获得有关部门对土地使用、规划许可、项目施工许可等所有行政审批手续。同时，合作协议里的"保底条款"是无法律效力的。项目公司开发是指提供资金、技术、劳务一方的与提供土地的另一方以组建法人资格的经济实体来合作进行房地产开发的行为。在该种情况下，房地产合作开发的合作人即成为项目公司的股东，合作人之间的权利义务不再由合A作协议书来规范，而是由项目公司的章程来明确各自的权利与义务。合作人不再以合伙的连带责任承担民事责任，而是以项目公司的注册资本为限承担有限责任。房屋参建是指参建人以参建名义对已经成立的房地产项目参与投资或预购房屋的行为。该类参建行为往往因为没有被的主管部门行政批准而被认定为行为无法律效力。实践中常常表现为被参建人非法融资，即被参建人由于项目建设资金短缺，又无法通过其它合法途径获得周转资金，在未取得商品房预售证情况下，打着"优惠价"、"内部价"旗号，以商品房预售方式，吸引参建人投入资金，以获得资金。另外，现实中还存在不同以上类型的房屋建设方式，即安居工程合作建房。根据住房制度改革领导小组、建设部、国家税务局于1992年2月颁发的《城镇住宅合作社管理暂行办法》规定：本办法所称住宅合作社，是指经市（县）房地产行政主管部门批准，由城市居民、职工为改善自身住房条件而自愿参加，不以盈利为目的公益性合作经济组织，具有法人资格。合作住宅是指住宅合作社通过社员集资合作建造的住宅。该类房屋建造行为不属于房地产开发范畴，而是国家为缓解城市居民住房紧张状况，弥补国家建设资金短缺而采取的一种性支持。房屋建造后如果职工不准备继续居住，则应退还房屋或者补交国有土地出让金后才可以到市场上自由转让。
第1种观点： 根据我国法律的规定和实务务操作，目前房地产市场联合开发房地产通常有以下三种方式：(一)、法人型联合开发，即联合开发方组建新的法人，双方出资成立项目公司，以项目公司的名义进行开发，双方按照出资比例承担风险、获取收益。以项目公司方式开发的优点是责任明确、相对而言可以减少纠纷发生的概率。同时其不足之处也很多：比如组建项目公司需要一定的时间，成立规范的管理机构，费用较高且容易错过商机;再比如以土地使用权出资必须办理土地使用权转移手续，而当土地使用权是划拨取得时这一手续就无法办成;更重要的是项目公司的利润只能在交纳所得税以后上交联合开发各方，对合作者来讲这当然是不合算的。(二)、合作型联合开发即组建联合管理机构，合作双方各自派遣若干人员组成联合管理机构，实践中有的叫“联建办公室”，有的称“联合管理委员会”，其职责是协调双方的关系，对合作中的重大事项作出决策，具体运作开发项目。联合管理机构与项目公司的最高区别在于它仅作为内部机构，并非民事主体，不具有缔结合同等民事权利能力，也不能对立承担民事责任。(三)、合同性联合开发即不成立联合机构，按照合同的约定各自履行义务。这种方式主要使用于相对简单的项目。上述第2、3种方式(统称非法人型联营)中，实践中经常容易出现纠纷，操作的专业性很强，本来应该有联合开发一方承担责任的，但是因为约定不清或者管理出现问题，往往不该承担责任的一方承担了全部责任或者是连带责任。所以，实务中我们主张联合开发房地产项目最好还是采用第一种方式。一、取得土地使用权的流程主要是什么1、确定目标城市在公司发展战略方针的指导下，结合我国各地区房地产市场发展特征，制定公司房地产业年度发展计划，确定公司房地产业发展的目标城市。2、项目获取途径直接购买土地获取项目，通过报纸、网络等途径收集目标城市房地产市场发展状况和土地市场交易情况。通过朋友、社会关系等途径获取合作开发项目。3、确定土地价格及报价策略在确定房地产报价策略时可采用两种方式：一是公司组织人员现场调研，根据目标城市以往国有土地交易情况和房地产市场情况，预测目标地块可能销售的价格，并根据目标地块使用权的出让方式确定报价策略；二是房地产专业公司介入，报价策略可以说是项目获取过程中较为关键的一步，报价高低直接影响到本项目最终开发利润。4、办理相关竞买手续根据土地使用权出让部门规定，准备有关资料，实地办理竞买手续。5、现场竞买组织人员现场竞买。6、签订合同如土地竞买成功需及时签订国有土地使用权出让的有关合同。
