房地产联合开发的方式

第1种观点： 1、要明确合作各方的开发资质或取得资质的相应责任；2、约定先合伙或合作、后成立项目公司的方式，其承担民事责任方式先后不同；要明确先后的权利义务关系及办理相应手续的责任主体；3、组成项目公司合作开发的，要明确注册资本投入方式以及注册资本与投资总额的差异的处理对策及相应的责任；4、以土地使用权入股组成项目公司的，土地使用权须作评估；5、以筹建处或其它名义合作开发的，须使之成为能承担权利义务的其它经济组织，并明确合作筹建各方的权利义务；6、合作开发一方以土地使用权作为合作投资的，应办理土地使用人和使用性质的变更登记手续，并明确有关费用的承担方式和责任人；7、一个地块上合作开发涉及几个性质不同的项目，应分别立项、分别进行审批并办理不同的证照；8、合作开发各方的投资回报的方式，应按是否以开发项目的房屋为标的分别规定权利义务，投资回报系约定分房的，应明确房屋分配的具体办法；投资回报系分配利润的，应约定利润的计取方式；9、合作开发合同应约定建筑面积增加时的批准手续和增加面积的成本，增加分担及面积分配方式；10、合作开发合同由于需办理相关手续，往往效力待定，合作合同应具体约定一旦合同被确认无效或不生效时的具体处理方法。一、建设工程发包资质如何确定首先，应审查是否具备一个发包人的主体资格，是否具有建设工程项目的合法手续；其次，审查各种审批文件上的建设单位的主体是否与发包人的主体相一致。作为建设工程的发包人应具有合法性，才能成为法律意义上的发包人。在建设项目的建设方主体资格上，我国《城市房地产开发经营管理条例》对房地产开发经营企业，还作出的一些具体要求的规定。根据我国《城市房地产开发经营管理条例》第九规定：房地产开发主管部门应当根据房地产开发企业的资产、专业技术人员和开发经营业绩等，对备案的房地产开发企业核定资质等级。房地产开发企业应当按照核定的资质等级，承担相应的房地产开发项目。具体办法由建设行政主管部门制定。从此规定可以看出，房地产开发经营企业在具体开发项目时，应具备相应的资质条件。当然，房地产开发经营企业只有在开发项目主体资格合法的基础上作为发包人对外发包工程时，也才可能是合法的发包人。实际建设工程项目中，有的是合作建设项目，一方出资，另一方出地等情况，在确定发包人主体资格上，要具体分析。我国《房地产管理法》第27条规定：依法取得的土地使用权，可以依照本法和有关法律、行规的规定，作价入股，合资、合作开发经营房地产。合作开发房地产项目中，有的合作各方共同组成新的法人实体；有的合作各方组成合伙性质；有的合作各方仅为协作性质。在判断合作各方谁具有发包主体资格时，要从合法性上来判断，是否具合法有开发资质，手续是否完备。

第2种观点： 改革开放以来，通过借鉴国际经验并结合国内的实际情况，我国逐渐形成了具有中国特色的房地产产业和开发经营制度以及相关的法律法规。1、所谓房地产开发经营，是指房地产开发企业在城市规划区内国有土地上进行基础设施建设、房屋建设，并转让房地产开发项目或者销售、出租商品房的行为。其中：房地产开发经营的主体是房地产开发企业，是指以营利为目的，从事房地产开发和经营的企业，也称为房地产开发商;按照法律规定必须具备四级资质等级并承揽相应范围的业务。2、所谓合作开发经营房地产(也称为房地产开发联营，以下简称为联营)，是指两个或两个以上的企业之间或者企业与事业单位之间，通过签订联合开发合同，组成房地产开发经营的实体，共享利润、共担风险的经济联合行为。联营主体是两个或两个以上的企业之间、企业与事业单位之间的一种横向经济合作的法律实体。联营体中至少有一个具有房地产经营资格的法人。联营的目的是通过房地产开发营利。联营的本质特征是联营各方依据联营合同，互相协作、共担风险、共享盈利;这是与明为联营实为借贷关系的区别。联营形式一般具有法人型、合伙型、协作型三种。联营合同的有效条件是：联营主体应当按照法定程序和要求共同办理房地产开发项目的报批手续;对于以土地使用权为联营出资条件的，参加联营的主体应当按法律要求共同将土地使用权证办到联营体名下。3、房地产合作开发的另一种形式是合作建房。合作建房(以下简称联建)，是指一方提供土地使用权(供地方)，另一方或多方提供资金、技术、劳务等(建筑方)，合作建设房屋，按事先的约定分配新建房屋的行为。联建主体应当符合法律的规定，供地方只能是依法有偿取得土地使用权的主体，以划拨方式取得土地使用权作为投资，与他人订立联建合同，应当认定该合同无效。而建筑方必须是依法取得房地产开发经营资格的企业。联建合同是要式合同，联建各方必须共同办理立项手续或者联建审批手续，而且各方应当办理土地使用权变更手续。各方以自己的名义在合同约定比例范围内进行新建房屋的初始登记。

