二手房交易是否涉及未成交时的中介费用问题

第1种观点： 在房屋买卖合同签立后，由中介向买卖双方收取。房屋买卖中介费收取的规定在房屋买卖过程当中，中介费的收取因服务项目的不同而存在差异。中介人的义务在于提供订立合同的媒介服务，而不仅仅是向委托人报告订立合同机会。托购买房产，除找寻合适的房子外，还应积极斡旋于被告与卖房人之间，介绍、撮合双方订立房屋买卖合同在房屋买卖过程当中，中介费的收取因服务项目的不同而存在差异。(一)权籍调查1_调查_征询所交易房屋权利的来源_现状_有无抵押_有无权利；2_调查_征询涉及权利人的处分要求和条件，核实处分资格_权利人和相关的身份及权利等。该项收费的标准是，买方和卖方各支付房产交易中心登记成交价的1%。(二)房屋使用状况调查1_收集_调查_征询房屋坐落环境，使用年限，有否隐瞒缺陷，房屋内的顶_墙_地_门_窗及设备等是否需要检测_修复，设备转让价格及有关费用结清情况；2_查询有无租赁_违章搭建_相邻关系侵权_维修基金的缴纳和使用情况。该项收费的标准是，买方和卖方各支付房产交易中心登记成交价的1%。(三)行情调查1_收集_调查_征询买卖价格的行情比较，税费结算，房屋户型比较，买卖双方的心理价格比较，有关变动的影响等；2_进行各种形式的信息发布活动等。该项收费的标准是，买方和卖方各支付房产交易中心登记成交价的1%。(四)确定成交意向并订立交易合同1_陪同双方当事人实地踏勘房屋设备_环境；2_约定洽谈时间，沟通双方的成交意向，出示_认定当事人身份；3_为双方选定合同文本，指导双方签约并作见证人；4_告知双方在合同中约定的条款，注意事项，履行方式，房款支付方式等。该项收费的标准是，买方和卖方各支付房产交易中心登记成交价的1%。(五)办理产权过户1_过户手续所需材料的收集_报告_确认_约定确权时间；2_代收代付由客户支付的税_费；3_完成交易过户_户口迁出。该项收费的标准是，买方和卖方各支付房产交易中心登记成交价的1%。(六)办理入住有关手续办理入住手续，公用事业费，有线电视等过户_费用结算等手续。该项收费标准是，买方和卖方各支付200元人民币。(七)代办贷款提供阶段性贷款担保，办理房地产抵押贷款及登记手续。其要由买方支付400元人民币。(八)单独办理产权过户手续为买卖双方办理产权过户手续。该项要由买方支付300元人民币。同时，要注意以下问题：1_在同一房产中介经纪服务收费后，不得就同一房产交易活动再次收取咨询费；2_办完过户手续之后才能收取服务费；3_服务费原则上由买卖双方平摊，也可按买卖双方约定的分摊办法执行；4_服务活动中涉及机构收取的税_费不包含在服务费中；5_中介经济机构不可强制进行价格评估，有关单位要求评估的，中介经纪机构应向客户提供相关法规依据；6_中介经纪机构提供的其他服务应明码标价，并由客户自愿选择，不准强制和诱导客户。 法律依据：《民法典》第五百八十五条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。

第2种观点： 法律分析：二手房交易，卖方是否需要给中介佣金跟中介公司有关的，每个卖房中介的收费都是不一样的，都是有一套自己的收费标准的。法律依据：《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十六条 房地产转让、抵押，当事人应当依照本法第五章的规定办理权属登记。第六十二条 房地产抵押时，应当向县级以上地方规定的部门办理抵押登记。因处分抵押房地产而取得土地使用权和房屋所有权的，应当依照本章规定办理过户登记。

第3种观点： 房屋买卖佣金收费为1．5％（包含买卖双方的佣金），如擅自提高收费标是属于价格违法行为，需要由物价检查机构按有关法规予以处罚。国家计委、建设部关于房地产中介服务收费的通知房地产经纪收费是房地产专业经纪人接受委托，进行居间代理所收取的佣金。房地产经纪费根据代理项目的不同实行不同的收费标准。房产中介服务佣金收费，多年来一直执行指导价，一是双方各半，二是根据总价分段累进。实行市场调节价后，具体佣金将由卖家、买家和中介共同协商确定，买卖双方分担的金额均要在合同中加以明确，以体现“优价，质价相符”的市场原则。《民法典》（2021．1．1生效）第九百六十三条【中介人报酬请求权】中介人促成合同成立的，委托人应当按照约定支付报酬。对中介人的报酬没有约定或者约定不明确，依据本法第五百一十条的规定仍不能确定的，根据中介人的劳务合理确定。因中介人提供订立合同的媒介服务而促成合同成立的，由该合同的当事人平均负担中介人的报酬。中介人促成合同成立的，中介活动的费用，由中介人负担。一、购买二手房如何挑选中介（一）明确该中介公司的名称和长期经营的地址，注意公司地址是否跟你登记造访的这家店在同一处或在同一行政区，还要向周围人了解该公司的经营情况和信誉度，以防空头公司诈骗。（二）留意执照上所列的注册资金，通过查看该公司的规模、办公地点、从业人员的数量，就能判断出这样一个企业是否可能拥有像执照上所标的百万元、千万元的注册资金了。（三）确定该公司拥有合法的房地产经纪人，二手房中介从业人员必须拥有房地产经纪人资质，在从事二手房中介过程中如有违法或对客户不利的情况发生，有关部门可以根据相关规定对其进行处罚。（四）明确该房产中介合同是否经过有关部门备案，委托方与中介公司签订房产中介合同时，应在工商局备案，而备案时工商局会对相关条款进行审核。（五）在与房主签订购房协议之前，购房者应该多去几次中介公司的店铺，每次到访时，观察店中的业务员是否固定及有无其他买卖双方同这家公司发生争执。（六）明确房产中介是否有法律负责人，房产交易应该由房地产经纪人从事前端的房产开发、带看、交房等工作，另外还要设有专门的部门办理过户、贷款、领证等手续。二、法律规定的二手房中介要承担哪些责任（一）因中介机构职员的过错给承租人造成的损失中介公司的职员因过错给购房者造成了损失，购房者可以找中介公司承担责任。中介公司作为雇主，不得以职员个人责任为由推脱，中介公司自然也不能声称已将该职员开除而推卸责任。（二）因中介的过错给购房者造成的损失如果中介机构是出于故意而提供了不实的信息，作出了违法的行为，给购房者造成了经济损失，那么中介机构应当承担民事或者行政责任，甚至刑事责任。对于给购房者造成的损失，中介机构应当予以赔偿。如果中介机构在提供服务的过程中有欺诈行为，购房者可以要求中介机构双倍赔偿。（三）因出卖人提供的信息有误造成的损失中介机构保证已事先核实为购房者提供的房屋资料，并满足购房者的特别要求，但因出卖人提供的信息有误或有欺诈内容，应由中介机构承担损失，先行向承租人赔偿损失。《民法典》第五百八十五条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，人民或者仲裁机构可以根据当事人的请求予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，人民或者仲裁机构可以根据当事人的请求予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。