第2种观点： 法律分析：联合开发房地产，指双方当事人约定，由一方提供建设用地使用权，另外一方提供资金、技术、劳务等，合作开发土地，建筑房产等项目，共担风险，共享收益的房地产开发方式。提供土地使用权的一方，我们称之为供地方；另一方则是从事房地产开发经营的房地产开发企业，我们称之为建筑方。这种意义上的联合开发房地产是狭义的。从广义上讲，任何由两方合作进行房地产项都可以纳入联合开发房地产的范畴，不限于一方出地一方出资，也可以双方共同出资；不限于进行房地产开发经营，也可以是建房自用；不限于双方都是法人或其他组织，也可以是法人或其他组织与自然人或自然人之间合作；不限于在城市规划区国有土地上进行建设，也可以是在集体土地上联合建房。法律依据：《中华人民共和国城市房地产管理法》第二十 依法取得的土地使用权，可以依照本法和有关法律、行规的规定，作价入股，合资、合作开发经营房地产。第二十九条 国家采取税收等方面的优惠措施鼓励和扶持房地产开发企业开发建设居民住宅。第三十条 房地产开发企业是以营利为目的，从事房地产开发和经营的企业。设立房地产开发企业，应当具备下列条件：（一）有自己的名称和组织机构；（二）有固定的经营场所；（三）有符合规定的注册资本；（四）有足够的专业技术人员；（五）法律、行规规定的其他条件。设立房地产开发企业，应当向工商行政管理部门申请设立登记。工商行政管理部门对符合本法规定条件的，应当予以登记，发给营业执照；对不符合本法规定条件的，不予登记。设立有限责任公司、股份有限公司，从事房地产开发经营的，还应当执行公司法的有关规定。房地产开发企业在领取营业执照后的一个月内，应当到登记机关所在地的县级以上地方规定的部门备案。
第3种观点： 房地产合作开发是指具有房地产开发资质的一方与提供建设用地使用权或提供资金、技术、劳务等一方或多方在共担风险、共享收益条件下合作开发房地产项目。实践中，主要有三种方式：一是以签署联合经营协议的合伙制联建；二是组建具有法人资格的项目公司开发；三是房屋参建。三者在法律上的性质、所需要承担的风险及运作方式等方面都有着相当大的区别。房地产联建是指提供资金、技术、劳务一方的与提供土地的另一方合作进行房地产开发，双方在合同里明确约定按比例分配房屋和土地使用权，并以各自所有的或者经营管理的财产承担民事责任的房地产合作开发行为。由于该类合作开发，涉及法律审批手续复杂、繁琐，同时双方签订的项目合作开发合同过于简单，在实践中常常存在大量的法律纠纷，且相当部分行为因此而无效，不受到法律的保护。根据当前法律规定，房地产联建行为要合法有效，合作双方必须共同获得有关部门对土地使用、规划许可、项目施工许可等所有行政审批手续。同时，合作协议里的"保底条款"是无法律效力的。项目公司开发是指提供资金、技术、劳务一方的与提供土地的另一方以组建法人资格的经济实体来合作进行房地产开发的行为。在该种情况下，房地产合作开发的合作人即成为项目公司的股东，合作人之间的权利义务不再由合作协议书来规范，而是由项目公司的章程来明确各自的权利与义务。合作人不再以合伙的连带责任承担民事责任，而是以项目公司的注册资本为限承担有限责任。房屋参建是指参建人以参建名义对已经成立的房地产项目参与投资或预购房屋的行为。该类参建行为往往因为没有被的主管部门行政批准而被认定为行为无法律效力。实践中常常表现为被参建人非法融资，即被参建人由于项目建设资金短缺，又无法通过其它合法途径获得周转资金，在未取得商品房预售证情况下，打着"优惠价"、"内部价"旗号，以商品房预售方式，吸引参建人投入资金，以获得资金。另外，现实中还存在不同以上类型的房屋建设方式，即安居工程合作建房。根据住房制度改革领导小组、建设部、国家税务局于1992年2月颁发的《城镇住宅合作社管理暂行办法》规定：本办法所称住宅合作社，是指经市房地产行政主管部门批准，由城市居民、职工为改善自身住房条件而自愿参加，不以盈利为目的公益性合作经济组织，具有法人资格。合作住宅是指住宅合作社通过社员集资合作建造的住宅。该类房屋建造行为不属于房地产开发范畴，而是国家为缓解城市居民住房紧张状况，弥补国家建设资金短缺而采取的一种性支持。房屋建造后如果职工不准备继续居住，则应退还房屋或者补交国有土地出让金后才可以到市场上自由转让。
第1种观点： 该转让项目的已有批文须在合同中列明，包括立项和规划批文等 ;相对方是否有房地产开发的资质 项目转让应符合有关允许转让的条件; 以公司股权转让方式转让全部或部分房地产项目，应按公司法有关规定办理工商变更登记手续和房地产转让的变更登记手续; 转让方的债权债务要明确，要有公告程序; 投资权益内部转让全部或部分房地产项目，应按项目土地使用的不同情况，申办变更立项和土地使用的批准手续;转让给合作各方以外当事人的，须获得原合作各方的一致同意; 转让的项目如尚未办理土地出让手续或虽已办理了出让手续，转让时尚未付清出让金的，应约定办理出让手续的具体责任人及有关费用包括尚未付清的费用的承担方式; 项目转让时，项目未按出让合同约定的期限和条件进行开发，转让合同应约定补办主管部门认可手续及具体责任人; 房地产项目转让前已实行预售的，应约定转让双方通知预购业主，并明确因此引起相应责任的处理方法。 项目转让时，按出让合同的土地使用年限已开始使用的，转让合同约定的土地使用年限应作相应扣除;