第3种观点： 房地产开发时刻面临来自于法律、、管理和市场等各个方面的风险，合作开发房地产情况尤为复杂。鉴于合作开发合同纠纷案件比例较高且案件复杂程度较高，又缺乏法律依据，最高人民《关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》对合作开发房地产作了比较详细的规定，仅“合作开发房地产合同纠纷”一节就有14条，占去《解释》整个28个条文的一半。现本文结合《解释》，对房地产合作开发合同效力认定的几个影响因素作一探讨。　　什么是合作开发房地产合同　　以合作的形式共同开发房地产，是我国现行土地制度的必然产物。国家所享有国有土地的所有权是不可动摇的、不可转让的。国家土地所有权不可能授予任何民事主体，也不可能进入市场流转。所以国有土地只能通过使用权来进行合法利用和流转，这就决定了国有土地的使用权人可以通过土地作为出资与他人合作开发房地产，实现土地要素与资金要素的结合，从而在最大程度上实现了国有土地使用权人的权利。　　合作开发房地产合同是指两方或两方以上的当事人约定，由一方提供土地，另一方提供资金、技术、劳务等，共同开发土地、建筑房屋，并在项目开发完成后按照约定的比例分享利用的协议。　　影响合作开发房地产合同效力的因素　　一、房地产开发经营资格　　《解释》第15条规定：“合作开发房地产合同的当事人一方具备房地产开发经营资质的，应当认定合同有效。当事人双方均不具备房地产开发经营资质的，应当认定合同无效。但起诉前当事人一方已经取得房地产开发经营资质或者已依法合作成立具有房地产开发经营资质的房地产开发企业的，应当认定合同有效。”　　《解释》的这个规定，正与合作开发房地产合同并不需要合作各方“共同经营”的精神相吻合。由于房地产开发经营非常复杂，投资者出于自身条件或者其他因素的考虑而不参与房地产开发经营，即体现了当事人的自愿原则，也不妨害国家的市场管理秩序、社会公共利益，不违反国家强制性法律法规。因此，合作各方有权约定是否共同经营。既然法律不要求合作各方共同经营，当然也没有必要要求合作各方均具有房地产开发经营资质。　　二、土地使用权转让条件　　1、尚未取得《国有土地使用权》证书的土地　　《解释》第九条规定：“ 转让方未取得出让土地使用权证书与受让方订立合同转让土地使用权，起诉前转让方已经取得出让土地使用权证书或者有批准权的同意转让的，应当认定合同有效。”　　2、使用权性质为划拨土地　　《解释》第16条规定：“土地使用权人未经有批准权的批准，以划拨土地使用权作为投资与他人订立合同合作开发房地产的，应当认定合同无效。但起诉前已经办理批准手续的，应当认定合同有效。”　　划拨土地使用权是土地使用者经县以上级依法批准，在缴纳补偿、安置等费用后取得的或者无偿取得的没有使用期限的国有土地使用权。其特点是取得的法定性、取得的无偿性或低偿性、使用的无期限性和处分的局限性、正是基于上述特征，划拨的土地未经过批准不得作为投资参与合作开发房地产。　　这里所指的“批准”指的是经过县以上级批准，并由土地使用权受让人办理使用权出让手续，并依照国家的有关规定缴纳土地出让金。　　“伪合作开发房地产合同”的认定　　《解释》中对一些名为合作开发但合同约定的内容又名不副实的情况做了规定，具体是　　1、名为合作开发房地产实为土地使用权转让　　《解释》第24条规定：“合作开发房地产合同约定提供土地使用权的当事人不承担经营风险，只收取固定利益的，应当认定为土地使用权转让合同。”　　2、名为合作开发房地产实为房屋买卖　　《解释》第25条规定：“合作开发房地产合同约定提供资金的当事人不承担经营风险，只分配固定数量房屋的，应当认定为房屋买卖合同。”　　3、名为合作开发房地产实为借款　　《解释》第26条规定：“合作开发房地产合同约定提供资金的当事人不承担经营风险，只收取固定数额货币的，应当认定为借款合同。”　　4、名为合作开发房地产实为房屋租赁　　《解释》第24条规定：“合作开发房地产合同约定提供资金的当事人不承担经营风险，只以租赁或者其他形式使用房屋的，应当认定为房屋租赁合同。”

第1种观点： 合作中的提前购入提前购入，是指在以分配所建房屋面积为分配方式的合作开发中，合作一方将自己根据合作合同所应得的房屋面积在工程竣工前转让给合作方，合作他方提前购入该房屋面积、并支付价款的行为。提前购入未变更合作各方在合作合同中约定的合作条件，也未变更各方在项目公司的持股比例，只是变动了合作一方实现其合作收益的时间，因此，提前购入与承包经营不同，它并没有改变转让方对项目公司的经营管理权。在合作一方提前转让其应当分配的房屋面积后，仍继续参加项目公司的管理。由于提前购入一方面使合作一方通过提前转让利益以融通资金成为可能，另一方面又使合作他方能通过资金投入以获取更大利益，于各方都有实益，因而其在项目公司的实践中广泛存在。(一)提前购入的性质1.股权转让说。此说认为，在合作一方将其应分得的房屋面积提前转让之后，一般会淡出项目公司的管理，因其合作利益已经实现，继续参加合作公司的管理既无实际意义，也容易产生风险，在此情况下，受让其房屋面积的合作一方实际承担了项目公司的全部经营风险，为公平保护合作方利益计，该受让房屋面积的合作方应当拥有项目公司的全部管理权，或至少取得与其受让的房屋面积相对应的管理权，因此，在合作一方取得了合作他方的房屋面积后，其收益权和经营管理权也相应取得。所以，提前购入是名为转让房屋面积，实为转让项目公司的股份。既然如此，提前购入就应当属于中外合作经营企业法规定的“重大变更”事项，提前购入的合同应当经原审批机关审批方能生效，否则，就是无效合同。2.房屋预售说。因提前购入的标的是尚未竣工和交付使用的房屋，遂有房屋预售说。依此说之观点，提前购入不是现楼的转让，而是期楼的转让，其符合房屋预售的特征，因而应适用法律规定的房屋预售的条件，如建设投资已达到计划总投资的25%以上，或基础工程已经完成，已经领取房屋预售许可证，否则，房屋不具备预售条件，提前购入就不能成立，提前购入的合同则是无效合同。3.权益转让说。此说认为提前转让既不是股权转让，也不是房屋预售，而只是项目公司合作方对自己权益的处分行为，只不过其所处分的权益不是已经建成的房屋，而是正在建设中的房屋，是依合作合同产生的期待中的权益。既然期货期权可以买卖，将要分得的房屋面积及其产生的权益自可买卖，其既不构成股权转让或“重大变更”，因而无须主管部门批准，也不构成房屋预售，因而无须以取得预售许可证为条件。其提前购入合同经当事人达成合意即可发生法律效力。(二)提前购入合同与合作合同的关系提前购入合同与合作合同的关系是提前购入合同履行中的一个重要问题，其核心乃在于提前购入合同中的权利义务关系的实现是否依赖于合作合同中的权利义务的实现。在发生纠纷时，一方主张另一方违反提前购入合同时，另一方能否以一方违反合作合同相对抗。1.联系说。依联系说的观点，提前购入合同的权利义务与合作合同的权利义务有密切联系。合作合同的履行是提前购入合同履行的前提条件。如果一方未能履行合作合同的义务，则不能要求对方履行提前购入合同义务。比如，如果合作合同的出地方是提前购入合同的转让方，其未能按合作合同规定的期间出地，就自然不能按提前购入合同找对方要钱。只有在一方全面履行合作合同时，才有权主张另一方履行提前购入合同。2.说。此说认为合作合同与提前购入合同的主体不同(在项目公司有两个以上股东的情况下)，合同标的不同，对价不同，因而是两个完全不同的法律关系。提前购入合同的权利义务的实现不以合作合同的权利义务实现为前提。提前购入合同是完全的合同。它既不是合作合同的变更，也不是合作合同的从合同，不能以合作合同的违约行为来对抗提前购入合同的违约行为。

