第1种观点： 根据《中华人民共和国合同法》的规定，合同双方可以自由约定合同内容，但是合同的内容和形式必须符合法律法规的规定。因此，农村房子卖给外村人的买卖合同是否有效，需要根据以下几个方面进行分析：1. 是否符合法律法规的规定根据《中华人民共和国农村土地承包法》、《中华人民共和国城市房地产管理法》等法律法规的规定，农村土地和房屋的使用权、所有权等权利归属于农村集体经济组织或农民集体所有制。因此，如果农村房屋的所有权归属于农民集体所有制，那么个人之间的房屋买卖是不被法律法规允许的。但是，如果农村房屋的所有权已经转为个人所有，那么就可以进行个人之间的房屋买卖。2. 是否符合当地规定不同地区、不同乡镇对于农村房屋的买卖不尽相同，有些地区可能会对外村人购买农村房屋有一定的。因此，需要根据当地规定来确定是否可以进行农村房屋的买卖。3. 合同是否符合法律要求如果农村房屋的买卖合同符合法律法规的规定，那么合同就是有效的。但是，合同的内容和形式必须符合法律要求，例如合同中的价格、交付时间、交付地点、房屋的权属等内容必须明确。另外，合同双方必须是完全民事行为能力人，否则合同就是无效的。总之，在进行农村房屋的买卖时，需要根据当地规定和法律法规的规定来确定是否可以进行买卖，并且合同的内容和形式必须符合法律要求，否则合同就是无效的。如果您在进行农村房屋买卖时有任何疑问，建议咨询当地律师或房地产中介机构。【法律依据】：《关于加强土地转让管理严禁炒卖土地的通知》二、加强对农民集体土地的转让管理，严禁非法占用农民集体土地进行房地产开发农民集体土地使用权不得出让、转让或出租用于非农业建设；对符合规划并依法取得建设用地使用权的乡镇企业，因发生破产、兼并等致使土地使用权必须转移的，应当严格依法办理审批手续。农民的住宅不得向城市居民出售，也不得批准城市居民占用农民集体土地建住宅，有关部门不得为违法建造和购买的住宅发放土地使用证和房产证。要对未经审批擅自将农民集体土地变为建设用地的情况进行认真清理。凡不符合土地利用总体规划的，要限期恢复农业用途，退还原农民集体土地承包者；符合土地利用总体规划的，必须依法重新办理用地手续。《房屋登记办法》第八十七条，申请农村村民住房所有权转移登记，受让人不属于房屋所在地农村集体经济组织成员的，除法律、法规另有规定外，房屋登记机构应当不予办理。
第2种观点： 法律分析：农村私人买卖房屋协议符合以下条件有效：1、农村私人买卖房屋协议当事人在订立合同时必须具有相应的订立合同的行为能力。2、农村私人买卖房屋协议合同当事人的意思表示真实。3、农村私人买卖房屋协议合同不违反法律或者社会公共利益。法律依据：《中华人民共和国民法典》第四百六十五条依法成立的合同，受法律保护。依法成立的合同，仅对当事人具有法律约束力，但是法律另有规定的除外。《中华人民共和国民法典》第四百七十条合同的内容由当事人约定，一般包括下列条款：(一)当事人的姓名或者名称和住所;(二)标的;(三)数量;(四)质量;(五)价款或者报酬;(六)履行期限、地点和方式;（七)违约责任;(八)解决争议的方法。当事人可以参照各类合同的示范文本订立合同。
第3种观点： 律师分析：本村村民集体所有的土地，租给外村人经营的，必须首先经村民会议三分之二以上成员或三分之二以上村民代表同意，否则租赁合同无效;若土地管理者违背村民共同意志将集体所有土地租给外村人，本村半数以上村民向提起诉讼的，应予以受理。【法律依据】：《中华人民共和国农村土地承包法》 第三条 国家实行农村土地承包经营制度。农村土地承包采取农村集体经济组织内部的家庭承包方式，不宜采取家庭承包方式的荒山、荒沟、荒丘、荒滩等农村土地，可以采取招标、拍卖、公开协商等方式承包。