第2种观点： 1、房地产：指有条件、有期限的土地使用权和相应土地上的房屋所有权合二为一，并能够作为商品进行流通的不动产。2、房地产合作开发：通常是地产和房产的合作开发，指以提供土地使用权一方与对土地开发进行投资一方对特定地块的建设项目以合资或合作方式进行共同开发的行为。合作开发的土地使用方式应符合国家有关规定。合作开发的实质是土地使用权转让的一种特殊形式。3、房地产合作开发的主要模式：（1）法人型合作开发：合作开发各方组成项目公司，并以项目公司名义办理有关手续，合作开发的权利义务由公司项目章程具体明确。主要包括以下两种模式：A土地协议折价入股方式构成合作投资比；B土地评估作价入股方式构成合资投资比例。（2）合伙型合作开发：合作开发各方未组成项目公司，以投资各方名义共同办理有关手续，合作方式、投资及权益分配比例均由合作协议约定。包括：A合作开发涉及一个项目；B合作开发涉及几个用地性质规划用途不一的项目；C合作各方的回报方式有的以分利方式，有的以分房方式，有的以土地补偿方式。（3）合作开发的其它方式：先合伙后转为法人型的合作开发4、房地产项目转让：已经获得立项批准的房地产开发项目，在项目公司股东或合作开发的收益人互相之间，或向他人转让其股权或合作开发权益的行为。5、房地产项目转让的模式：（1）以项目公司股权并购（兼并或收购）方式转让房地产开发项目；（2）以项目合作各方权益比例的变更转让房地产开发权益：A权益在合作各方内部转让；B权益转让给合作各方以外第三人。6、合作开发的立项、规划选址、规划用地、建筑设计、施工许可，以及项目转让的土地使用人（股东或权益人）或者项目功能、用途等变更手续，均系要式的须经批准的行为，均需获得有关主管部门的许可或批准，并持有批准文件或证照。
第3种观点： 房地产合作开发及项目转让合同的内容 房地产合作开发及项目转让合同包含的内容如下：合作开发当事人的名称、姓名、住所；项目概况；项目现状；A、项目报批现状包括规划参数，并列明取得的批文；B、项目动拆迁、开发现状。合作方式；A、共同组建项目公司方式需约定：项目公司的注册资金、出资比例、时间；组织机构的设立、运作程序、利润分配等；B、合作建房协议方式；需约定：合作各方的投资方式、投入期限、投资比例、合作经营方式、运作机构的组成、利益分配等。项目公司成立前后的权利义务的转移；项目的总投资数额的投入方式；项目合作建设计划；合作各方的权利义务；违约责任；解决争议的方法；合作当事人约定的其它事项。房地产项目转让合同的主要条款转让当事人的名称、姓名、住所；项目概况；项目转让时土地使用权性质，获得方式及使用期限；项目现状；A、项目报批现状包括规划参数，并列明取得的批文；B、项目动拆迁、开发现状；C、项目涉及的土地或工程的权利情况；项目转让方式；A、以开发项目转让方式；需约定：转让费用的构成、数额、支付方式，项目的立项、用地、工程建设的有关审批程序重新办理手续等；B、以转让项目公司股权方式；需约定：项目公司概况、股权转让比例、价格、支付方式，现有资产的认定，需出示原公司股东会决议并需办理工商变更登记手续等。项目转让价格、支付方法和期限；项目标的物转让、交割日期及方式；转让前原有债权债务以及土地或工程的权利的处理；双方的权利义务；违约责任；解决争议的方法；转让当事人约定的其它事项。
第1种观点： (一)不涉及财产关系的：2000元-30000元/件。上下浮动幅度：20%但收费额不足2000元的按2000元收取。(二)涉及财产关系的，按争议标的额的以下费率实行分段累计收费：标的额费率10万元以下的部分(含10万元)6%10-50万元的部分(含50万元)5%50-100万元的部分(含100万元)4%100-500万元的部分(含500万元)3%500-1000万元的部分(含1000万元)2%1000-5000万元的部分(含5000万元)1%5000万元以上的部分0.5%上下浮动幅度：20%但累计收费额不足2000元的按2000元收取。(三)计时收费1、收费标准：每小时200元-2000元，由律师事务所与委托人在上述幅度内约定计时收费的标准和结算方式。2、上下浮动幅度：20%(四)增加反诉的案件，反诉部分可以按以上标准酌减收费。(五)发回重审的案件，由原承办律师办理的，可以按原收费标准酌减收费。(六)风险代理收费最高代理费金额不得高于合同约定标的额的2996%，但实行市场调节价的法律服务除外。合资开发房地产纠纷律师怎么收费(一)不涉及财产关系的：2000元-30000元/件。上下浮动幅度：20%但收费额不足2000元的按2000元收取。