第2种观点： 合作开发合同的概念与特征　　对于合作开发房地产合同的概念，理论界和实务中有不同的认识。所谓合作开发房地产合同是指一方出地另一方出资，或一方出地、双方或多方出资，合作开发经营房地产，并且合作各方对建成的房地产进行产权分成的，或以土地入股、合作开发经营房地产进行利润分成的协议。　　合作开发房地产合同的特征，在理论和实务中有不同的认识，关键是对合作行为的认定。通常认为，合作行为具有四个特征，即合作方共同出资、共同经营、共享利润、共担风险。而且这四个特征在最高人民《关于审理联营合同纠纷案件若干问题的解答》中有明确体现。合作开发房地产合同的特征有两点：　　共同出资。共同出资是合作开发房地产合同的首要和必要的条件，是不可缺少的要素。无论合作各方是以何种形式出资，如合作方出地、出资金、出技术等，共同出资作为认定合作的条件是毋庸置疑的。只有共同出资，才有合作的基础和物质准备。　　共享利润。合作开发共同出资的目的就是要对合作成果所带来的经济利益共同分享，即要取得部分房屋产权或分得利润。如果当事人不想取得经济利益，那么当事人就不会出资，也不会签订合作开发房地产合同。

第3种观点： 法律分析：联合开发房地产，指双方当事人约定，由一方提供建设用地使用权，另外一方提供资金、技术、劳务等，合作开发土地，建筑房产等项目，共担风险，共享收益的房地产开发方式。提供土地使用权的一方，我们称之为供地方；另一方则是从事房地产开发经营的房地产开发企业，我们称之为建筑方。这种意义上的联合开发房地产是狭义的。从广义上讲，任何由两方合作进行房地产项都可以纳入联合开发房地产的范畴，不限于一方出地一方出资，也可以双方共同出资；不限于进行房地产开发经营，也可以是建房自用；不限于双方都是法人或其他组织，也可以是法人或其他组织与自然人或自然人之间合作；不限于在城市规划区国有土地上进行建设，也可以是在集体土地上联合建房。法律依据：《中华人民共和国城市房地产管理法》第二十 依法取得的土地使用权，可以依照本法和有关法律、行规的规定，作价入股，合资、合作开发经营房地产。第二十九条 国家采取税收等方面的优惠措施鼓励和扶持房地产开发企业开发建设居民住宅。第三十条 房地产开发企业是以营利为目的，从事房地产开发和经营的企业。设立房地产开发企业，应当具备下列条件：（一）有自己的名称和组织机构；（二）有固定的经营场所；（三）有符合规定的注册资本；（四）有足够的专业技术人员；（五）法律、行规规定的其他条件。设立房地产开发企业，应当向工商行政管理部门申请设立登记。工商行政管理部门对符合本法规定条件的，应当予以登记，发给营业执照；对不符合本法规定条件的，不予登记。设立有限责任公司、股份有限公司，从事房地产开发经营的，还应当执行公司法的有关规定。房地产开发企业在领取营业执照后的一个月内，应当到登记机关所在地的县级以上地方规定的部门备案。

第1种观点： 随着房地产市场的不断升温，一方面强化了开发建设主体继续进行开发建设的主观积极性，另一方面也增加了房地产开发建设的成本及其他相关问题等的客观难度。于是许多开发商为了克服客观困难满足继续开发建设的需求，纷纷寻求合作：有地的出地，有钱的出钱，鉴于此房地产业内合作日趋增多，同时因合作开发而产生的纠纷也日益增加。由于房地产开发所涉及的标的往往比较巨大，因此一旦产生纠纷均会对合作各方产生很大影响，同时由于我国目前对该问题没有专门立法，各地对该类案件的处理也没有统一的标准，法官认识程度的差异也相对较大，所以合作各方应在法律的约束下尽可能详细的签订合作开发合同，充分预见合作开发中潜在的法律风险并采取法律手段进行合理防范。本期笔者首先介绍一下房地产合作开发的法律概念及其类型。1、房地产合作开发的法律概念：迄今为止无论在理论界还是在实务界对该问题尚无绝对统一的认识，笔者基本上倾向于这种定义：房地产合作开发，通常是地产和房产的合作开发，指以提供土地使用权一方与对土地开发进行投资一方对特定地块的建设项目以合资或合作方式进行共同开发的行为(当然，合作方既可以是双方也可以是多方)。2、房地产合作开发的类型：(1)法人型合作开发：合作开发各方组成项目公司，并以项目公司名义办理有关手续，合作开发的权利义务由公司项目章程具体明确，不再由合作协议书来规范。而且在该种情况下，房地产合作开发的合作人即成为项目公司的股东，合作人不再以合伙的连带责任承担民事责任，而是以项目公司的注册资本为限承担有限责任。(2)合伙型合作开发：合作开发各方未组成项目公司，以投资各方名义共同办理有关手续，合作方式、投资及权益分配比例均由合作协议约定。由于该类合作开发，涉及法律审批手续复杂、繁琐，同时双方签订的项目合作开发合同过于简单，在实践中常常存在大量的法律纠纷，且相当部分行为因此而无效，不受到法律的保护。根据当前法律规定，房地产合伙型合作开发行为要合法有效，合作双方必须共同获得有关部门对土地使用、规划许可、项目施工许可等所有行政审批手续。同时，合作协议里的保底条款是无法律效力的。(3)合作开发的其他类型：a)先合伙后转为法人型的合作开发：此种类型其承担民事责任方式先后不同；要明确先后的权利义务关系及办理相应手续的责任主体。b)房屋参建：是指参建人以参建名义对已经成立的房地产项目参与投资或预购房屋的行为。该类参建行为往往因为没有被的主管部门行政批准而被认定为行为无法律效力。实践中常常表现为被参建人非法融资，即被参建人由于项目建设资金短缺，又无法通过其它合法途径获得周转资金，在未取得商品房预售证情况下，打着优惠价内部价旗号，以商品房预售方式，吸引参建人投入资金，以获得资金。当然，在法律框下通过积极运作，合理防范，此种合作类型还是具有一定的实践操作性的。c)安居工程合作建房：是指住宅合作社通过社员集资合作建造住宅的行为。该类房屋建造行为不属于房地产开发范畴，而是国家为缓解城市居民住房紧张状况，弥补国家建设资金短缺而采取的一种性支持。