第1种观点： 按照规定，如果合同中约定只有中介提供了居间服务即可收取中介费等类似条款，那么不管房子最后是否成交，只要中介确有提供居间服务，即需要支付相应的中介费。但是合同中约定房子最后没有交易成功便不收取中介费等类似条款，那么只要房子最后没有交易成功，就不需要支付中介费。因此，在签订中介合同必须清楚阅读合同条款，避免产生不必要的纠纷。随着人们买房的热情高涨，对中介的需求越来越大，但是，找中介还是要谨防陷阱，实际中要慎防以下几点：1、定金锁定交易，反悔即侵吞2、隐瞒瑕疵，误导消费者中介提供的信息不实有两个原因：一是业主没有如实告知中介，但中介应当尽核对核查义务；二是业主如实告诉了中介，但中介故意隐瞒，比如房龄、抵押、缺陷、配套等，购房者往往签了居间合同后才知道存在这些不利因素，此时中介往往以“拗定金”来威胁，迫使客户继续交易。3、虚假承诺，诱使交易为促成交易，中介信口开河，有意迎合买卖双方交易意向的学位、产权、费用等虚假承诺，消费者往往缺乏有效的书面证据导致不能依。4、乱收费当前房产中介行业惯例一般以不超过成交3%的幅度收取佣金，但还有按揭服务费、费、律师费、特种(“变通”)服务费等各种名目收费。5、霸王条款比如“因买方资料不实导致交易失败没收定金”等霸王条款。6、违规“变通”操作为使双方满足房产交易条件，中介违法违规代办社保、完税等虚明，并趁机收取价格不菲的代办费，代办不成功或被揭穿，由于消费者在其中有怂恿协助的行为，代办费和佣金处置争议很大。一、民法典农村房屋没有房产证怎么买卖农村房屋没有房产证的，不影响房屋买卖，买卖房屋可以签订房屋买卖合同，合同自成立时生效，但当事人或者法律另有规定除外。《中华人民共和国民法典》第二百零九条【不动产物权登记的效力】不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但是法律另有规定的除外。依法属于国家所有的自然资源，所有权可以不登记。第二百一十五条【合同效力与物权变动区分】当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者当事人另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。

第2种观点： 二手房交易过户不成的不应支付中介费，但需要支付中介必要活动支出的费用。因卖方或买方违约导致二手房买卖交易不成的，一般不可以要求居间服务方返还中介费。【本文关联的相关法律依据】《民法典》第九百六十一条中介合同是中介人向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务，委托人支付报酬的合同。第九百六十二条中介人应当就有关订立合同的事项向委托人如实报告。中介人故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或者提供虚假情况，损害委托人利益的，不得请求支付报酬并应当承担赔偿责任。第九百六十三条中介人促成合同成立的，委托人应当按照约定支付报酬。对中介人的报酬没有约定或者约定不明确，依据本法第五百一十条的规定仍不能确定的，根据中介人的劳务合理确定。因中介人提供订立合同的媒介服务而促成合同成立的，由该合同的当事人平均负担中介人的报酬。中介人促成合同成立的，中介活动的费用，由中介人负担。

第3种观点： 法律分析：如果二手房买卖没有成交，中介费能否退还，分以下三种情况处理：第一种情况，中介公司未能促成买卖双方签订购房合同，无权收取中介费，但中介公司可以要求适当的劳务费；第二种情况，中介公司促成买卖双方达成购房协议，但由于非中介公司的原因，买卖双方没能按照合同完成交易，中介公司仍然有权收取中介费，但应当减少；第三种情况，中介公司促成买卖双方达成购房协议，但由于中介公司的原因，买卖双方没能按照合同完成交易，中介公司无权收取中介费。法律依据 《中华人民共和国民法典》第九百六十三条?【居间人的报酬请求权】居间人促成合同成立后，委托人应当按照约定支付报酬。对居间人的报酬没有约定或者约定不明确，依照本法第五百一十条的规定仍不能确定的，根据居间人的劳务合理确定。因居间人提供订立合同的媒介服务而促成合同成立的，由该合同的当事人平均负担居间人的报酬。居间人促成合同成立的，居间活动的费用，由居间人负担。第九百六十四条?【未促成合同成立的处理】居间人未促成合同成立的，不得要求支付报酬，但可以要求委托人支付从事居间活动支出的必要费用。