(二)涉及财产关系的，按争议标的额的以下费率实行分段累计收费：标的额费率10万元以下的部分(含10万元)6%10-50万元的部分(含50万元)5%50-100万元的部分(含100万元)4%100-500万元的部分(含500万元)3%500-1000万元的部分(含1000万元)2%1000-5000万元的部分(含5000万元)1%5000万元以上的部分0.5%上下浮动幅度：20%但累计收费额不足2000元的按2000元收取。(三)计时收费1、收费标准：每小时200元-2000元，由律师事务所与委托人在上述幅度内约定计时收费的标准和结算方式。2、上下浮动幅度：20%(四)增加反诉的案件，反诉部分可以按以上标准酌减收费。(五)发回重审的案件，由原承办律师办理的，可以按原收费标准酌减收费。(六)风险代理收费最高代理费金额不得高于合同约定标的额的659%，但实行市场调节价的法律服务除外。房地产信托纠纷律师怎么收费(一)不涉及财产关系的：2000元-30000元/件。上下浮动幅度：20%但收费额不足2000元的按2000元收取。(二)涉及财产关系的，按争议标的额的以下费率实行分段累计收费：标的额费率10万元以下的部分(含10万元)6%10-50万元的部分(含50万元)5%50-100万元的部分(含100万元)4%100-500万元的部分(含500万元)3%500-1000万元的部分(含1000万元)2%1000-5000万元的部分(含5000万元)1%5000万元以上的部分0.5%上下浮动幅度：20%但累计收费额不足2000元的按2000元收取。(三)计时收费1、收费标准：每小时200元-2000元，由律师事务所与委托人在上述幅度内约定计时收费的标准和结算方式。2、上下浮动幅度：20%(四)增加反诉的案件，反诉部分可以按以上标准酌减收费。(五)发回重审的案件，由原承办律师办理的，可以按原收费标准酌减收费。(六)风险代理收费最高代理费金额不得高于合同约定标的额的2926%，但实行市场调节价的法律服务除外。房地产交易纠纷律师怎么收费(一)不涉及财产关系的：2000元-30000元/件。上下浮动幅度：20%但收费额不足2000元的按2000元收取。(二)涉及财产关系的，按争议标的额的以下费率实行分段累计收费：标的额费率10万元以下的部分(含10万元)6%10-50万元的部分(含50万元)5%50-100万元的部分(含100万元)4%100-500万元的部分(含500万元)3%500-1000万元的部分(含1000万元)2%1000-5000万元的部分(含5000万元)1%5000万元以上的部分0.5%上下浮动幅度：20%但累计收费额不足2000元的按2000元收取。(三)计时收费1、收费标准：每小时200元-2000元，由律师事务所与委托人在上述幅度内约定计时收费的标准和结算方式。2、上下浮动幅度：20%(四)增加反诉的案件，反诉部分可以按以上标准酌减收费。(五)发回重审的案件，由原承办律师办理的，可以按原收费标准酌减收费。(六)风险代理收费最高代理费金额不得高于合同约定标的额的2205%，但实行市场调节价的法律服务除外。房地产合同纠纷律师怎么收费(一)不涉及财产关系的案件，3000元/件，可上浮50%，下浮不限;(二)涉及财产关系的案件，按争议标的额比例，在规定的幅度内，分段按比例累加收费：诉讼标的额收费比例1万元以下(含1万元)500元—1500元/件;1万元至10万元(含10万元)2%—5%;10万元至50万元(含50万元)1.7%—3.5%;50万元至100万元(含100万元)1.4%—2.8%;100万元至500万(含500万元)0.7%—1.5%;500万元至1000万元(含1000万元)0.4%—0.8%;1000万元以上部分，按最高不超过0.4%，双方协商确定。案件同时涉及财产和非财产关系的，按较高者计算。(三)二审案件分别按照一审阶段确定的收费方式和收费标准收费，但在上阶段曾接受委托并收取费用的，本阶段应减半收费。(四)涉及财产关系的案件，经双方协商实行风险代理的，最高收费额不得高于委托人实际获得财产利益的940%。房地产中介纠纷律师怎么收费(一)不涉及财产关系的：2000元-30000元/件。上下浮动幅度：20%但收费额不足2000元的按2000元收取。(二)涉及财产关系的，按争议标的额的以下费率实行分段累计收费：标的额费率10万元以下的部分(含10万元)6%10-50万元的部分(含50万元)5%50-100万元的部分(含100万元)4%100-500万元的部分(含500万元)3%500-1000万元的部分(含1000万元)2%1000-5000万元的部分(含5000万元)1%5000万元以上的部分0.5%上下浮动幅度：20%但累计收费额不足2000元的按2000元收取。(三)计时收费1、收费标准：每小时200元-2000元，由律师事务所与委托人在上述幅度内约定计时收费的标准和结算方式。2、上下浮动幅度：20%(四)增加反诉的案件，反诉部分可以按以上标准酌减收费。(五)发回重审的案件，由原承办律师办理的，可以按原收费标准酌减收费。(六)风险代理收费最高代理费金额不得高于合同约定标的额的2672%，但实行市场调节价的法律服务除外。