第2种观点： 为了认识房地产经营管理风险的本质和规律，提高对房地产经营管理风险分析的认识水平，加强对房地产风险的管理，根据一定的标准可以把房地产经营管理风险划分为不同的类型。（一）自然风险房地产经营管理的自然风险，是由房地产经营管理过程中自然灾害，诸如地震、洪水、风暴、火灾等造成的房地产破坏和损害而形成的风险。（二）社会风险房地产经营管理的社会风险，大体上来自两个方面。一是由于政治方面的原因引起的，例如国家政治状况和政治形势的变化，国家的宏观经济和房地产方面的变革，以及国家和房地产方面法律法规等变动形成的房地产经营管理风险；二是由于集体和个人的不恰当或错误的行为引起的，例如盗窃、抢劫、欺诈等形成的风险等。其中对房地产经营管理影响最大的是国家政治变动和法律法规的变动。（三）市场风险房地产经营管理经济和市场风险，是由房地产市场状况的变动引起的，或者说是由市场运行状况的不确定因素引起的。在市场经济条件下，市场是各种经济运行状况的集中表现，市场运行中的各种不确定因素非常之多。国内外社会经济变动、经济变动、居民收入水平的变动都会影响到房地产市场的运行。（四）技术风险房地产经营管理的技术风险，是由于科学技术的进步引起的风险。当代已经进入了知识经济时代，在知识经济时代，科学技术发展的十分迅速。科学技术进步引起了建材的品种、质量和性能的变化，也促使建筑技术的提高、建筑结构的革新等，从而使建筑业和建筑产品科技含量大大提高，不断地使存量房屋等建筑物贬值，由此造成了房地产经营管理的技术风险。（五）内部风险由于房地产经营管理企业内部管理水平等问题，影响到企业的预期收益，从而形成经营管理风险。比如由于企业财务管理混乱，造成资金周转缓慢；施工管理不善，延误了工期；经营管理水平低下，使房地产出租出售受到影响等。

第3种观点： 房地产合作开发中应注意的法律风险：(1)要明确合作各方的开发资质或取得资质的相应责任;(2)约定先合伙或合作、后成立项目公司的方式，其承担民事责任方式先后不同;要明确先后的权利义务关系及办理相应手续的责任主体;(3)组成项目公司合作开发的，要明确注册资本投入方式以及注册资本与投资总额的差异的处理对策及相应的责任;(4)以土地使用权入股组成项目公司的，土地使用权须作评估;(5)以筹建处或其它名义合作开发的，须使之成为能承担权利义务的其它经济组织，并明确合作筹建各方的权利义务;(6)合作开发一方以土地使用权作为合作投资的，应办理土地使用人和使用性质的变更登记手续，并明确有关费用的承担方式和责任人;(7)一个地块上合作开发涉及几个性质不同的项目，应分别立项、分别进行审批并办理不同的证照;(8)合作开发各方的投资回报的方式，应按是否以开发项目的房屋为标的分别规定权利义务，投资回报系约定分房的，应明确房屋分配的具体办法;投资回报系分配利润的，应约定利润的计取方式;(9)合作开发合同应约定建筑面积增加时的批准手续和增加面积的成本，增加分担及面积分配方式。

第1种观点： 核心内容：中外合作是房地产开发市场中的一种模式。中外合作开发房地产主要涉及合作中的提前购入、提前购入的性质及提前购入合同与合作合同的关系等法律问题。下面小编为您介绍。　　一、合作中的提前购入　　提前购入，是指在以分配所建房屋面积为分配方式的合作开发中，合作一方将自己根据合作合同所应得的房屋面积在工程竣工前转让给合作方，合作他方提前购入该房屋面积、并支付价款的行为。提前购入未变更合作各方在合作合同中约定的合作条件，也未变更各方在项目公司的持股比例，只是变动了合作一方实现其合作收益的时间，因此，提前购入与承包经营不同，它并没有改变转让方对项目公司的经营管理权。　　在合作一方提前转让其应当分配的房屋面积后，仍继续参加项目公司的管理。由于提前购入一方面使合作一方通过提前转让利益以融通资金成为可能，另一方面又使合作他方能通过资金投入以获取更大利益，于各方都有实益，因而其在项目公司的实践中广泛存在。　　二、提前购入的性质　　1. 股权转让说。　　此说认为，在合作一方将其应分得的房屋面积提前转让之后，一般会淡出项目公司的管理，因其合作利益已经实现，继续参加合作公司的管理既无实际意义，也容易产生风险，在此情况下，受让其房屋面积的合作一方实际承担了项目公司的全部经营风险，为公平保护合作方利益计，该受让房屋面积的合作方应当拥有项目公司的全部管理权，或至少取得与其受让的房屋面积相对应的管理权。　　因此，在合作一方取得了合作他方的房屋面积后，其收益权和经营管理权也相应取得。所以，提前购入是名为转让房屋面积，实为转让项目公司的股份。既然如此，提前购入就应当属于中外合作经营企业法规定的重大变更事项，提前购入的合同应当经原审批机关审批方能生效，否则，就是无效合同。　　2. 房屋预售说。　　因提前购入的标的是尚未竣工和交付使用的房屋，遂有房屋预售说。依此说之观点，提前购入不是现楼的转让，而是期楼的转让，其符合房屋预售的特征，因而应适用法律规定的房屋预售的条件，如建设投资已达到计划总投资的25%以上，或基础工程已经完成，已经领取房屋预售许可证，否则，房屋不具备预售条件，提前购入就不能成立，提前购入的合同则是无效合同。　　3. 权益转让说。 　　此说认为提前转让既不是股权转让，也不是房屋预售，而只是项目公司合作方对自己权益的处分行为，只不过其所处分的权益不是已经建成的房屋，而是正在建设中的房屋，是依合作合同产生的期待中的权益。既然期货期权可以买卖，将要分得的房屋面积及其产生的权益自可买卖，其既不构成股权转让或重大变更，因而无须主管部门批准，也不构成房屋预售，因而无须以取得预售许可证为条件。其提前购入合同经当事人达成合意即可发生法律效力。　　三、提前购入合同与合作合同的关系　　提前购入合同与合作合同的关系是提前购入合同履行中的一个重要问题，其核心乃在于提前购入合同中的权利义务关系的实现是否依赖于合作合同中的权利义务的实现。在发生纠纷时，一方主张另一方违反提前购入合同时，另一方能否以一方违反合作合同相对抗。　　1. 联系说。　　依联系说的观点，提前购入合同的权利义务与合作合同的权利义务有密切联系。合作合同的履行是提前购入合同履行的前提条件。如果一方未能履行合作合同的义务，则不能要求对方履行提前购入合同义务。比如，如果合作合同的出地方是提前购入合同的转让方，其未能按合作合同规定的期间出地，就自然不能按提前购入合同找对方要钱。只有在一方全面履行合作合同时，才有权主张另一方履行提前购入合同。　　2. 说。　　此说认为合作合同与提前购入合同的主体不同，合同标的不同，对价不同，因而是两个完全不同的法律关系。提前购入合同的权利义务的实现不以合作合同的权利义务实现为前提。提前购入合同是完全的合同。它既不是合作合同的变更，也不是合作合同的从合同，不能以合作合同的违约行为来对抗提前购入合同的违约行为。

