对集资建房转让合同效力认定的思考

第2种观点： 1、如果认定集资建房转让合同无效，可依据《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十七条第一款第(六)项规定“未依法登记领取权属证书的”房地产不得转让；违反法律、行规的强制性规定无效；当事人一方经对方同意，可以将自己在合同中的权利义务一并转让给第三人。因为职工转让集资建房时尚未取得权属证书又未征得集资建房单位的同意，认定为无效是有法律依据的。2、如果认定集资建房转让合同有效，可依据《中华人民共和国民法典》的规定“民事法律行为应当具备下列条件：(一)行为人具有相应的民事行为能力；(二)意思表示真实；(三)不违或者公共利益”，人民确认合同无效，应当以全国及其常委会制定的法律和制定的行规为依据，不得以地方性法规、行政规章为依靠。目前尚无禁止集资建房转让的全国及其常委会制定的法律和制定的行规。3、认定集资建房转让合同无效产生的后果。合同无效必然会产生双方当事人各自承担返还责任的后果。受让人无疑要将使用或准备使用的房屋返还给出让人，出让人又要房价款和房屋装修费返还给受让人。其实我国的集资建房转让合同按有效认定为妥。《中华人民共和国城市房地产管理法》规定的“未依法登记领取权属证书的”房地产不得转让是针对的城市房地产开发一级市场而言，对集资建房转让合同的审查还是应根据《民法典》的相关规定进行处理。这样处理不违背诚实信用原则，也有利于社会稳定。

第3种观点： 法律分析：集资建房买卖合同有效。双方具备相应民事行为能力，在意思表示真实情况下签订的合同即为有效。房屋产权变更需要进行不动产产权变更登记，集资建房不符合法律规定可转让的情况下，不能进行物权变更，但是并不影响买卖合同有效。法律依据：《中华人民共和国民法典》第一百四十三条 具备下列条件的民事法律行为有效：（一）行为人具有相应的民事行为能力；（二）意思表示真实；（三）不违反法律、行规的强制性规定，不违背公序良俗。第二百一十五条 当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者当事人另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。