第2种观点： 一、与房地产开发商发生纠纷,律师费多少1、现在律师收费实行的是指导价，律师自主定价的形式。2、具体指导价由各个省制定，所以各个省得收费标准并不一致;3、关于房产纠纷，可能涉及的类型有行为诉讼和财产诉讼两类，如果是行为诉讼，涉及解除合同的，可能并不涉及标的金额，收费相对较低;如果涉及财产诉讼，比如给付类诉讼，则需按照给付金额计算律师费，相对会比行为诉讼要高。涉及财产关系的民事案件依照争议标的，在规定的比例幅度内分段累计协商收费：(1)5万-10万(含10万元)：8%(2)10万-50万(含50万元)：5%(3)50万-100万(含100万元)：4%(4)100万-500万(含500万元)：3%(5)500万-1000万(含1000万元)：2%(6)1000万-5000万(含5000万元)：1%二、房产纠纷的解决方式有哪些?1、调解解决。调解，是指购房纠纷的买卖双方，在不能通过相互协商解决纠纷时，根据一方当事人的申请，在房地产管理部门、消费者协会或其他组织部门的主持下，通过说服教育，促使双方当事人根据有关商品房销售的法规和的规定，相互谅解，达成和解协议，使购房纠纷及时得到解决的一种方式。2、仲裁解决。仲裁又称公断，是指买卖双方在争议发生之前或争议发生后达成协议，自愿将争议交给仲裁机关依照国家法律、法规和地方性行政规章、规定做出对各方均具有约束力的裁决。仲裁不受行政机关、社会团体和个人的干预，仲裁委员会与行政机关之间没有隶属关系。仲裁裁决一经做出，即具有法律效力，并且仲裁裁决是终局的，不存在当事人上诉的问题。如要采用仲裁方式解决纠纷，购房者和开发商必须订有仲裁协议，自愿将纠纷递交仲裁解决。如果双方中有一方不愿将纠纷递交仲裁，那么就不能采用这种方式解决纠纷。3、行政解决。购房纠纷的行政解决，是指经商品房所在地的房地产管理机关等部门调解无效或达成协议后，当事人又反悔的纠纷，或者是购房纠纷当事人直接到行政部门投诉，由该行政管理部门对其纠纷进行处理的一种具体行政行为。就方式而言，行政解决一般经过一级行政决定和行政复议两个阶段。其中，一级行政决定是行政复议的前提和必经程序。包括购房纠纷在内的房地产案件的行政复议依《行政复议法》的规定进行。4、诉讼解决。购房纠纷的诉讼解决，是人民在纠纷当事人和其他诉讼参与人的共同参加下，解决购房纠纷的一种方式。购房纠纷诉讼有民事诉讼和行政诉讼两种。民事诉讼的当事人是发生购房纠纷的平等民事主体，即公民、法人或非法人组织，购房纠纷的民事诉讼，由人民民事审判庭(有些地方人民设有专门的房地产审判庭)根据《民事诉讼法》的规定进行审理。综上所述，房产纠纷在二手房买卖中比较常见，双方最好协商处理，不行的话再选择法律手段。房产纠纷律师收费通常是根据争议标的额的一定比例收取，由于房产的价值比较大，因此律师费用也相对较高。如果当事人因为经济困难无力承担律师费的话，可以尝试申请法律援助。
第3种观点： 目前律师收费一般有两种：其一，以一个数额起价，再根据超过一定数额的争议财产加收一定费用。比如，某律师的收费标准是五千元起价。也就是说，不论案件争议金额再小，甚至没有争议共同财产，起价的收费额就是五千。如果争议财产超过了五十万元，超出部分还要加收一定比例。这个百分比有的律师是1%，有的律师是2%。还有的律师是根据不等的争议额再超额累进，这里不再详述。总之，是家里财产越多，律师收费的价格可能就会越高。其二，风险代理：交一定的基本费用，再确定一个打回财产数额的收费额度。这种案件一般适用于争议焦点在于财产分割的案件，这种案件一般难度在于共同财产的取证或执行。比如，一方不知道另一方的股票情况或银行存款情况，或公司股权持有情况，或另一方的财产分散，在各个省市甚至各个国家。需要律师做大量调查取证工作。为了刺激律师工作积极性，在双方协商一致的情况下，先由当事人支付一定数额的启动资金(一般五千元左右)，而后律师再调取相关证据，查找对方财产，做财产保全工作，一直负责至案件判决后的执行。在执行回来的财产中，律师提取一定比例的报酬，目前一般在10-20%左右。综上所述律师收费的方式及收取多少律师费用都是由律师与委托人在一定范围之内协商确定的。具体某一个案子如何收费以及收取多少律师费，都应该与律师个人协商确定。律师服务收费可以根据不同的服务内容，采取计件收费、按标的额比例收费和计时收费、风险代理收费等方式。 法律依据：《律师服务收费管理暂行办法》第五条律师事务所依法提供下列法律服务实行指导价：（一）代理民事诉讼案件；（二）代理行政诉讼案件；（三）代理国家赔偿案件；（四）为刑事案件犯罪嫌疑人提供法律咨询、代理申诉和控告、申请取保候审，担任被告人的辩护人或自诉人、被害人的诉讼代理人；（五）代理各类诉讼案件的申诉。律师事务所提供其他法律服务的收费实行市场调节价。