第2种观点： 合作开发合同的概念与特征　　对于合作开发房地产合同的概念，理论界和实务中有不同的认识。所谓合作开发房地产合同是指一方出地另一方出资，或一方出地、双方或多方出资，合作开发经营房地产，并且合作各方对建成的房地产进行产权分成的，或以土地入股、合作开发经营房地产进行利润分成的协议。　　合作开发房地产合同的特征，在理论和实务中有不同的认识，关键是对合作行为的认定。通常认为，合作行为具有四个特征，即合作方共同出资、共同经营、共享利润、共担风险。而且这四个特征在最高人民《关于审理联营合同纠纷案件若干问题的解答》中有明确体现。合作开发房地产合同的特征有两点：　　共同出资。共同出资是合作开发房地产合同的首要和必要的条件，是不可缺少的要素。无论合作各方是以何种形式出资，如合作方出地、出资金、出技术等，共同出资作为认定合作的条件是毋庸置疑的。只有共同出资，才有合作的基础和物质准备。　　共享利润。合作开发共同出资的目的就是要对合作成果所带来的经济利益共同分享，即要取得部分房屋产权或分得利润。如果当事人不想取得经济利益，那么当事人就不会出资，也不会签订合作开发房地产合同。

第3种观点： 法律分析：联合开发房地产，指双方当事人约定，由一方提供建设用地使用权，另外一方提供资金、技术、劳务等，合作开发土地，建筑房产等项目，共担风险，共享收益的房地产开发方式。提供土地使用权的一方，我们称之为供地方；另一方则是从事房地产开发经营的房地产开发企业，我们称之为建筑方。这种意义上的联合开发房地产是狭义的。从广义上讲，任何由两方合作进行房地产项都可以纳入联合开发房地产的范畴，不限于一方出地一方出资，也可以双方共同出资；不限于进行房地产开发经营，也可以是建房自用；不限于双方都是法人或其他组织，也可以是法人或其他组织与自然人或自然人之间合作；不限于在城市规划区国有土地上进行建设，也可以是在集体土地上联合建房。法律依据：《中华人民共和国城市房地产管理法》第二十 依法取得的土地使用权，可以依照本法和有关法律、行规的规定，作价入股，合资、合作开发经营房地产。第二十九条 国家采取税收等方面的优惠措施鼓励和扶持房地产开发企业开发建设居民住宅。第三十条 房地产开发企业是以营利为目的，从事房地产开发和经营的企业。设立房地产开发企业，应当具备下列条件：（一）有自己的名称和组织机构；（二）有固定的经营场所；（三）有符合规定的注册资本；（四）有足够的专业技术人员；（五）法律、行规规定的其他条件。设立房地产开发企业，应当向工商行政管理部门申请设立登记。工商行政管理部门对符合本法规定条件的，应当予以登记，发给营业执照；对不符合本法规定条件的，不予登记。设立有限责任公司、股份有限公司，从事房地产开发经营的，还应当执行公司法的有关规定。房地产开发企业在领取营业执照后的一个月内，应当到登记机关所在地的县级以上地方规定的部门备案。

第1种观点： 法律分析：正常是合作就是合作开发房地产纠纷；如果出地的一方不承担任何风险，只享有利润分配，一般就认定名为合作开发，实为土地使用权转让。不管是合作开发还是土地使用权转让，只要有开发资质，合同就是有效。合作开发房地产合同，是指当事人订立的以提供出让土地使用权、资金等作为共同投资，共享利润、共担风险合作开发房地产为基本内容的协议。法律依据：《中华人民共和国民法典》 第八百五十六条 合作开发合同的当事人违反约定造成研究开发工作停滞、延误或者失败的，应当承担违约责任。

第2种观点： 1、《解释》第十四条规定：“本解释所称合作开发房地产合同，是指当事人订立的、以提供出让土地使用权、资金等作为共同投资，共享利润、共担风险合作开发房地产为基本内容的协议。”从这一规定可以看出，合作开发房地产合同在内容上最基本的法律特征是：共同投资、共享利润、共担风险。如果合同不具备这一基本的法律特征，即使合同当事人将合同名称定为“合作开发房地产合同”，其真实性质亦必然发生变化，成为名为合作开发、实为其他性质的合同。2、《解释》第十五条规定：“合作开发房地产合同的当事人一方具备房地产开发经营资质的，应当认定合同有效。”从房地产开发行政管理的有关规定来看，所谓“房地产开发经营资质”应包含两方面的含义：其一，当事人一方必须是依法设立的，持有工商行政管理部门核发的《企业法人营业执照》的房地产开发企业;其二，该房地产开发企业必须具备与合作开发项目规模相适应的、由建设行政主管部门核定的房地产开发资质等级。这说明：在合作一方具有房地产开发经营资格的情况下，合作另一方既可以是法人，也可以是具有相应民事权利能力和民事行为能力的自然人。在上述关于合作开发房地产合同的概念和基本法律特征的基础上，《解释》规定的4种转性合同是：针对提供土地使用权一方不承担经营风险、只收取固定利益的，是名为合作、实为土地使用权转让合同;针对提供资金一方不承担经营风险，只分配固定数量房屋、或只收取固定数额货币、或只使用房屋的，分别定性为名为合作开发、实为房屋买卖合同、借款合同、租赁合同。在下面论述四种转性合同的效力认定和法律后果的内容中，笔者将具有房地产开发经营资质的当事人称为房地产开发企业一方，将不具备房地产开发经营资质的当事人称为非房地产开发企业一方。

第3种观点： 房地产合作建房合同效力的认定是：1、未经有批准权的批准，以划拨土地使用权作为投资与他人签订的合作建房合同，应当认定合同无效；但起诉前已经办理了批准手续的，应认定合同有效。2、合作双方所签合作合同约定提供土地使用权的一方当事人不参与经营活动，不承担经营风险，只收取固定利益的，应当认定双方所签合作合同为土地使用权转让合同。【本文关联的相关法律依据】《中华人民共和国民法典》第五百零二条依法成立的合同，自成立时生效，但是法律另有规定或者当事人另有约定的除外。依照法律、行规的规定，合同应当办理批准等手续的，依照其规定。未办理批准等手续影响合同生效的，不影响合同中履行报批等义务条款以及相关条款的效力。应当办理申请批准等手续的当事人未履行义务的，对方可以请求其承担违反该义务的责任。依照法律、行规的规定，合同的变更、转让、解除等情形应当办理批准等手续的，适用前款规定。

第1种观点： 1、要明确合作各方的开发资质或取得资质的相应责任；2、约定先合伙或合作、后成立项目公司的方式，其承担民事责任方式先后不同；要明确先后的权利义务关系及办理相应手续的责任主体；3、组成项目公司合作开发的，要明确注册资本投入方式以及注册资本与投资总额的差异的处理对策及相应的责任；4、以土地使用权入股组成项目公司的，土地使用权须作评估；5、以筹建处或其它名义合作开发的，须使之成为能承担权利义务的其它经济组织，并明确合作筹建各方的权利义务；6、合作开发一方以土地使用权作为合作投资的，应办理土地使用人和使用性质的变更登记手续，并明确有关费用的承担方式和责任人；7、一个地块上合作开发涉及几个性质不同的项目，应分别立项、分别进行审批并办理不同的证照；8、合作开发各方的投资回报的方式，应按是否以开发项目的房屋为标的分别规定权利义务，投资回报系约定分房的，应明确房屋分配的具体办法；投资回报系分配利润的，应约定利润的计取方式；9、合作开发合同应约定建筑面积增加时的批准手续和增加面积的成本，增加分担及面积分配方式；10、合作开发合同由于需办理相关手续，往往效力待定，合作合同应具体约定一旦合同被确认无效或不生效时的具体处理方法。一、建设工程发包资质如何确定首先，应审查是否具备一个发包人的主体资格，是否具有建设工程项目的合法手续；其次，审查各种审批文件上的建设单位的主体是否与发包人的主体相一致。作为建设工程的发包人应具有合法性，才能成为法律意义上的发包人。在建设项目的建设方主体资格上，我国《城市房地产开发经营管理条例》对房地产开发经营企业，还作出的一些具体要求的规定。根据我国《城市房地产开发经营管理条例》第九规定：房地产开发主管部门应当根据房地产开发企业的资产、专业技术人员和开发经营业绩等，对备案的房地产开发企业核定资质等级。房地产开发企业应当按照核定的资质等级，承担相应的房地产开发项目。具体办法由建设行政主管部门制定。从此规定可以看出，房地产开发经营企业在具体开发项目时，应具备相应的资质条件。当然，房地产开发经营企业只有在开发项目主体资格合法的基础上作为发包人对外发包工程时，也才可能是合法的发包人。实际建设工程项目中，有的是合作建设项目，一方出资，另一方出地等情况，在确定发包人主体资格上，要具体分析。我国《房地产管理法》第27条规定：依法取得的土地使用权，可以依照本法和有关法律、行规的规定，作价入股，合资、合作开发经营房地产。合作开发房地产项目中，有的合作各方共同组成新的法人实体；有的合作各方组成合伙性质；有的合作各方仅为协作性质。在判断合作各方谁具有发包主体资格时，要从合法性上来判断，是否具合法有开发资质，手续是否完备。