第1种观点： 合作建房合同是指一方提供土地使用权，另一方提供资金，合作开发经营土地，建造房屋，根据事先约定分配新建房屋的一种协议，他包括以下几个要件：一、合作建房合同一方主体必须是有偿取得土地使用权的主体，另一方必须是具有房地产开发经营资格的企业；二、合作建房的各方必须共同办理立项手续、联建审批手续和土地使用权变更等级手续。原为集体土地或划拨土地的，应办理法定的批准手续，联建各方以自己的名义在约定的比例范围内进行新建房屋的初始产权等级。合作开发合同，即房地产联营合同，是指两个或两个以上的企业或企业、事业单位之间，通过签订合作开发合同，共同进行开发经营，获取开发利润的一种民事协议。合作建房与合作开发的相同点：一、所涉主体均为两个、两个以上的企业、事业单位；二、都要求合作一方具有房地产开发经营资格。合作开发与合作建房的区别：一、合作开发通常要组建以房地产开发经营未目标的企业法人或临时性的项目建设指挥机构，而合作建房通常不会组建任何性质的联营体，只以契约形式存在；二、合作开发出资的方式多种多样，并不仅仅是一方以土地使用权、一方出资金作为出资的方式，还包括各方共同出货币资金等其他方式；三、合作开发的各方都具有营利的目标，开发项目完成后，联营法人或联营机构通常将房屋进行销售以换回货币资金作为各自的利润；而合作建房的各方通常将建造完工的房屋按照事先已达成的分配协议予以分配，各自成为相应部分的初始登记产权人。一、集资房与商品房的区别是什么一般商品房和集资房最大的区别是土地使用权的区别。一般商品房取得的是出让土地使用权，土地出让金。“集资房”，是改变住宅建设由国家和单位包的传统制度，实行、单位、职工个人三方面共同承担建房成本，通过多方筹集资金进行房屋建设而不通过市场购买而直接分配的一种房屋。集资房与一般商品房相比较，存在着比较明显的区别。首先，一般商品房是房地产开发商开发的一种产品，再通过市场买卖关系来实现其价值和使用价值，属完全的市场经营行为。所以，一般商品房的消费群体广泛、没有特别。集资房则是通过单位、社会团体组织、住宅合作社来组织建设的，主要是为了解决单位和社会团体组织既定范围的中低收入家庭的住宅问题，采用的是先集资后建房的形式，是一种非市场行为，不存在买卖与经营关系。其次，集资房建设与一般商品房在各种手续的申办上也存在区别。房地产开发公司，要开发经营一般商品房必须“五证俱全”，即要同时具备《规划用地许可证》、《建设规划许可证》、《开工许可证》、《土地使用证 》、《房屋销售许可证》。一般商品房的土地是出让用地，取得的方式主要是以招投标、拍卖、挂牌以及市场转让的方式。集资房的土地主要是通过划拨，并减免了相关税费。因此，集资房的建设在申办手续的过程中，各种手续的办理不同于一般商品房开发经营的办理过程。
第2种观点： 法律分析：合作建房(开发)合同的几种 如果农村集体土地流转制度不改革，按现行法律的规定，协议违法无效。合作建房合同满足以下条件就有效：(一)行为人具有相应的民事行为能力。(二)意思表示真实。(三)不违反法律、行规的强制性规定，不违背公序良俗。合作建房合同有下列情形之一的，合同无效：(一)一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益。(二)恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益。(三)以合法形式掩盖非法目的。(四)损害社会公共利益；(五)违反法律、行规的强制性规定。法律依据：《民法典》第一百四十三条 具备下列条件的民事法律行为有效：(一)行为人具有相应的民事行为能力;(二)意思表示真实;(三)不违反法律、行规的强制性规定，不违背公序良俗。《民法典》第四百六十五条 依法成立的合同，受法律保护。依法成立的合同，仅对当事人具有法律约束力，但是法律另有规定的除外。
第3种观点： 合作建房合同是指一方提供土地使用权，另一方提供资金，合作开发经营土地，建造房屋，根据事先约定分配新建房屋的一种协议，他包括以下几个要件：1、合作建房合同一方主体必须是有偿取得土地使用权的主体，另一方必须是具有房地产开发经营资格的企业；2、合作建房的各方必须共同办理立项手续、联建审批手续和土地使用权变更等级手续。原为集体土地或划拨土地的，应办理法定的批准手续，联建各方以自己的名义在约定的比例范围内进行新建房屋的初始产权等级。合作开发合同，即房地产，是指两个或两个以上的企业或企业、事业单位之间，通过签订合作开发合同，共同进行开发经营，获取开发利润的一种民事协议。一、合作建房与合作开发的相同点：1、所涉主体均为两个、两个以上的企业、事业单位；2、都要求合作一方具有房地产开发经营资格。二、合作开发与合作建房的区别：1、合作开发通常要组建以房地产开发经营未目标的企业法人或临时性的项目建设指挥机构，而合作建房通常不会组建任何性质的联营体，只以契约形式存在；2、合作开发出资的方式多种多样，并不仅仅是一方以土地使用权、一方出资金作为出资的方式，还包括各方共同出货币资金等其他方式；3、合作开发的各方都具有营利的目标，开发项目完成后，联营法人或联营机构通常将房屋进行销售以换回货币资金作为各自的利润；而合作建房的各方通常将建造完工的房屋按照事先已达成的分配协议予以分配，各自成为相应部分的初始登记产权人。
第1种观点： 法律分析：合作开发房地产合同的当事人一方应具备房地产开发经营资质的，双方自愿依法签订的协议是受法律保护的合作开发协议是指地产开发企业在城市规划区内国有土地上进行基础设施建设、房屋建设，并转让房地产开发项目或者销售、出租商品房的行为。法律依据：《中华人民共和国城市房地产开发经营管理条例》 第十六条 房地产开发企业开发建设的房地产项目，应当符合有关法律、法规的规定和建筑工程质量、安全标准、建筑工程勘察、设计、施工的技术规范以及合同的约定。房地产开发企业应当对其开发建设的房地产开发项目的质量承担责任。勘察、设计、施工、监理等单位应当依照有关法律、法规的规定或者合同的约定，承担相应的责任。《中华人民共和国最高人民关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》 第十五条 第一款 合作开发房地产合同的当事人一方具备房地产开发经营资质的，应当认定合同有效。
第2种观点： 依照合作开发房地产合同主体是否具备相应房地产开发企业资质等级，合作开发房地产合同一般可分为三类：第一类为双方都具有相应房地产开发企业资质等级的合作开发合同，第二类为仅有一方具有应房地产开发企业资质等级的合作开发合同，第三类为双方都不具有相应房地产开发资质等级的合作开发合同。依照《最高人民关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十五条的规定，合作开发房地产合同的当事人一方具备房地产开发经营资质的，应当认定合同有效。当事人双方均不具备房地产开发经营资质的，应当认定合同无效。但起诉前当事人一方已经取得房地产开发经营资质或者已依法合作成立具有房地产开发经营资质的房地产开发企业的，应当认定合同有效。由此不难认定，第一类合作开发合同为有效合同，第三类合作开发合同以起诉时是否至少有一方具备相应资质等级来确定合作开发合同的效力。第二类合作开发合同效力在实践中又区分为两类，一是合作开发中双方都进行了实质性投入的合同，一是不具备相应资质等级的企业以具备相应资质等级的房地产开发企业名义进行开发，并向对方缴纳管理费的挂靠开发合同。其中第一种合作开发合同依法应认定为有效合同，而对于挂靠开发的合同是否有效实务中有两种观点，一种观点认为，挂靠开发合同为无效合同，理由在于，挂靠开发实际上是名为合作开发实为资质借用，违反了法律行规有关企业资质的强制性规定。另一种观点认为，挂靠开发合同有效。我们认为后一种观点为正确见解。一、合作开发的软件由谁进行登记？合作开发的软件进行著作权登记的，可以由全体著作权人协商确定一名著作权人作为代表办理，申请者签章时只需由此著作权人签公章。著作权人协商不一致的，任何著作权人均可在不损害其他著作权人利益的前提下申请登记，但应当注明其他著作权人。二、民法典规定的合同效力合同效力是法律赋予依法成立的合同所产生的约束力。合同的效力可分为四大类，即有效合同，无效合同，效力待定合同，可撤销合同。有效合同，是指具备了合同的生效要件，能够产生合同当事人预期法律效果的合同。
第3种观点： 法律分析：合作开发房地产合同的当事人一方应具备房地产开发经营资质的，双方自愿依法签订的协议是受法律保护的合作开发协议是指地产开发企业在城市规划区内国有土地上进行基础设施建设、房屋建设，并转让房地产开发项目或者销售、出租商品房的行为。法律依据：《中华人民共和国城市房地产开发经营管理条例》 第十六条 房地产开发企业开发建设的房地产项目，应当符合有关法律、法规的规定和建筑工程质量、安全标准、建筑工程勘察、设计、施工的技术规范以及合同的约定。房地产开发企业应当对其开发建设的房地产开发项目的质量承担责任。勘察、设计、施工、监理等单位应当依照有关法律、法规的规定或者合同的约定，承担相应的责任。《中华人民共和国最高人民关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》 第十五条 第一款 合作开发房地产合同的当事人一方具备房地产开发经营资质的，应当认定合同有效。