第2种观点： 目前，房地产合作开发的形式大体有以下几类：1、拥有土地使用权的当事人提供土地使用权（土地协议折价，或评估入股方式构成合作投资比例），另一方是具有房地产开发资质证书的房地产开发商提供资金和技术，以双方名义共同开发，然后按照双方约定比例进行分配并对自己名下的房屋进行使用或销售。从法律上讲，这是一种典型的合作形式，在内容和形式上都符合合伙经营的特点，对内按照合同约定的投资比例共同经营，共担风险，合作参与各方以分利、方式、土地补偿等方式获得利润汇报，对外双方共同互负连带责任。2、已拥有土地使用权的当事人提供土地使用权，另一方当事人投入资金或技术，以土地使用权人的名义进行开发，待房屋建成后，依约定将房屋及其占用范围内的土地使用权以转让方式转让给投资方。这是一种以合作开发为名，吸收开发资金分享利益的合同，享有土地使用权的开发方负责开发经营的运作并承担经营风险，合作方只投入资金或技术，但不加名合作，也不参加经营及承担风险，只是享受固定的利润分成或获取固定的房屋作为投资回报，这是名为合作建房，实为借贷的合同，由于项目是以土地使用权人的名义进行开发，所以其中风险主要由提供土地使用权一方承担。3、已拥有土地使用权的当事人提供土地使用权，另一方是具有房地产开发资质的房地产开发商投入资金和技术并以其名义进行开发建设，项目完成后，开发商依合同约定的分配比例将房屋所有权及土地使用权转移给出地一方；这是一种双方合作，单方负责开发经营的合同，实质上具有名为合作开发，实为转让土地使用权的性质，其中风险主要由开发商一方承担。4、已拥有土地使用权的当事人提供土地使用权，另一方当事人提供资金双方共同组成一个房地产开发项目公司，并以项目公司的名义进行房地产开发建设，并按双方约定比例分配建成后的房屋或者将建成房屋出售后，按比例分配所得收益，这种合作开发的项目公司，类似法人型的联营体，项目公司依批准的经营范围活动并以其名义承担经营风险，完成项目公司使命后即告终止，对合作双方化解风险极为有利。由于新成立的房地产开发项目公司是法人，拥有土地使用权的当事人在提供土地使用权，必须办理相应土地出让过户手续。5、已拥有土地使用权的当事人（往往不具备开发资质，或开发资质等级不足），以挂靠形式与具有房地产开发资质证书的开发商签订合作开发合同，挂靠方负责开发经营所需资金，被挂靠方为房地产开房地产合作开发有哪些方法？发公司，负责办理合作项目的立项、批地、报建、签订销售合同，办理房地产权证，同时收取一定比例的管理费或分取固定的利润；这种合作方式逃避了房地产开发的行政管理，降低了成本，其实质是房地产开发企业以合作开发为名出租房地产资质证书以获取利益，一旦发生法律纠纷，合作方诉诸时，相关合同往往裁定无效。一、合作建房双方如何出资合作开发双方不论是一方出土地、另一方出资金，还是双方既出资金又出土地，完全由合作双方根据自愿、平等的原则，进行协商，达成一致协议。重要的是作为出资的土地必须是通过出让取得的国有土地。该土地如果还是行政划拨土地，应当由土地使用单位在国土部门办理手续，缴纳土地出让金，将其名下的行政划拨土地使用权转为国有土地使用权。如果该土地是集体土地，应当首先在国土部门办理征地手续，由国土部门将集体土地通过征收转为国有土地，再办理国有土地出让手续，缴纳土地出让金，取得国有土地使用权。二、合作开发税费如何合理分担合作开发双方应办理土地使用权变更登记手续，双方通过土地转让方式使双方各自名下拥有合同约定比例的国有土地使用权面积。原为集体土地的，应先征用为国有土地。原以划拨方式无偿取得的国有土地，应缴纳土地出让金，在国土部门办理出让手续。由此产生的土地出让金或征地及补偿费用应由投入土地的一方承担。国有土地使用权转让到投入资金一方的转让税费应由转让方和投资方按国家规定分别承担，也可以由合作双方协商承担土地转让的税费。在合作开发建设中应缴纳的营业税、城建税、固定资产投资方向调节税，按照规定应由建设单位或房地产开发单位（即在项目报建文件中申报的单位）负责承担。总之，合作双方在签订合作开发合同之前，应当对各项投入和各项上缴的税费都应当事先了如指掌，根据权利与义务对等的原则，协商决定合作各方最后分配的比例和具体建筑面积。

第3种观点： 房地产合作开发是指具有房地产开发资质的一方与提供建设用地使用权或提供资金、技术、劳务等一方或多方在共担风险、共享收益条件下合作开发房地产项目。实践中，主要有三种方式：一是以签署联合经营协议的合伙制联建；二是组建具有法人资格的项目公司开发；三是房屋参建。三者在法律上的性质、所需要承担的风险及运作方式等方面都有着相当大的区别。房地产联建是指提供资金、技术、劳务一方的与提供土地的另一方合作进行房地产开发，双方在合同里明确约定按比例分配房屋和土地使用权，并以各自所有的或者经营管理的财产承担民事责任的房地产合作开发行为。由于该类合作开发，涉及法律审批手续复杂、繁琐，同时双方签订的项目合作开发合同过于简单，在实践中常常存在大量的法律纠纷，且相当部分行为因此而无效，不受到法律的保护。根据当前法律规定，房地产联建行为要合法有效，合作双方必须共同获得有关部门对土地使用、规划许可、项目施工许可等所有行政审批手续。同时，合作协议里的"保底条款"是无法律效力的。项目公司开发是指提供资金、技术、劳务一方的与提供土地的另一方以组建法人资格的经济实体来合作进行房地产开发的行为。在该种情况下，房地产合作开发的合作人即成为项目公司的股东，合作人之间的权利义务不再由合A作协议书来规范，而是由项目公司的章程来明确各自的权利与义务。合作人不再以合伙的连带责任承担民事责任，而是以项目公司的注册资本为限承担有限责任。房屋参建是指参建人以参建名义对已经成立的房地产项目参与投资或预购房屋的行为。该类参建行为往往因为没有被的主管部门行政批准而被认定为行为无法律效力。实践中常常表现为被参建人非法融资，即被参建人由于项目建设资金短缺，又无法通过其它合法途径获得周转资金，在未取得商品房预售证情况下，打着"优惠价"、"内部价"旗号，以商品房预售方式，吸引参建人投入资金，以获得资金。另外，现实中还存在不同以上类型的房屋建设方式，即安居工程合作建房。根据住房制度改革领导小组、建设部、国家税务局于1992年2月颁发的《城镇住宅合作社管理暂行办法》规定：本办法所称住宅合作社，是指经市（县）房地产行政主管部门批准，由城市居民、职工为改善自身住房条件而自愿参加，不以盈利为目的公益性合作经济组织，具有法人资格。合作住宅是指住宅合作社通过社员集资合作建造的住宅。该类房屋建造行为不属于房地产开发范畴，而是国家为缓解城市居民住房紧张状况，弥补国家建设资金短缺而采取的一种性支持。房屋建造后如果职工不准备继续居住，则应退还房屋或者补交国有土地出让金后才可以到市场上自由转让。