第1种观点： 法律分析：正常是合作就是合作开发房地产纠纷；如果出地的一方不承担任何风险，只享有利润分配，一般就认定名为合作开发，实为土地使用权转让。不管是合作开发还是土地使用权转让，只要有开发资质，合同就是有效。合作开发房地产合同，是指当事人订立的以提供出让土地使用权、资金等作为共同投资，共享利润、共担风险合作开发房地产为基本内容的协议。法律依据：《中华人民共和国民法典》 第八百五十六条 合作开发合同的当事人违反约定造成研究开发工作停滞、延误或者失败的，应当承担违约责任。
第2种观点： 1、合作开发房地产合同，是指当事人订立的、以提供出让土地使用权、资金等作为共同投资，共享利润、共担风险合作开发房地产为基本内容的协议。从这一规定可以看出，合作开发房地产合同在内容上最基本的法律特征是：共同投资、共享利润、共担风险。如果合同不具备这一基本的法律特征，即使合同当事人将合同名称定为“合作开发房地产合同”，其真实性质亦必然发生变化，成为名为合作开发、实为其他性质的合同。2、《合作开发房地产合同的当事人一方具备房地产开发经营资质的，应当认定合同有效。从房地产开发行政管理的有关规定来看，所谓“房地产开发经营资质”应包含两方面的含义：其一，当事人一方必须是依法设立的，持有工商行政管理部门核发的《企业法人营业执照》的房地产开发企业;其二，该房地产开发企业必须具备与合作开发项目规模相适应的、由建设行政主管部门核定的房地产开发资质等级。这说明：在合作一方具有房地产开发经营资格的情况下，合作另一方既可以是法人，也可以是具有相应民事权利能力和民事行为能力的自然人。在上述关于合作开发房地产合同的概念和基本法律特征的基础上，4种转性合同是：针对提供土地使用权一方不承担经营风险、只收取固定利益的，是名为合作、实为土地使用权转让合同;针对提供资金一方不承担经营风险，只分配固定数量房屋、或只收取固定数额货币、或只使用房屋的，分别定性为名为合作开发、实为房屋买卖合同、借款合同、租赁合同。在下面论述四种转性合同的效力认定和法律后果的内容中，将具有房地产开发经营资质的当事人称为房地产开发企业一方，将不具备房地产开发经营资质的当事人称为非房地产开发企业一方。其实无论是何种类型的房地产好合同，都是会涉及到一些合同的纠纷的，比如说物业服务或者是合作开发等，我们在遇到纠纷的时候不要慌张，可以聘请专业的人士来帮助我们。
第3种观点： 1、《解释》第十四条规定：“本解释所称合作开发房地产合同，是指当事人订立的、以提供出让土地使用权、资金等作为共同投资，共享利润、共担风险合作开发房地产为基本内容的协议。”从这一规定可以看出，合作开发房地产合同在内容上最基本的法律特征是：共同投资、共享利润、共担风险。如果合同不具备这一基本的法律特征，即使合同当事人将合同名称定为“合作开发房地产合同”，其真实性质亦必然发生变化，成为名为合作开发、实为其他性质的合同。2、《解释》第十五条规定：“合作开发房地产合同的当事人一方具备房地产开发经营资质的，应当认定合同有效。”从房地产开发行政管理的有关规定来看，所谓“房地产开发经营资质”应包含两方面的含义：其一，当事人一方必须是依法设立的，持有工商行政管理部门核发的《企业法人营业执照》的房地产开发企业;其二，该房地产开发企业必须具备与合作开发项目规模相适应的、由建设行政主管部门核定的房地产开发资质等级。这说明：在合作一方具有房地产开发经营资格的情况下，合作另一方既可以是法人，也可以是具有相应民事权利能力和民事行为能力的自然人。在上述关于合作开发房地产合同的概念和基本法律特征的基础上，《解释》规定的4种转性合同是：针对提供土地使用权一方不承担经营风险、只收取固定利益的，是名为合作、实为土地使用权转让合同;针对提供资金一方不承担经营风险，只分配固定数量房屋、或只收取固定数额货币、或只使用房屋的，分别定性为名为合作开发、实为房屋买卖合同、借款合同、租赁合同。在下面论述四种转性合同的效力认定和法律后果的内容中，笔者将具有房地产开发经营资质的当事人称为房地产开发企业一方，将不具备房地产开发经营资质的当事人称为非房地产开发企业一方。
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