第1种观点： 根据我国法律的规定和实务务操作，目前房地产市场联合开发房地产通常有以下三种方式：(一)、法人型联合开发，即联合开发方组建新的法人，双方出资成立项目公司，以项目公司的名义进行开发，双方按照出资比例承担风险、获取收益。以项目公司方式开发的优点是责任明确、相对而言可以减少纠纷发生的概率。同时其不足之处也很多：比如组建项目公司需要一定的时间，成立规范的管理机构，费用较高且容易错过商机;再比如以土地使用权出资必须办理土地使用权转移手续，而当土地使用权是划拨取得时这一手续就无法办成;更重要的是项目公司的利润只能在交纳所得税以后上交联合开发各方，对合作者来讲这当然是不合算的。(二)、合作型联合开发即组建联合管理机构，合作双方各自派遣若干人员组成联合管理机构，实践中有的叫“联建办公室”，有的称“联合管理委员会”，其职责是协调双方的关系，对合作中的重大事项作出决策，具体运作开发项目。联合管理机构与项目公司的最高区别在于它仅作为内部机构，并非民事主体，不具有缔结合同等民事权利能力，也不能对立承担民事责任。(三)、合同性联合开发即不成立联合机构，按照合同的约定各自履行义务。这种方式主要使用于相对简单的项目。上述第2、3种方式(统称非法人型联营)中，实践中经常容易出现纠纷，操作的专业性很强，本来应该有联合开发一方承担责任的，但是因为约定不清或者管理出现问题，往往不该承担责任的一方承担了全部责任或者是连带责任。所以，实务中我们主张联合开发房地产项目最好还是采用第一种方式。一、取得土地使用权的流程主要是什么1、确定目标城市在公司发展战略方针的指导下，结合我国各地区房地产市场发展特征，制定公司房地产业年度发展计划，确定公司房地产业发展的目标城市。2、项目获取途径直接购买土地获取项目，通过报纸、网络等途径收集目标城市房地产市场发展状况和土地市场交易情况。通过朋友、社会关系等途径获取合作开发项目。3、确定土地价格及报价策略在确定房地产报价策略时可采用两种方式：一是公司组织人员现场调研，根据目标城市以往国有土地交易情况和房地产市场情况，预测目标地块可能销售的价格，并根据目标地块使用权的出让方式确定报价策略；二是房地产专业公司介入，报价策略可以说是项目获取过程中较为关键的一步，报价高低直接影响到本项目最终开发利润。4、办理相关竞买手续根据土地使用权出让部门规定，准备有关资料，实地办理竞买手续。5、现场竞买组织人员现场竞买。6、签订合同如土地竞买成功需及时签订国有土地使用权出让的有关合同。

第2种观点： 法律分析：联合开发房地产，指双方当事人约定，由一方提供建设用地使用权，另外一方提供资金、技术、劳务等，合作开发土地，建筑房产等项目，共担风险，共享收益的房地产开发方式。提供土地使用权的一方，我们称之为供地方；另一方则是从事房地产开发经营的房地产开发企业，我们称之为建筑方。这种意义上的联合开发房地产是狭义的。从广义上讲，任何由两方合作进行房地产项都可以纳入联合开发房地产的范畴，不限于一方出地一方出资，也可以双方共同出资；不限于进行房地产开发经营，也可以是建房自用；不限于双方都是法人或其他组织，也可以是法人或其他组织与自然人或自然人之间合作；不限于在城市规划区国有土地上进行建设，也可以是在集体土地上联合建房。法律依据：《中华人民共和国城市房地产管理法》第二十 依法取得的土地使用权，可以依照本法和有关法律、行规的规定，作价入股，合资、合作开发经营房地产。第二十九条 国家采取税收等方面的优惠措施鼓励和扶持房地产开发企业开发建设居民住宅。第三十条 房地产开发企业是以营利为目的，从事房地产开发和经营的企业。设立房地产开发企业，应当具备下列条件：（一）有自己的名称和组织机构；（二）有固定的经营场所；（三）有符合规定的注册资本；（四）有足够的专业技术人员；（五）法律、行规规定的其他条件。设立房地产开发企业，应当向工商行政管理部门申请设立登记。工商行政管理部门对符合本法规定条件的，应当予以登记，发给营业执照；对不符合本法规定条件的，不予登记。设立有限责任公司、股份有限公司，从事房地产开发经营的，还应当执行公司法的有关规定。房地产开发企业在领取营业执照后的一个月内，应当到登记机关所在地的县级以上地方规定的部门备案。

第3种观点： 房地产合作开发是指具有房地产开发资质的一方与提供建设用地使用权或提供资金、技术、劳务等一方或多方在共担风险、共享收益条件下合作开发房地产项目。实践中，主要有三种方式：一是以签署联合经营协议的合伙制联建；二是组建具有法人资格的项目公司开发；三是房屋参建。三者在法律上的性质、所需要承担的风险及运作方式等方面都有着相当大的区别。房地产联建是指提供资金、技术、劳务一方的与提供土地的另一方合作进行房地产开发，双方在合同里明确约定按比例分配房屋和土地使用权，并以各自所有的或者经营管理的财产承担民事责任的房地产合作开发行为。由于该类合作开发，涉及法律审批手续复杂、繁琐，同时双方签订的项目合作开发合同过于简单，在实践中常常存在大量的法律纠纷，且相当部分行为因此而无效，不受到法律的保护。根据当前法律规定，房地产联建行为要合法有效，合作双方必须共同获得有关部门对土地使用、规划许可、项目施工许可等所有行政审批手续。同时，合作协议里的"保底条款"是无法律效力的。项目公司开发是指提供资金、技术、劳务一方的与提供土地的另一方以组建法人资格的经济实体来合作进行房地产开发的行为。在该种情况下，房地产合作开发的合作人即成为项目公司的股东，合作人之间的权利义务不再由合作协议书来规范，而是由项目公司的章程来明确各自的权利与义务。合作人不再以合伙的连带责任承担民事责任，而是以项目公司的注册资本为限承担有限责任。房屋参建是指参建人以参建名义对已经成立的房地产项目参与投资或预购房屋的行为。该类参建行为往往因为没有被的主管部门行政批准而被认定为行为无法律效力。实践中常常表现为被参建人非法融资，即被参建人由于项目建设资金短缺，又无法通过其它合法途径获得周转资金，在未取得商品房预售证情况下，打着"优惠价"、"内部价"旗号，以商品房预售方式，吸引参建人投入资金，以获得资金。另外，现实中还存在不同以上类型的房屋建设方式，即安居工程合作建房。根据住房制度改革领导小组、建设部、国家税务局于1992年2月颁发的《城镇住宅合作社管理暂行办法》规定：本办法所称住宅合作社，是指经市房地产行政主管部门批准，由城市居民、职工为改善自身住房条件而自愿参加，不以盈利为目的公益性合作经济组织，具有法人资格。合作住宅是指住宅合作社通过社员集资合作建造的住宅。该类房屋建造行为不属于房地产开发范畴，而是国家为缓解城市居民住房紧张状况，弥补国家建设资金短缺而采取的一种性支持。房屋建造后如果职工不准备继续居住，则应退还房屋或者补交国有土地出让金后才可以到市场上自由转让。